【文章內容簡介】 編制初步可行性研究報告。 　　初步可行性研究階段的主要內容：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。 　　(3)、詳細可行性研究。即通常意義上的可行性研究。主要是對擬開發(fā)建設項目進行詳細深入的技術經濟分析論證，從技術、經濟社會和財務方面為項目進行投資決策提供科學依據。 　　(4)、項目的評估和決策。項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，對上報立項的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估。其內容包括： 　?、佟⑷鎸徍丝尚行匝芯繄蟾嬷蟹从车母黜椙闆r是否確實。 　?、?、分析項目可行性研究中各項指標計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎數(shù)據、定額費率的選擇。 　　③、從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經濟效益和社會效益。 　?、?、分析和判斷項目可行性研究的可靠性、真實性和客觀性，對項目作出取舍的最終投資決策。 　?、?、最后寫出項目評估報告。 　　可行性研究的基本內容。由于開發(fā)項目的性質、規(guī)模和復雜程度不同，其可行性研究的內容不盡相同，各有側重。一般房地產開發(fā)項目可行性研究的內容應主要包括以下幾個方面： 　　(1)、總論：包括開發(fā)項目概況、研究結果概要、存在問題和建議。 　　(2)、市場需求、供給預測——租售價格變化趨勢預測。 　　(3)、開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)： 　　(4)、明確資源、原材料及公用設施條件。 　　(5)、根據慣常條件，確定開發(fā)項目的實施計劃和進度要求。 　　(6)、項目投資、銷售費用的投入時間。 　　(7)、資金來源及融資方式。 　　(8)、項目租售收入預測。 　　(9)、國民經濟評價和項目財務評價。 　　(10)、項目評價與結論。 　　可行性研究的步驟。房地產項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行： 　　(1)、接受委托，明確研究目標。在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托有關咨詢評估公司或投資顧問公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。承擔單位接受委托時，應獲得項目建議書和有關項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內容，制定工作計劃。 　　(2)、收集資料，調查研究。主要從市場調查和資源調查兩方面進行。市場調查應查明和預測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經濟規(guī)模和項目的競爭能力。資源調查包括建設地點調查、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎設施、環(huán)境保護、水文地質、氣象等方面的調查。為下步規(guī)劃方案設計、技術經濟分析提供準確的資料。 　　(3)、設計方案。根據項目建議書的要求，結合市場和資源調查，在收集到的資料和數(shù)據的基礎上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。 　　(4)、財務評價和國民經濟評價。對經上述分析后所確定的方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎上，對方案進行詳細財務評價和國民經濟評價。研究論證項目在經濟上的合理性和潛在盈利能力。 　　(5)、方案比較與選擇。根據以上分析，反復的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，采用技術經濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構成、開發(fā)進度。 　　(6)、制定實施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細的實施計劃，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 　　(7)、編制可行性研究報告。經過上述分析與評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦可行方案和實施計劃，提出結論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據。 　　二、土地使用權獲取 　　目前，我國土地使用權的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。對原先已通過行政劃撥的土地，在更新改造、再開發(fā)過程中，開發(fā)商主要通過補地價的方式重新獲取土地使用權。對于新開發(fā)的土地，開發(fā)商主要通過出讓方式獲得土地使用權。有關途徑和方式簡述如下。 　　(一)、通過政府行政劃撥獲取土地使用權 　　根據現(xiàn)行的法規(guī)及政策條例，國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。因為行政劃撥土地使用權是國家給予的一種特殊政策，所以，《土地管理法》對可以采取劃撥的范圍作了明確規(guī)定。同時限定了批準權限，嚴格保護基本農田，凡基本農田以外的耕地超過35公頃，其他土地超過70公頃，都必須報國務院批準。其余由省級人民政府批準。 　　建設征用土地時，應按規(guī)定支付土地補償費和安置補助費。此外，征用城市郊區(qū)的菜地，須按規(guī)定交納新菜地開發(fā)建設基金。在土地使用過程中，建設單位還須繳納土地使用稅、耕地占用稅和其他有關費用。 　　(二)、國有土地使用權的有償使用 　　國有土地使用權有償使用是指國家將一定時期內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國家繳納土地有償使用費的行為。土地有償使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些經批準可以采用劃撥方式供地的，都應當采用有償使用的方式。目前，國有土地使用權有償使用的方式主要有三種。 　　國有土地使用權出讓。國有土地使用權出讓是指國家將一定年限內的土地使用權讓給土地使用者，由土地使用者一次性的向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。按目前的規(guī)定：土地使用權出讓的年限，由國家和土地使用權受讓方通過國有土地使用權出讓合同來約定，但國家對出讓的最高年限有具體規(guī)定，即：居住用地70年。工業(yè)用地50年。教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。綜合或其他用地50年。 　　合同約定的年限不得超過國家規(guī)定的最高年限，超過最高年限則無效。 　　在土地使用期限內，土地使用者應當按國家規(guī)定和合同約定的用途使用土地，也可以依法轉讓、出租和抵押土地。土地使用期屆滿，如果仍需繼續(xù)使用可以依法重新申請，批準后重新簽訂土地使用合同，否則土地無償收回。在土地使用期限內國家一般不得收回，如因公共目的確需要收回時，應當按使用的年限及土地使用者開發(fā)投資情況予以補償。 　　土地使用者在土地使用期內需要改變土地用途的應當經原批準機關批準，并與土地行政主管部門重新簽訂土地使用權出讓合同或土地使用權出讓的補充合同。否則，將不得改變合同約定的用途。 　　目前，國有土地使用權出讓的方式一般有招標、拍賣和協(xié)議出讓三種形式。 　　(1)、招標出讓土地使用權。是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定的單位或個人(受讓方)，以書面投標形式，競投某塊土地的使用權，再由土地使用權出讓方評標決標、擇優(yōu)而取。招標的文件包括：招標通知書、投標指引(或招標須知)、投標書、中標證明通知書、土地使用權出讓合同(含土地使用條件)等。這里還要說的是招標出讓中能否中標不完全決定于地價，還應考慮對土地的綜合利用規(guī)劃方案等因素。 　　(2)、拍賣出讓土地使用權。是指在指定的時間、地點，利用公開場合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(也可以委托拍賣行拍賣)，由拍賣主持人首先叫出底價，諸多的競投者輪番報價，最后出最高價者取得土地使用權。拍賣方式充分引進競爭機制，政府也可以獲得最高地價。但不是所有土地都可以采用拍賣方式的，只有一些競爭性很強的行業(yè)用地可以采用。拍賣前，要先對土地做好規(guī)劃，確定土地的位置、面積、用途、使用年限、付款方式和使用條件等。 　　(3)、協(xié)議出讓土地使用權。是指出讓方(國家)與受讓方(土地使用者)通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權。具體說，應先由用地者向政府提出用地申請，經批準后由出讓方和受讓方協(xié)商地價、出讓年限、付款方式，付款期限以及土地使用條件，經雙方協(xié)商達成一致后，簽訂土地使用權出讓合同。協(xié)議出讓基本沒有引入競爭機制，缺乏公開性和公平競爭。但對一些缺乏競爭的行業(yè)和大型設施用地還是必要的，仍然是土地使用權出讓的方式之一。 　　國有土地使用權租賃。國有土地使用權租賃是指國家將一定時期內的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家繳納租金的行為。目前這種方式正在試點之中，并取得了較好的效果，彌補了國有土地使用權出讓中一些單位一次性支付出讓金有困難，或不需要長時期的使用土地者，滿足了中小投資者的需要，更具有靈活性。同時對現(xiàn)有劃撥土地使用權逐步納入有償使用軌道也是一種很好的辦法。目前有關法規(guī)的制定正在研究之中。 　　國有土地使用權作價人股。國有土地使用權作價人股是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。實際上這種方式也可以作為國有土地使用權出讓的一種特殊形式。這種方式在目前的國有企業(yè)改制改組中采用較多，既解決了國有土地資產的流失，又為國有困難企業(yè)的改制改組創(chuàng)造了條件。這主要是針對現(xiàn)有國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權需要改制時適用。對企業(yè)新增用地，特別是征用土地之后提供紿用地單位使用的不能采用這種方式。 　　(三)、補地價方式 　　鑒于我國土地使用權的行政劃撥大量存在，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，對以行政劃撥方式取得的土地使用權，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其，信附著所有權可以轉讓、出租、抵押。 　　為了鼓勵經行政劃撥得到土地使用權的單位將土地使用權推向市場，國家在收取補繳的土地出讓金時，都有不同程度的優(yōu)惠?！　∪?、房地產開發(fā)與規(guī)劃設計 　　(一)、城市規(guī)劃的含義 　　關于城市規(guī)劃的含義，各國由于其社會、經濟體制和經濟發(fā)展水平的不同，對其解釋有所差異和側重，但基本內容是大致相同的。在我國，一般把城市規(guī)劃定義為：是為了實現(xiàn)一定時期內城市的經濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地、協(xié)調城市空間布局和各項建設而進行的綜合部署和具體安排。 　　(二)、城市規(guī)劃的工作階段和內容 　　1989年我國頒布的《城市規(guī)劃法》中將城市規(guī)劃規(guī)定為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。但在實際工作中，為了便于工作的開展，在編制總體規(guī)劃前，一般由城市人民政府組織制定城市規(guī)劃綱要，對總體規(guī)劃需要確定的主要目標、方向和內容提出原則性意見，作為編制總體規(guī)劃的依據。根據城市的實際情況和工作需要，一些大、中城市在總體規(guī)劃基礎上增加了分區(qū)規(guī)劃編制階段，其目的是進一步控制和確定不同地段的土地的用途、范圍和容量，協(xié)調各項基礎設施和公共設施的建設。詳細規(guī)劃根據不同的需要、任務、目標和深度要求，可分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃兩種類型。 　　(三)、城市規(guī)劃的審批 　　城市規(guī)劃是城市建設和管理的基本依據，城市規(guī)劃的審批實行嚴格的分級審批制度，具體為： 　　城市規(guī)劃綱要須經城市人民政府審核同意。 　　城市總體規(guī)劃的審批：中央直轄市的總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務院審批。省和自治區(qū)首府及100萬人口以上的大城市的總體規(guī)劃，由所在省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。其他城市的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。市管轄的縣城、建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣人民政府審批。 　　城市人民政府和縣人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，須經同級人民代表大會或其常務委員會審查同意。 　　城市分區(qū)規(guī)劃經當?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。 　　城市詳細規(guī)劃由城市人民政府審批。已編制并批準分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細規(guī)劃，除重要的詳細規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權城市規(guī)劃主管部門審批。 　　(四)、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系 　　城市規(guī)劃與房地產開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關系，是后者應服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的影響及約束主要體現(xiàn)在以下兩方面： 　　城市規(guī)劃對房地產開發(fā)經濟效益的影響。為了使一個城市的經濟、社會、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，城市規(guī)劃往往通過一些控制指標實現(xiàn)這一目標。其中與房地產開發(fā)關系最密切和影響較大的是對城市土地開發(fā)強度的控制。 　　反映城市土地開發(fā)強度的指標通常有三個，即建筑密度、建筑高度和建筑容積率。容積率綜合了前兩者的內容，直接反映一塊土地上的建筑容量，因此受到城市規(guī)劃師和房地產開發(fā)商的廣泛重視。 　　房地產開發(fā)必須符合城市規(guī)劃。我國城市規(guī)劃法規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的土地使用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。為此，城市規(guī)劃管理部門通過建設用地規(guī)劃許可證等措施，對包括房地產開發(fā)在內的各項建設進行有序有效的管理。具體辦法如下： 　　(1)、關于項目選址意見書。由城市管理部門建議的關于項目選址意見書是房地產開發(fā)申報立項時必須具備的文件之一。建設單位在進行項目可行性研究時，要接受城市規(guī)劃行政主管部門關于項目選址的規(guī)劃指導，審批任務設計書時應當尊重選址意見書。 　　(2)、建設用地規(guī)劃許可證。是城市規(guī)劃主管部門根據開發(fā)單位或有關機構的用地申請以及規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定用地位置、面積、界限的法定憑證。房地產開發(fā)單位憑借建設用地規(guī)劃許可證，才能到土地管理部門申請開發(fā)建設用地，辦理土地征用劃撥或出讓手續(xù)。 　　(3)、建設工程規(guī)劃許可證。這是核準工程設計、施工圖紙是否符合城市規(guī)劃并準予施工的法定憑證。只有在取得建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證和其他有關文件后，房地產項目才能破土動工。 　　(4)、臨時建設用地規(guī)劃許可證和臨時規(guī)劃許可證。這和永久性開發(fā)建設用地的申請、審批程序類似，是對于因施工材料堆放、運輸、架設地上線路，鋪設地下管線、進行地下工程建設和地質勘探等需要臨時占用土地所核發(fā)的法定憑證，這類用地必須在規(guī)定期限內予以收回。 　　(五)、居住區(qū)規(guī)劃 　　居住區(qū)規(guī)劃的任務。居住區(qū)規(guī)劃是城市詳細規(guī)劃的主要內容之一。其任務就是為城市居民經濟合理地創(chuàng)造一個滿足日常物質和文化生活需