【文章內(nèi)容簡介】 等，部分材料與配套設(shè)備需要進口，則這些材料和設(shè)備可由發(fā)展商自行負責提供，其余普通材料可由承包商負責提供。外商在國內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)項目時往往采取這種方式。（3）包工不包料合同。即承包商僅提供勞務(wù)而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由發(fā)展商自行解決。這種合同方式在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中很少使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的發(fā)包合同方式是多種多樣的，房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)結(jié)合項目的具體特點選擇采用。（二）一般合同條款合同文件應(yīng)包括的內(nèi)容在投標文件內(nèi)容中已有說明，此處不再贅述。這里敘述有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展商與建設(shè)項目承包商之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一般合同條款。．合同條款又稱合同條件，在國際上已編制了若干標準的“國際通用合同條件”，如FIDIC合同條件。在國際通用合同條件的基礎(chǔ)上，各國結(jié)合本國特點，制定了自己的合同條件。下面就根據(jù)我國的特點，逐條說明可供發(fā)展商簽訂發(fā)包合同時采用的合同條款。1．一般義務(wù)。一般義務(wù)條款主要是籠統(tǒng)地規(guī)定承包商應(yīng)承擔的職責。具體內(nèi)容包括以下幾個方面：（1）承包人責任。根據(jù)合同規(guī)定，承包人應(yīng)以細心、認真的態(tài)度努力進行施工與維修，提供一切勞務(wù)，包括工作監(jiān)督、材料、施工機械設(shè)備及施工和維修所需要的全部臨時或永久性的其他物品。（2）履約保函；為了保證合同能夠按期履行，在簽訂合同時，承包人應(yīng)提供銀行或保險公司開出的保函，保函所擔保的金額以授標函中規(guī)定的數(shù)額為準。（3）工程應(yīng)使工地監(jiān)理人員滿意。除了由于法律原因或?qū)嶋H原因不能做到的外，承包人應(yīng)嚴格按合同規(guī)定以及圖紙和技術(shù)說明進行工程施工和維修，以使發(fā)展商或其委托的監(jiān)理感到滿意。（4）承包人應(yīng)提交總進度計劃。承包人在中標后應(yīng)提交一份建議進行該工程步驟順序的總進度計劃。在實際執(zhí)行中，若工程進度不符合原訂進度計劃，承包人應(yīng)向監(jiān)理人員說明其原因。（5）竣工時的現(xiàn)場清理。在工程竣工時，承包人應(yīng)從現(xiàn)場清除、拆除并運出一切施工設(shè)備、剩余材料、垃圾和各項臨時工程，并保持整個現(xiàn)場和工程清潔整齊，使發(fā)展商滿意。2．合同文件管理。（1）合同圖紙、投標書和合同條款，承包人和監(jiān)理人各持一份，以備隨時查閱。（2）發(fā)展商應(yīng)向承包商免費提供：合同條文、標書，兩份合同圖紙及兩份規(guī)范，另外還需提供兩份補充大樣圖。建筑工程完工后上述圖紙及文件都應(yīng)交還發(fā)展商。3．材料及設(shè)備供應(yīng)。材料及設(shè)備若是由發(fā)展商自行提供，則應(yīng)在合同中規(guī)定供貨時間，以便承包人安排施工進度計劃。若材料及設(shè)備由承包人提供則應(yīng)規(guī)定：一切材料和設(shè)備均應(yīng)是合同中所規(guī)定的相應(yīng)規(guī)格、等級、品質(zhì)。承包人在購買材料與設(shè)備之前應(yīng)按照工程監(jiān)理人員的要求，在制造加工地點、現(xiàn)場或在合同可能規(guī)定的地點進行檢驗。對于材料，亦可提供樣品，以供檢驗。提供樣品的費用以及檢驗費用由哪一方承擔，應(yīng)在合同中明確規(guī)定。4．開工、竣工時間及工期。合同中應(yīng)明確規(guī)定開工及竣工時間以及相應(yīng)的工期。（1）工程的開工。承包人在接到發(fā)展商或其監(jiān)理工程師有關(guān)開工的書面命令后，應(yīng)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，在現(xiàn)場開工，并且應(yīng)迅速且毫不拖延地繼續(xù)施工。（2）竣工期限的延長。如果由于任何種類的額外或附加工程量，或者是由于合同中規(guī)定的原因，以及異常的惡劣氣候條件，其他特殊情況造成竣工期限的拖延，則監(jiān)理工程師應(yīng)批準并確定該項延長期限，并通知發(fā)展商和承包人。（3）施工進度。如果工程實際進度落后于計劃進度，不能在預訂的工程竣工期限內(nèi)完工時，則承包人應(yīng)采取必要的措施，以便加快工程的施工進度，使工程能在預定的工期內(nèi)竣工。此時，承包人無權(quán)要求增加為采取這些措施而支付的附加費用。5．變更與增減。在合同中應(yīng)規(guī)定變更和增減的項目以及處理辦法。（1）變更。發(fā)展商或其委托監(jiān)理工程師認為有必要，可以對工程或其任何部分的形式、質(zhì)量或數(shù)量作出變更。這些變更包括：①增加或減少合同中所包括的工作數(shù)量；②削減任何這類工作；③改變?nèi)魏芜@類工作的性質(zhì)或質(zhì)量及種類；④改變工程任何部分的標高、基線、位置和尺寸；⑤完成工程竣工所必要的某些附加工作。（2）對變更的估價。對于額外或追加的工作，或已取消的工作，應(yīng)以合同中規(guī)定的單價予以估價。如果合同中未規(guī)定用于該項額外或追加工作的單價，則應(yīng)由合同雙方協(xié)商確定。6．轉(zhuǎn)讓與分包。合同的轉(zhuǎn)讓應(yīng)得到發(fā)展商的同意方可進行。合同轉(zhuǎn)讓時，承包商所有的權(quán)利和義務(wù)都必須隨之轉(zhuǎn)移。建設(shè)項目的分包也需經(jīng)發(fā)展商同意。分包人可由發(fā)展商指定、推薦，或者由總包人自己選定。7．竣工驗收與維修。竣工工程驗收應(yīng)以國家頒布的施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗標準及施工圖為依據(jù)。在驗收時，承包商應(yīng)提供隱蔽工程驗收記錄，中間交工驗收記錄以及竣工圖紙。當項目驗收后，由發(fā)展商簽發(fā)工程竣工證書。合同中還需規(guī)定維修期。維修期一般從竣工證書簽發(fā)之日起算。在合同規(guī)定的維修期內(nèi)，若工程出現(xiàn)缺陷。則承包人應(yīng)負責修復。如果該缺陷被判定是由于承包商所采用的材料、施工工藝不符合合同要求，或由于承包商的疏忽造成的，則由承包商承擔此項維修費用。如果該缺陷是由于其他原因造成的，那么對維修費用應(yīng)進行核實，并作為附加工作予以付款。8．支付方式。工程款的支付一般按時間大致劃分為四個階段，即預付款、工程進度款、最終付款和退還保留金。（l）預付款。預付款用來支付承包商初期費用。支付時間一般在簽訂正式承包合同后的一個限定時間內(nèi)，由承包商提供一筆相當數(shù)額的履約保函之后，發(fā)展商即可支付現(xiàn)款。預付款亦可用初期動員費替代。預付款一般在以后的工程進度中扣除，但扣除的進度可協(xié)商確定，并載入合同。預付款也可以按月等分扣回。四、工程投標策略和作價藝術(shù)2作價的藝術(shù)。（1）擴大標價法。對某些工程條件變化較難掌握的工程，除按正常方法作價外，對變化較大的部分或風險較大的工程部分，采用擴大標價，增加不可預見費來減少風險。如海岸碼頭、防波堤工程。但在一般工程中較少采用這種方法。（2）逐步升級法。這種方法是先壓低報價，以取得協(xié)商機會，然后找出足夠的理由逐步升級。利用這種方法取得中標，有時中標價還超過了其他投標價。（3）突然降價法。投標者先按正常情況作價，待投標快截止時突然降價，甩掉其他對手而中標。這種方法是在作價有被對手知道的情況下采用。例如，大成公司在魯布格水電站工程中開始的報價與前田公司相差不多，但在投標截止日的前三天大成公司突然宣布再降價8％，使前田公司沒有時間考慮降價而一舉中標。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程的管理承擔房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的承包商在與發(fā)展商簽訂了承包合同后，就要按合同要求組織施工，按質(zhì)按量完成工稷項目任務(wù)，對工程質(zhì)量和合同約定承擔責任。對發(fā)展商而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程管理的最終目標是以最短的工期、最低的成本達到最優(yōu)的工程質(zhì)量。當然，工期、成本、質(zhì)量三者不可能同時達到最優(yōu)，但它們之間的合理關(guān)系可使整個開發(fā)項目的整體效益達到最優(yōu)。開發(fā)項目的建設(shè)過程可由發(fā)展商自己組織的項目管理機構(gòu)進行管理，也可由開發(fā)商委托的監(jiān)理機構(gòu)管理，或者由兩者共同聯(lián)合管理。在目前的開發(fā)活動中，以上三種形式均存在。下面就工程質(zhì)量、工程進度和工期、工程成本這三個方面的控制內(nèi)容作簡單的闡述。一、質(zhì)量控制質(zhì)量控制是指項目管理機構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標以國家標準、規(guī)范為所進行的監(jiān)督與管理活動。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價，對整個過程中的工作質(zhì)量水平進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責的程度，與國家有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標準、規(guī)定進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要包括以下幾個方面：1．對原材料的檢驗。材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量，因此為了保證材料質(zhì)量，應(yīng)當在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)標準，并將這些標準列入訂購合同中。有些重要材料應(yīng)當在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。2．對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度：對于主要設(shè)備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監(jiān)督和檢查。3．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括如下方面：（1）對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器、儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。（2）控制混凝土質(zhì)量?；炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響，必須確?；炷翝沧①|(zhì)量。應(yīng)當有控制混凝土中水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段，應(yīng)當制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護和試壓等管理制度，并有專人監(jiān)督執(zhí)行；試塊應(yīng)妥善保存，以便將來的強度檢驗。在澆灌混凝土之前，應(yīng)當有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。（3）對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法，以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。4．確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件。按照我國政府倡導推行建設(shè)監(jiān)理制的要求，建設(shè)監(jiān)理機構(gòu)現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目“三大控制”實施的主要力量。在質(zhì)量控制中監(jiān)理機構(gòu)委派的監(jiān)理工程師應(yīng)按合同要求協(xié)助房地產(chǎn)發(fā)展商做好施工現(xiàn)場準備工作，為施工單位提交質(zhì)量合理的施工現(xiàn)場；確認施工單位資質(zhì)；審查確認施工分包單位；做好材料和設(shè)備檢查工作，確認其質(zhì)量；檢查施工機械和機具，保證施工質(zhì)量；審查施工組織設(shè)計；檢查并協(xié)助搞好各項生產(chǎn)環(huán)境、勞動環(huán)境、管理環(huán)境條件；進行質(zhì)量監(jiān)督，行使質(zhì)量監(jiān)督權(quán)，認真做好質(zhì)量簽證工作，行使質(zhì)量否決權(quán)；協(xié)助做好付款控制；組織質(zhì)量協(xié)調(diào)會，做好中間質(zhì)量驗收準備工作；做好項目竣工驗收工作；審核項目竣工圖等。二、工程進度與工期控制工程項目的進度控制是施工現(xiàn)場管理最為重要的工作。工程進度控制包括：對項目建設(shè)總周期目標進行具體的論證與分析，編制項目的進度計劃，編制其他配套進度計劃；監(jiān)督建設(shè)項目進度計劃的執(zhí)行，施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。建設(shè)項目總周期的論證與分析，就是對整個項目進行通盤考慮、全面規(guī)劃，用以指導人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經(jīng)濟合理的施工方案。1．工程進度計劃的編制。在工程實施之前應(yīng)嚴格編制進度計劃。（1）首先，應(yīng)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為工程單項或工序。單項或工序分解的細致程度，可以根據(jù)工程的規(guī)模大小和復雜程度確定。一個建設(shè)項目首先可分為房屋建設(shè)工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，而后每一子項工程又分為土方工程、基礎(chǔ)工程、鋼結(jié)構(gòu)制作與