【文章內(nèi)容簡介】 市政、公用設施建設費（大市政費）開發(fā)管理費城建綜合開發(fā)項目管理費1建筑行業(yè)管理費1綠化建設費1公園建設費1綠化補償費1路燈維護費1環(huán)衛(wèi)設施費1生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）1電源建設集資費（用電權(quán)費）1外部供電工程貼費（電貼費）建安工程費2建設工程招投標管理費2合同預算審查工本費2質(zhì)量管理監(jiān)督費2竣工圖費2建材發(fā)展補充基金2實心黏土磚限制使用費2工程監(jiān)理費2工程標底編制管理費2機電設備委托招標服務費 超計劃用水加價3夜間施工噪聲擾民補償費3占道費3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》選定中介代理機構(gòu)和律師事務所與購房者簽訂認購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預售契約公證辦理外銷商品房的預售登記外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續(xù)1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售1提交完成建設項目投資證明1簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議1辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》1銷售項目備案1委托中介代理機構(gòu)進行銷售1與購房者簽訂認購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預售登記辦理轉(zhuǎn)讓登記2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書和使用說明書2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理2房屋出租權(quán)的確認2申請房屋租賃許可證2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議2租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)2租賃房屋的轉(zhuǎn)租房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理3房屋出租權(quán)的確認3出租人辦理房屋租賃許可證3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》3簽訂書面租賃協(xié)議3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押3抵押權(quán)的設定3簽訂抵押合同3辦理房地產(chǎn)抵押登記3抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加印花稅契稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅1房屋產(chǎn)權(quán)登記費1房屋所有權(quán)證工本費1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費1房屋他項權(quán)利執(zhí)照費1房屋買賣登記費1房屋買賣手續(xù)費1房屋租賃審核備案手續(xù)費1向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費1來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費房屋租賃登記費2房屋估價手續(xù)費2房屋公證估價手續(xù)費2房地產(chǎn)價格評估費2房地產(chǎn)中介服務費第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務基本要求物業(yè)管理委員會的設立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費共用部位共用設施設備維修基金普通居住小區(qū)物業(yè)管理費高檔住宅物業(yè)管理費經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費供暖費相關(guān)內(nèi)容 2011928 房地產(chǎn)開發(fā)具體流程是怎么樣的？ 1 2011821 房地產(chǎn)開發(fā)流程具體是什么 2010820 房地產(chǎn)開發(fā)流程具體有哪些？ 239 201181 房地產(chǎn)開發(fā)前期具體流程以及注意細節(jié)有哪些？ 2011421 誰能提出房地產(chǎn)開發(fā)流程的具體流程圖？第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章：項目決策階段 第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設計四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標第三章：工程建設階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準備施工材料和施工設備的準備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準點與座標控制點，進行現(xiàn)場交驗組織圖紙會審、設計交底編制工程進度計劃1設計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》四、申辦建設工程規(guī)劃驗收五、進行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段從開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。第一章： 項目決策階段產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，進行可行性研究。可行性研究的內(nèi)容(1)項目概況。(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置。(3)市場分析和建設規(guī)模的確定。(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護。(5)資源供給及資本運作方案。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護。(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究。(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃。(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析。(10)結(jié)論及建議。可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師?？尚行匝芯康墓ぷ麟A段1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術(shù)上、財務上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項。(2)調(diào)查研究。(3)方案選擇與優(yōu)化。(4)財務評價和經(jīng)濟評價。(5)編制可行性研究報告。集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。第二章：前期準備階段一、獲取土地使用權(quán)。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式： 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權(quán)源資料。4）1：2000地形圖2份；5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6）地上附著物權(quán)屬證明； 7）土地登記申請書；8）土地登記法人代表證明和身份證明； 9）土地登記委托書。送土地主管部門。（1）土地使用權(quán)出讓地管理部門負責辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠郊區(qū)、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務院批準。征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準。（4）地價評估市房地局負責城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標受讓土地使用權(quán)申請程序。(1)用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。(3)用地者進行投資分析。(4)到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。(5)用地者填寫投標書送達指定方進行投標。(6)收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(7)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：(1)用地者見到拍賣公告