【正文】 產(chǎn)前景預(yù)測(cè)調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓畫(huà)樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門(mén)辦理釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)┃ ┃申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證┃ ┃按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門(mén)審查安置方案、見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn) 安置房┃ ┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證┃ ┃委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置┃ ┃到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū) 場(chǎng)地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)┃ ┃規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn)到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證┃了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖煤氣、道路、上下水改路由┃到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì) 申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。出市政會(huì)議紀(jì)要┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開(kāi)節(jié)能證明┃ ┃ ┃運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 制作資料 到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）到稅務(wù)局取稅單┃ ┃ ┃報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取銷(xiāo)售 到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工 持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證建委、物價(jià)局下文批價(jià)┃運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛“房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理系統(tǒng)” 銷(xiāo)售 到市政部門(mén)蓋章證明市政條件落實(shí)┃四源費(fèi)繳納┃到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)┃開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo)┃填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招標(biāo)辦登記┃招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng)┃運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底┃招標(biāo)辦審查標(biāo)底┃開(kāi)標(biāo)會(huì)┃定合同，寫(xiě)評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)┃招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開(kāi)發(fā)辦秘書(shū)同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來(lái)源，任務(wù) 處登記來(lái)源及一切手續(xù)┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛建委工程處同意開(kāi)工，辦理開(kāi)工許可證施工單位進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓小區(qū)內(nèi)線通知區(qū)園按道路到自來(lái)到熱力（自建鍋到煤氣公司路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報(bào) 爐房）報(bào)裝計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝 裝環(huán)保到規(guī)劃科定委托施工交綠化費(fèi)市政辦 委托線委托線 局同 線路方案配電室土綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì) 意鍋設(shè)計(jì)建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及施工及 爐房看現(xiàn)場(chǎng)收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃施工設(shè)備安裝到市政 位置業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)及驗(yàn)收 監(jiān)理所委托 同意接氣送電 下水報(bào) 設(shè)計(jì)憑通氣單到裝到勞 管網(wǎng)所辦固規(guī)劃設(shè) 動(dòng)局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移計(jì)環(huán)保 手續(xù)及通氣竣工驗(yàn) 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù)收竣工憑接氣單到驗(yàn)收 液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓憑驗(yàn)收通知書(shū)入庫(kù)房屋 確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開(kāi)發(fā)第二篇：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程》135191938課件《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程》選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書(shū)向規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū)，編制項(xiàng)目建議書(shū)向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽↓運(yùn)用“房地產(chǎn)市場(chǎng)信息評(píng)估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告↓↓↓↓↓計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告↓對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作↓據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知↓規(guī)劃局法征地意見(jiàn)函↓到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn) ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛市政府下文批地↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫(huà)樁位給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門(mén)辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書(shū),評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)││申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意│見(jiàn)表到區(qū)配套部門(mén)征求意見(jiàn)地政部門(mén)審查安置方案、安置房││規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證││委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置││到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè)││規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn) │修改后送首規(guī)委審圖改造、移線方案│、道路、上下水改路由首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì) ，做正式出市政會(huì)議紀(jì)要供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：前期的準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。我們所說(shuō)的“五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地的取得是最重要的。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開(kāi)發(fā)利用。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。該階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷(xiāo)售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售，現(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷(xiāo)售。預(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的報(bào)批手續(xù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程主要包括：1)向計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)；2)向房屋土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；3)向規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；4)向建設(shè)委員會(huì)辦理開(kāi)工手續(xù)，領(lǐng)取開(kāi)工證；5)實(shí)施搬遷或拆遷；6)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；7)竣工驗(yàn)收；8)交付使用。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開(kāi)節(jié)能證明│││運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）│││報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷(xiāo)到建委工程處領(lǐng)開(kāi)工持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │建委、物價(jià)局下文批價(jià) │運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)”銷(xiāo)售到市政部門(mén)蓋章，證明市政條件落實(shí) │四源費(fèi)繳納 │到開(kāi)發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) │開(kāi)發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │填招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)并到市招