房地產(chǎn)開發(fā)實訓(xùn)論文同緣錦城天下項目房地產(chǎn)開發(fā)流程(編輯修改稿)
2025-07-11 20:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1204960 元，建筑商墊資 0 元。 3. 項目融資 ，注重資金鏈管理，科學(xué)的進(jìn)行項目融資，提高資金利用率。第一期，我們的項目重點放在普通住宅開發(fā)上面。 4. 財務(wù)分析。 通過演練，對企業(yè)過去和現(xiàn)在有關(guān)的籌資活動，投資活動，經(jīng)營活動，分配活動的盈利能力，營運能力 ， 補償能力和增長能力狀況進(jìn)行分析與評價。在前期預(yù)算中，我們大概估計了我們的銷售率，做了我們的預(yù)算價格普通住宅是 5988 每平方米，下表就是我們 2021 年的預(yù)算表： 2021 年財務(wù)收支報告表 收 入 預(yù)算收入 實際收入 期初現(xiàn)金（ a） 1億 新貸款額（ b） 25500000 銷售收入（ c） 132449979 支 出 預(yù)算支出 實際支出 市場調(diào)研費 100000 土地價款 46080000 設(shè)計費 829440 建安費 (或結(jié)構(gòu)費 ) 26321760 小區(qū)配套設(shè)施 4976640 裝修費（含設(shè)備） 19906564 園林工程 0 利息 2021500 項目報建 110592 地質(zhì)勘探 110592 工程監(jiān)理 358434 小區(qū)智能化 1382400 營銷策劃 1655562 廣告宣傳 3311125 銷售代理 3311125 綜合管理費 3311125 測量鑒證費 827781 確權(quán)費 331112 營業(yè)稅及附加 9105592 不可預(yù)見費 1316088 支出合計（ d） 125348232 預(yù) 算 實 際 利潤 e=cd 7096747 新還貸款 (f) 25500000 現(xiàn)金余額 g=a+b+ef 107096551 未還貸款 (h) 0 存貨估價 (i) 29800120 凈資產(chǎn) j=g+ih 136896671 房地產(chǎn)促銷的目的是通過詳細(xì)的介紹、生動的描述來塑造產(chǎn)品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我們用的促銷方法有三種： 一是廣告。廣告是房產(chǎn)促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產(chǎn)廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現(xiàn)，以加強效果。 房地產(chǎn) 營銷 上分有三種： 一是廣告： 其一是商譽廣告。它強調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。 其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項目的信譽。 其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個房地產(chǎn)項目的推銷而做的廣告。 此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。 二是房地產(chǎn)展銷會。 這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。 三是人員推銷。 這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。 另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進(jìn)作用。 （五） 項目經(jīng)營管理與可持續(xù)發(fā)展 ， 制定適合公司自身特點的發(fā)展規(guī)劃， 多年來，北京城市功能與首都功能高度重疊，城市發(fā)展因此存在許多難解之題。北京有必要借城南地區(qū)大規(guī)模建設(shè)，研究城南地區(qū)長遠(yuǎn)、綜合發(fā)展的規(guī)劃布局，促進(jìn)北京世界城市建設(shè)。北京現(xiàn)有中央政府機構(gòu)的分布格局是在解放初期至 1960 年代中期，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)能力很弱的背景下形成的。許多機構(gòu)利用古舊建筑逐步擴(kuò)建、改造而用。 1950年代和 1990 年代兩次較大規(guī)模的中央政府機構(gòu)辦公樓建設(shè)均因缺乏規(guī)劃而造成分散布局的加劇。目前機構(gòu)分散在古城核心區(qū)的各個方向，與北京居住、商業(yè)、金融商貿(mào)設(shè)施混雜，造 成功能互相干擾和效率不斷下降。因此，長遠(yuǎn)而言，北京古城保護(hù)的重點和關(guān)鍵，正是國家行政辦公區(qū)的遷移。通過首都功能、國家級文化傳媒功能、北京一般城市行政功能的規(guī)劃保留和遷出，最終取得城市中心交通、居住、就業(yè)等方面擁擠問題的解決！ ， 根據(jù)公司發(fā)展總目標(biāo)，指定各個房地產(chǎn)項目的運營計劃，并使之合理鏈接，保證各個項目的正常運營，本公司的一期工程，主要的項目計劃就是建造普通住宅小區(qū)配套設(shè)施，和設(shè)計我們都采用實用性的。 。 我們對于人財物各項資源的合理配置，外部資源的科學(xué)整合。在房地產(chǎn)中人力資源最應(yīng)該得到有效充分的利用。 ， 大量采集信息，整理分析信息并以此為依據(jù)及時調(diào)整決策，這里我們也采集了相關(guān)房地產(chǎn)信息， 首先，從土地市場方面來講，土地市場發(fā)展區(qū)域性不平衡，第二部分是土地交易價格保持較高漲幅。第三個方面土地交易市場比較活躍。第四方面，我們做 2021 年的展望。關(guān)于土地區(qū)域的不平衡方面，我們看到東部地區(qū)還是占土地市場投資主導(dǎo)地位，中西部地區(qū)逐步提高土地購置面積比率。我們看到一到十月份，東部地區(qū)開發(fā)面積超過 7500 萬平方米，它同比增長 %，而中西部地區(qū)是 3000 多萬平方米，但增長幅度比較大，有 64%，它增幅高處全國水平將近一半。西部地區(qū)在土地開發(fā)面積是 1600 萬平方米，同步增長跟東部差不多，是 31%。我們也看到了，在中國土地價格還是保持比較高的漲幅，里面很多條線，我就跟大家解釋一下。其實 2021 年開始，全國的土地就開始全面實行招標(biāo)、掛牌、拍賣，導(dǎo)致土地價格上漲幅度比較大，好象北京去年 12 月份拍的價格也是非常高的，它的地價跟同區(qū)其他項目有一段距離。同時由于全國大城市建設(shè)步伐加快了，城市舊城改造工程大規(guī)模啟動，動遷 的成本也相應(yīng)上升，導(dǎo)致土地價格上升的原因。普通住宅用地還是呈上升的勢頭。商業(yè)用地交易價格指數(shù)也是呈上漲的趨勢。我們再看到另外一點，土地交易市場的活躍也能看到開發(fā)面積是增長的，我們看到從數(shù)據(jù)上，我們收集回來 1到 11 月份，全國完成土地開發(fā)面積達(dá)到 萬平方米，同比增長達(dá)到 %，但是增長的幅度比前十個月是有所回落的。我們也看到了， 2021 年全國土地開發(fā)與購置面積是增長的，前十個月土地購置的面積達(dá)到 億平方米，我們看到土地開發(fā)面積量比較大還是北京。 另外一方面， 從購置面積方面，也是有所增長的，特別是普通商品房的供應(yīng)是大幅增長， 2021 年國家政策是明顯向普通商品房供應(yīng)來傾斜的，普通商品房的供應(yīng)是趨勢主導(dǎo)未來住宅的市場。 從展望上，我們可以看到主要有四點：第一方面，市中心土地供應(yīng)速度將會放慢，這個跟整個土地拆遷有很多糾紛有一點關(guān)系；第二方面，郊區(qū)土地的供應(yīng)量將會繼續(xù)增加；第三方面，土地購置成本將會上升。最后一方面，土地供應(yīng)市場將逐步趨于程序化、法制化。我想在座的同行都非常清楚，我就不用多說了，這兩年有關(guān)土地規(guī)范特別是供應(yīng)方面的政策也是有很多的。
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