【正文】 水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。一般都是劃撥給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。而《國(guó)有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場(chǎng)上提到的所謂“商住兩用”的物業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程項(xiàng)目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評(píng)估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書向發(fā)改委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告發(fā)改委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè)調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛市政府下文批地┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)┃ ┃申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證┃ ┃按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房┃ ┃規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證┃ ┃委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置┃ ┃到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場(chǎng)地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè)┃ ┃規(guī)劃局審方案提出意見到園林局申請(qǐng)伐樹許可證┃了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案修改后送首規(guī)委審圖煤氣、道路、上下水改路由┃到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì) 申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。我們所說(shuō)的“五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。劃撥是指國(guó)家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國(guó)家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明│││運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單制作資料計(jì)劃（建委會(huì)簽）│││報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷到建委工程處領(lǐng)開工持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)許可證審批表投資許可證登記卡，登記并取得許可證 │建委、物價(jià)局下文批價(jià) │運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí) │四源費(fèi)繳納 │到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) │開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) │填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記 │招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) │運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底 │招標(biāo)辦審查標(biāo)底 │ 開標(biāo)會(huì) │定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 │招標(biāo)辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源，任處登記務(wù)來(lái)源及一切手續(xù)┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程處同意開工，辦理開工許可證 ↓施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 ↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓（自建鍋路委托設(shè)林局綠化方案進(jìn)水業(yè)務(wù)公司報(bào)爐房）報(bào)裝計(jì)辦行施工科報(bào)裝裝委托線局同線路方案事處養(yǎng)路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)意鍋建工程驗(yàn)路隊(duì)驗(yàn)施工及爐房收收驗(yàn)收驗(yàn)收規(guī)劃位置及驗(yàn)收監(jiān)理所同意接氣下水報(bào)設(shè)計(jì)裝管網(wǎng)所辦固 局報(bào)裝定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 計(jì)手續(xù)及通氣 審查消手續(xù)收音除塵 設(shè)備液化氣公司 辦各戶通氣手續(xù) ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出庫(kù)分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證 ↓運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段可參考下。房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)環(huán)節(jié)納稅情況如下:(一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅。所得稅按年征收,一般是預(yù)征,個(gè)人所得稅只是針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來(lái)征稅。而流轉(zhuǎn)稅是間接稅,它具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將這部分稅轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者,由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據(jù)本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和房地產(chǎn)的發(fā)展情況確定。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進(jìn)的形式,以實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配或抑制投機(jī)的政策目標(biāo)。因?yàn)橥恋貧w國(guó)家所有,購(gòu)買的只是40年—70年的使用權(quán),是租金的性質(zhì)。其次,使得房地產(chǎn)開發(fā)前期占用大量資金,此項(xiàng)資金多由銀行貸款。房地產(chǎn)稅費(fèi)制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的重要組成部分。市場(chǎng)調(diào)查，整理數(shù)據(jù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并編制可行性研究報(bào)告書。6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。4）建設(shè)行政部門和發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告及修詳規(guī)劃，合格后進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批，市政府出具發(fā)改委立項(xiàng)和政府批文，住建局辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。8）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)深化，編制總平面規(guī)劃圖、豎向圖、坐標(biāo)圖、管線綜合圖，園林綠化設(shè)計(jì)、道路路網(wǎng)及高程設(shè)計(jì)。2）規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。8）在建設(shè)單位繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)后，規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）建筑設(shè)計(jì)階段辦理以下手續(xù)：1）施工圖設(shè)計(jì)，出圖、交底、會(huì)審。5）氣象部門對(duì)規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。10）規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。4）建設(shè)工程質(zhì)量管理部門為建設(shè)單位簽定質(zhì)量責(zé)任狀，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)質(zhì)量管理部門跟蹤進(jìn)行質(zhì)量督評(píng)定。辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1）發(fā)改委立項(xiàng)，政府批文、土地使用權(quán)證書、施工圖審查合格書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；2）開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的80％以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。3）規(guī)劃部門、土地部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段由住建局產(chǎn)權(quán)處核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢(shì)條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國(guó)家和上級(jí)有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批書。相關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明項(xiàng)目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。由房管分局審批后報(bào)市局辦理。單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過(guò)的）。四、預(yù)售許可證辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說(shuō)明書試行辦法》。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。發(fā)放：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。七、轉(zhuǎn)移登記時(shí)間：辦完大證，購(gòu)房合同需備