【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)形勢(shì)和將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，要向管理要效益，保證成本的支出獲得最大效益，以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)迎接更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問(wèn)題分析及解決入手進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問(wèn)題目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的全過(guò)程成本，遵循成本的總值可控、動(dòng)態(tài)管理房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中，土地費(fèi)用為市場(chǎng)招拍掛形式確定，公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及開發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國(guó)家及房產(chǎn)開發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)招投標(biāo)及開發(fā)全過(guò)程工程控制為主，在房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制中往往出現(xiàn)以下問(wèn)題：房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊，未形成真正意義上的目標(biāo)成本，導(dǎo)致效益降低。例如：像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場(chǎng)的銷售及業(yè)態(tài)成本情況，導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷售慘淡及利潤(rùn)降低。方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷售要求，產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況，影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。目標(biāo)成本存在問(wèn)題分析：房地產(chǎn)業(yè)一直為國(guó)家朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，前幾年有可觀的利潤(rùn)。隨著國(guó)家調(diào)控及市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)效益不斷縮水，問(wèn)題也逐漸暴露。許多房企也由原來(lái)核算型企業(yè)（做了再算）向價(jià)值創(chuàng)造型（算了再做）企業(yè)轉(zhuǎn)型。現(xiàn)針對(duì)以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中，現(xiàn)展開進(jìn)行分析如下：首先，在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段，因業(yè)態(tài)分類模糊導(dǎo)致了利潤(rùn)的降低，許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件，往往對(duì)用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán)，隨意對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，不考慮效益最大化。這就使許多項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)過(guò)考察論證就急于規(guī)劃報(bào)批，致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于粗放式狀態(tài)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中銷售、成本壓力驟增。第二，方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，沒(méi)有限額設(shè)計(jì)，沒(méi)有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，沒(méi)有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。第三，施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差，工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯(cuò)、碰、樓等現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。經(jīng)過(guò)考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目，以上幾方面對(duì)目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下：第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%～80%。第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%～20%。第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。目標(biāo)成本控制需采取的措施 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本概算版首先，在房地產(chǎn)開發(fā)前期（尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目）充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷售情況，應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額。其次，根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類似業(yè)態(tài)成本情況（其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開發(fā)稅費(fèi)等），將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，并進(jìn)行測(cè)算（銷售收入及成本支出測(cè)算），選取滿足效益最大化的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版成本概算版。第三篇：項(xiàng)目成本管理論文（精選）淺談工程量清單計(jì)價(jià)下的施工項(xiàng)目成本管理十六項(xiàng)目部 吳宇輝一、項(xiàng)目成本管理常見問(wèn)題目前階段施工單位對(duì)于項(xiàng)目成本管理雖然已經(jīng)有了分解、執(zhí)行和考核的普遍做法，但由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思路的局限，特別是定額計(jì)價(jià)方式的影響，施工項(xiàng)目成本管理在以清單計(jì)價(jià)為標(biāo)志的新競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下明顯存在許多問(wèn)題和不足，如項(xiàng)目組織與成本管理要求不甚協(xié)調(diào)、缺乏全員全過(guò)程成本控制思路、尤其是缺少實(shí)際可以減少成本支出的具體措施。項(xiàng)目成本管理體制缺乏責(zé)權(quán)利統(tǒng)一項(xiàng)目成本管理體系中應(yīng)以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，通過(guò)給業(yè)務(wù)部門主管以及管理人員分解相應(yīng)的成本責(zé)任、管理權(quán)力及利益分配，建立合作、約束和激勵(lì)相結(jié)合的成本管理組織機(jī)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制。在目前的施工項(xiàng)目成本管理體制中，各崗位職責(zé)在成本管理方面沒(méi)有很好地將責(zé)權(quán)利三者結(jié)合起來(lái)：一種情況下，項(xiàng)目將成本管理的責(zé)任完全歸于成本管理主管，而生產(chǎn)及技術(shù)部門以完成進(jìn)度和質(zhì)量為考核指標(biāo)，造成成本管理盲區(qū)。例如當(dāng)因搶工導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題，造成經(jīng)濟(jì)損失時(shí)責(zé)任就不明確，處罰沒(méi)有針對(duì)性；又如技術(shù)人員提出了一個(gè)經(jīng)濟(jì)可行的施工方案，往往獎(jiǎng)勵(lì)又不能到位，在一定程度上挫傷技術(shù)發(fā)明人的積極性，不利于工程項(xiàng)目的成本管理與控制。另一情況下，項(xiàng)目經(jīng)理越位承擔(dān)成本管理主管的工作、實(shí)施上獨(dú)立承擔(dān)成本管理責(zé)任，而由于其核心地位造成決策往往失去有效制約，給項(xiàng)目成本管理帶來(lái)巨大隱患。缺乏全員、全過(guò)程成本控制思路長(zhǎng)期以來(lái)，項(xiàng)目技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程生產(chǎn)人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有了成本的責(zé)任控制，結(jié)果對(duì)成本核算、設(shè)計(jì)變更、工程索賠等事后控制造成極大的隱患。在這種情況下，即使在施工階段技術(shù)和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。使各種成本管理措施成為少數(shù)人的責(zé)任、成為不折不扣的空中樓閣。而在施工中又普遍存在簡(jiǎn)單地按照以往的工程經(jīng)驗(yàn)來(lái)編制施工組織設(shè)計(jì)，沿用經(jīng)驗(yàn)工程的成本降低率編制成本計(jì)劃和制定目標(biāo)成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境以及施工條件和工期的要求；簡(jiǎn)單的將成本管理看作是實(shí)施階段的管理甚至只是采購(gòu)階段的管理，而忽略了前期成本設(shè)計(jì)、實(shí)施監(jiān)控、方案調(diào)整、工程索賠和成本核算其他過(guò)程的管理，不利于成本管理可持續(xù)性發(fā)展。缺少實(shí)際可以減少成本支出的具體措施推行工程量清單計(jì)價(jià)模式后，由于分部分項(xiàng)工程量清單提供的主要是實(shí)物工程量，不限制具體的施工工藝和方法，投標(biāo)人需主動(dòng)結(jié)合工程實(shí)際和自身情況，選擇合理經(jīng)濟(jì)的施工工藝和方法并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行報(bào)價(jià)，充分競(jìng)爭(zhēng)。因此目前項(xiàng)目管理主要成本管理措施的問(wèn)題有：一種情況，高調(diào)宣傳節(jié)約增效，但如何針對(duì)清單收入做到節(jié)約增效則往往沒(méi)有實(shí)施細(xì)則，可操作性不強(qiáng)；另一種情況，常常將成本管理簡(jiǎn)單看做是物料的低價(jià)買高價(jià)賣，不能反映清單計(jì)價(jià)下成本管理的全面性，科學(xué)性不強(qiáng)； 單價(jià)的固定性。工程量清單經(jīng)投標(biāo)人填寫價(jià)格后成為清單報(bào)價(jià)表，招標(biāo)人通過(guò)中標(biāo)書的方式確認(rèn)，工程量清單單價(jià)具有法律意義，不能隨意變動(dòng)。工程結(jié)算時(shí)，如果構(gòu)成工程實(shí)體的數(shù)量與清單中的數(shù)量有差異，則以實(shí)際的工程量乘以清單中的報(bào)價(jià)構(gòu)成工程結(jié)算價(jià)。單價(jià)綜合性?！队?jì)價(jià)規(guī)范》規(guī)定：“工程量清單應(yīng)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)?！蓖瑫r(shí)，還規(guī)定：“綜合單價(jià)是完成工程量清單中一個(gè)規(guī)定計(jì)量單位項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)，并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素?！币陨蠗l款衍生意義中也指單價(jià)中綜合包含了該工程項(xiàng)目的責(zé)任、義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)。工程量清單計(jì)價(jià)工程價(jià)款的構(gòu)成。工程量清單計(jì)價(jià)工程價(jià)款構(gòu)成包括按招標(biāo)文件規(guī)定，完成工程量清單所列項(xiàng)目的全部費(fèi)用，即包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其它項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金等。其中分部分項(xiàng)工程費(fèi)基本為構(gòu)成工程的實(shí)體性消耗項(xiàng)目，而措施項(xiàng)目費(fèi)基本為實(shí)現(xiàn)實(shí)體而需要投入的實(shí)體或非實(shí)體性消耗。四、工程量清單計(jì)價(jià)下施工成本管理有了原則和對(duì)計(jì)價(jià)方式的理解，我們可以針對(duì)性的提出以下措施以保證成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。樹立全員成本管理意識(shí)工程項(xiàng)目成本管理和控制，不只是管理的問(wèn)題，而是管理、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與法律等的綜合反映。加大成本管理的宣傳力度，將成本分解、責(zé)任確定、效益分配及獎(jiǎng)罰處理的系列措施貫徹到項(xiàng)目實(shí)施的每個(gè)人員。從成本管理和控制的優(yōu)越性方面來(lái)引導(dǎo)和深入，將一切影響成本的因素納入強(qiáng)化管理范疇，力爭(zhēng)人人關(guān)心，處處把關(guān)，層層控制，調(diào)動(dòng)職工的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性，才能形成強(qiáng)大的凝聚力和群體的敬業(yè)精神，克服只管干活拿錢、不管投入產(chǎn)出，只管本職崗位、不講補(bǔ)位配合的傳統(tǒng)觀念，樹立成本和收益是人人都有責(zé)、人人得利的大局觀念。切實(shí)增強(qiáng)全員責(zé)任成本意識(shí)，才能使成本得到有效控制，實(shí)現(xiàn)成本控制的根本轉(zhuǎn)變。完善機(jī)構(gòu)，健全機(jī)制，強(qiáng)化全員參與和協(xié)作工程項(xiàng)目成本管理離不開高效的組織機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)即要樹立項(xiàng)目經(jīng)理的成本管理的核心和決策地位，同時(shí)也要建立充分的分工、授權(quán)機(jī)制，使生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)部門主管既各有職責(zé)又互相合作，既是項(xiàng)目經(jīng)理的團(tuán)隊(duì)成員同時(shí)也是也要就業(yè)務(wù)成績(jī)對(duì)企業(yè)各主管部門負(fù)責(zé)。施工項(xiàng)目在進(jìn)行成本控制過(guò)程中，各業(yè)務(wù)部門要相互配合，加強(qiáng)橫向業(yè)務(wù)聯(lián)系，充分發(fā)揮成本管理部門的核算監(jiān)控職能作用，技術(shù)部門的龍頭作用，計(jì)劃部門的基礎(chǔ)作用，物資、設(shè)備、安全等生產(chǎn)部門的落實(shí)作用，財(cái)務(wù)部門的保障作用，紀(jì)檢部門的法律監(jiān)督作用，才能確保責(zé)任成本控制系統(tǒng)不失靈，成本管理運(yùn)作能力不斷完善和加強(qiáng)。加強(qiáng)工程量清單計(jì)價(jià)工程中成本構(gòu)成要素的動(dòng)態(tài)控制工程量清單計(jì)價(jià)的工程, 工程造價(jià)在正常情況下已基本確定，只是當(dāng)出現(xiàn)合同條件發(fā)生變化（如設(shè)計(jì)變更、工程量變動(dòng)等）時(shí)，可按合同規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。工程量清單計(jì)價(jià)的工程成本控制的重點(diǎn)，是在工程造價(jià)已基本確定的前提下，如何對(duì)成本構(gòu)成要素進(jìn)行管理及控制。（1）對(duì)人工費(fèi)的控制人工費(fèi)在建筑產(chǎn)品成本中約占1015％左右，并且隨勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格變化而變化。對(duì)整個(gè)施工期間所需發(fā)生的人工費(fèi)作出切合實(shí)際的預(yù)測(cè)，是控制人工費(fèi)用支出的前提條件。首先應(yīng)根據(jù)企業(yè)施工進(jìn)度計(jì)劃中勞動(dòng)力消耗量計(jì)劃，計(jì)算出各施工工序合理的用工數(shù)量，結(jié)合勞動(dòng)力市場(chǎng)人工單價(jià)計(jì)算出總的人工費(fèi)控制指標(biāo)，并根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃，將其分解到各月，形成每月的控制指標(biāo)，在每月月末，對(duì)本月完成的各項(xiàng)工程用工數(shù)量與月初計(jì)算的控制用工數(shù)量對(duì)比，考核控制指標(biāo)完成情況。其次在施工過(guò)程中，推行工序單價(jià)承包制，依據(jù)工程量清單及企業(yè)定額，科學(xué)、合理地測(cè)算每道工序的承包標(biāo)底價(jià)，并引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在班組之間開展競(jìng)標(biāo)，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，與善管理、單價(jià)低的施工班組簽定每道工序的承包單價(jià)合同，以達(dá)到控制和降低成本的目的。另外，人工費(fèi)用支出中，要杜絕工程量清單以外又無(wú)法簽證的用工，因?yàn)檫@些用工是不能得到費(fèi)用補(bǔ)償?shù)?，這些支出意味控制指標(biāo)的失控，也就會(huì)減少已取得控制成果。（2）材料費(fèi)用的控制材料費(fèi)用在建筑產(chǎn)品成本中約占6070%左右，是成本控制的重點(diǎn)。材料費(fèi)用的控制主要應(yīng)從“量”和“價(jià)”兩方面進(jìn)行。根據(jù)材料的供應(yīng)方式不同，“量”和“價(jià)”的控制也有所不同。在“量”上，①在合理使用條件下，實(shí)行限額領(lǐng)料制度，各班組只能在規(guī)定限額內(nèi)分批領(lǐng)用