【正文】 范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件；(3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件1）建設(shè)項目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實施城市規(guī)劃的基本保證。申報規(guī)劃要點：規(guī)劃要點是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點。開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。申辦建設(shè)工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。其流程是先紅線定位，再驗線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；2）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；3）經(jīng)正負(fù)零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；4）垃圾處理費聯(lián)系單。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（三）四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。 建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報建。報建時須交驗工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目報建程序：1) 建設(shè)單位或其委托的代理機構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。3) 工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。報建信息管理：（1）、建設(shè)局核實報建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；（2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機構(gòu)。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。（二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審；（二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣唾徺I資格預(yù)審格式文件；（三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。（二）投標(biāo)文件的內(nèi)容投標(biāo)函；施工組織設(shè)計或者施工方案；投標(biāo)報價；招標(biāo)文件要求提供的其他材料。在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補充、修改或撤回，補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。投標(biāo)文件的接收在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：（一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機系統(tǒng)按規(guī)定隨機抽取評委，并提供以下資料：《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費制”收費項目的繳款憑據(jù)。開標(biāo)工作內(nèi)容 ：（一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；（二）當(dāng)眾檢驗投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；（三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；（四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；（五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告工作內(nèi)容：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（四）簽訂工程承發(fā)包合同招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)條件：1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實；5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費用開支較多。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。實行邀請招標(biāo)工程可實行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實行投標(biāo)人資格后審。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。但這類服務(wù)機構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實情況；圖紙、場地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄 2）招標(biāo)備案登記表 4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書 6）資格預(yù)審文件 8）招標(biāo)文件 10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí) 12）評委名單 14）開標(biāo)會簽到表 16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表 18）評分匯總表 21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明 23）合同備案表 25）建設(shè)管理收費認(rèn)定表（共2份）按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》(1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實行公告制度。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。(2)工程總承包企業(yè)的管理隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團。為加強對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。工程建設(shè)項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從