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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)流程概論(編輯修改稿)

2024-07-24 14:55 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 標,嚴禁招標人肢解工程或中標人將中標工程違法轉(zhuǎn)包、分包,如分部工程專業(yè)性較強需要另行選擇承包人的,必須進入有形建筑市場通過招標投標方式確定。任何為招標項目的前期準備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)(單位),均不得參加該招標項目的投標。招標方式:開發(fā)建設(shè)工程招標投標可以采取公開招標、邀請招標和協(xié)商議標等幾種方式:(1)公開招標由招標單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標通告,公開請承包者參加投標競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標。在眾多的投標單位中選擇報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。這種公開招標方式,由于參加投標的單位較多,所以審查投標資格及其標書的工作量較大,招標費用開支較多。實行公開招標工程應(yīng)實行投標人資格預(yù)審,當資格預(yù)審的潛在投標人過多時,由招標人通過隨機方法從中選擇投標人,且數(shù)量不得少于7家。公開招標一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目,以及采購數(shù)量多,金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。(2)邀請招標招標單位不公開發(fā)布招標通告,而是根據(jù)工程特點向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標通知書或邀請函,然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況,確定投標對象,請他們參加招標項目的投標競爭。邀請參加投標單位的個數(shù),世界各國都有規(guī)定,我省在有關(guān)規(guī)定中,明確要求不少于三家。邀請招標方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗和信譽方面比較了解和信任,所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標費用、縮短招標工作的周期,也可以提高投標中標率。邀請招標屬于有限競爭性招標,這種招標方式限制了競爭范圍,有可能失去優(yōu)秀的投標者。實行邀請招標工程可實行投標人資格預(yù)審,也可以實行投標人資格后審。(3)協(xié)商議標由建設(shè)單位直接選擇投標單位,就工程的工期和造價等條件,雙方直接商談中標條件和要求。參加議標的單位應(yīng)不少于兩家。議標適用于招標工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多,面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標投標過程中費用支出最少,招標工作的周期也最短。議標缺乏競爭性,在造價上一般都偏高。招標投標基本程序招標工作由開發(fā)公司主持,沒有組織招標和編制標底能力的開發(fā)公司,可委托工程咨詢公司等招標服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì),具有法人地位,經(jīng)招標投標管理部門審查批準的企事業(yè)單位。(1)工作程序?qū)彶檎袠藛挝坏馁Y格;報批招標申請書;編制招標文件,編制標底并送審,指定評標、定標方法;發(fā)布招標公告或招標邀請書;審查投標單位資格;分發(fā)招標文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等,組織投標單位現(xiàn)場勘察和招標文件答疑;編制和寄送投標文件;開標,公開標底,審查投標書和保函;評標、定標、決定中標單位;發(fā)出中標通知書,招標單位與中標單位簽訂承包合同。招標申請書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容:項目名稱、情況、概算;開發(fā)公司負責組織招標的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱;資金來源及落實情況;圖紙、場地等情況是否具備招標條件;招標方式。(2)應(yīng)注意的問題工程建設(shè)招標投標必須編制完整的招標文件和投標標書。招標文件和投標標書一經(jīng)發(fā)出,除另有規(guī)定外,一般不得變更。招標必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標底,并送政府主管招標投標的部門或其委托單位審查批準。編制標底人員的資格,須審核批準。此外,一個招標工程,只能編制一個標底。為了保證招標的公正性,應(yīng)當以招標單位為主,約請有關(guān)部門及專家成立評標領(lǐng)導(dǎo)小組,進行評標、決標。對于大中型建設(shè)項目,招標單位還可以邀請經(jīng)驗豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟評估水平的專家組成評標委員會,對各投標方案作出評價。在此基礎(chǔ)上,推薦一、二個投標企業(yè),供評標領(lǐng)導(dǎo)小組審定,確定中標單位。如果決標結(jié)果有損于國家利益時,政府主管招標投標的部門,有權(quán)予以否決。投標單位在提交投標標書的同時,必須提交由其開戶銀行出具的投標保證金證書。投標單位中標后,如果拒絕承擔中標的工程任務(wù),招標單位有權(quán)向為其出具保函的單位索取投標保證金。簽訂承發(fā)包合同時,必須嚴格履行標書的各項條件,不得修改和變更;雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當退回。招標單位和中標單位簽訂合同后毀約,對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的,還應(yīng)補償履約保證金的不足部門。應(yīng)提交的招標資料目錄 1)招標代理合同及招標代理機構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理) 2)招標備案登記表 3)經(jīng)批準的邀請招標報告(如系邀請招標) 4)招標公告或投標邀請書 5)投標報名名單(公開招標) 6)資格預(yù)審文件 7)資格預(yù)審評審報告 8)招標文件 9)購買招標文件登記表 10)答疑會紀要(或答疑資料)及簽收回執(zhí) 11)標底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準證(如有標底) 12)評委名單 13)招標人評委委托書: 14)開標會簽到表 15)招標記錄一覽表 16)投標函及投標函附表 17)評委評分表 18)評分匯總表 19)評標報告 20)招標投標情況書面報告 21)中標通知書及中標公示證明 22)辦理建管手續(xù)聯(lián)系單 23)合同備案表 24)行政事業(yè)性收費、基金繳款通知書及收據(jù) 25)建設(shè)管理收費認定表(共2份) 26)安全和文明施工開工驗收合格證房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程(五)招標投標的管理1)施工企業(yè)資質(zhì)管理:筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè),施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等,將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級;施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標準及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前,施工企業(yè)資質(zhì)登記標準按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標準》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批,二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批,經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化,當構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標準時,由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。實行動態(tài)管理,主要是為了突出在市場競爭機制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級,由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模;通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入,出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè),稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理,1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月,建設(shè)部出臺文件,廢止《工程總承包資格證書》,對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔。工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式:其一是工程總承包方式,即指從事工程總承包的企業(yè)(以下簡稱工程總承包企業(yè))受業(yè)主委托,按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行(竣工驗收)等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目
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