【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)上和地下部分的開發(fā)產(chǎn)品，再按地上和地下部分的各可租售開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分配。產(chǎn)品的實測建筑面積分配。 5．為簡化核算并防止重復(fù)分配，不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套．為簡化核算并防止重復(fù)分配，不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施不分配前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接設(shè)施不分配前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用的公共成本。費、借款費用的公共成本。68同一成本核算對象內(nèi)的開發(fā)成本按各開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分配。、同一成本核算對象內(nèi)的開發(fā)成本按各開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分配。7．不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施的開發(fā)成本只在受益的開發(fā)產(chǎn)品中分．不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施的開發(fā)成本只在受益的開發(fā)產(chǎn)品中分配，如配套設(shè)施中的學(xué)校、幼兒園需在兩個或兩個以上的成本核算對配，如配套設(shè)施中的學(xué)校、幼兒園需在兩個或兩個以上的成本核算對象分配時，按各成本核算對象中的可銷售住宅面積分配。象分配時，按各成本核算對象中的可銷售住宅面積分配。8．對于部分使用用途受限制的留存性開發(fā)產(chǎn)品（如會所、政策性配套設(shè)．對于部分使用用途受限制的留存性開發(fā)產(chǎn)品（如會所、政策性配套設(shè)施等），只分配土地成本、建筑安裝工程費、借款費用三項成本項目施等），只分配土地成本、建筑安裝工程費、借款費用三項成本項目，不分配其他成本項目。，不分配其他成本項目。9．在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本后繼續(xù)發(fā)生的成本費用，按上述成本歸集原．在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本后繼續(xù)發(fā)生的成本費用，按上述成本歸集原則和方法在相關(guān)科目中歸集，并在剩余完工開發(fā)產(chǎn)品中分配，已結(jié)轉(zhuǎn)則和方法在相關(guān)科目中歸集，并在剩余完工開發(fā)產(chǎn)品中分配，已結(jié)轉(zhuǎn)的完工開發(fā)產(chǎn)品不再進行分配。的完工開發(fā)產(chǎn)品不再進行分配。開發(fā)成本分配原則開發(fā)成本分配原則 2691．全部開發(fā)成本分配給可租售開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本分配原則符合 “ 開發(fā)產(chǎn)品” 定義不分配成本可租售開發(fā)產(chǎn)品成本全部開發(fā)成本人防建筑教育商業(yè)配套（無產(chǎn)權(quán)）702．各成本核算對象的共同成本先歸集，再分配．各成本核算對象的共同成本先歸集，再分配開發(fā)成本分配原則小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施費用建設(shè)共同成本歸集一區(qū)會所二區(qū)按標準分配開發(fā)成本 — 基礎(chǔ)設(shè)施費— 待分攤成本成片開發(fā)項目 成本核算對象713．按成本項目先分配至成本核算對象，再分配至開發(fā)產(chǎn)品．按成本項目先分配至成本核算對象，再分配至開發(fā)產(chǎn)品1．征地拆遷補償費2．前期工程費3．建筑安裝工程費4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5．公共配套設(shè)施費6．開發(fā)間接費用7．借款費用成本對象—區(qū)/期可租售開發(fā)產(chǎn)品分區(qū)/分期項目單體項目 直接分配 各開發(fā)產(chǎn)品按成本項目開發(fā)成本分配原則724 、同一成本核算對象內(nèi)的土地成本先按土地出讓金標準分配至地上和、同一成本核算對象內(nèi)的土地成本先按土地出讓金標準分配至地上和地下部分的開發(fā)產(chǎn)品，再按地上和地下部分的各可租售開發(fā)產(chǎn)品的實地下部分的開發(fā)產(chǎn)品，再按地上和地下部分的各可租售開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分配測建筑面積分配　 住宅 商業(yè) 車位 合計土地出讓金標準 530 800 177 　面積 1,000 200 300 1,500 土地出讓金 530,000 160,000 53,100 743,100 土地出讓金比例 2% % % %需分攤的其他土地成本 1,000,000 　分攤后的其他土地成本 713,228 215,314 71,457 1,000,000 開發(fā)成本分配原則735．為簡化核算并防止重復(fù)分配，不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施不分配．為簡化核算并防止重復(fù)分配，不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的公共配套設(shè)施不分配前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用的公共成前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用的公共成本。本。最終要依據(jù)標準分配土地成本建安支出 不能有償轉(zhuǎn)讓不能出租的配套各成本核算對象前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 借款費用配套設(shè)施費 開發(fā)間接費不分配 共同成本開發(fā)成本分配原則74同一成本核算對象內(nèi)的開發(fā)成本按各開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分、同一成本核算對象內(nèi)的開發(fā)成本按各開發(fā)產(chǎn)品的實測建筑面積分配。配。直接記入成本間接分配成本某一項目 /區(qū) /期成本合計247。 可租售開發(fā)產(chǎn)品 實測建筑面積 =可租售開發(fā)產(chǎn)品 單位成本房屋測繪單位出具 單位成本房屋測繪單位出具 《 實測面積表 》開發(fā)成本分配原則757．不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施的開發(fā)成本只在受益的開發(fā)產(chǎn)品中．不能有償轉(zhuǎn)讓或出租的配套設(shè)施的開發(fā)成本只在受益的開發(fā)產(chǎn)品中分配，如配套設(shè)施中的學(xué)校、幼兒園需在兩個或兩個以上的成本核算對分配，如配套設(shè)施中的學(xué)校、幼兒園需在兩個或兩個以上的成本核算對象分配時，按各成本核算對象中的象分配時，按各成本核算對象中的 可銷售住宅面積可銷售住宅面積 分配。分配。成本核算對象成本核算對象 1成本核算對象成本核算對象 2成本核算對象成本核算對象 3土地成本建安支出開發(fā)成本分配原則不能有償轉(zhuǎn)讓不能出租的配套可銷售住宅面積76開發(fā)成本分配原則8．對于部分使用用途受限制的留存性開發(fā)產(chǎn)品（如會所、政策性配套設(shè)施等），只分配土地成本、建筑安裝工程費、借款費用三項成本項目，不分配其他成本項目。會所活動中心其他政策配套TextText成本項目?土地成本?前期費用?建安費用?基礎(chǔ)設(shè)施?配套設(shè)施?開發(fā)間接?貸款利息252。252。252。77開發(fā)成本的預(yù)估及調(diào)整u預(yù)估及調(diào)整依據(jù)l權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 l開發(fā)產(chǎn)品成本的完整性要求u需要進行成本預(yù)估的情況：l配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)不同步，即部分開發(fā)產(chǎn)品已完成，但相關(guān)的配套設(shè)施尚未完工。l工程結(jié)算滯后，即開發(fā)產(chǎn)品完工后，有部分工程尚未結(jié)算完畢 78確定預(yù)估成本的時間 開發(fā)成本的預(yù)估及調(diào)整當(dāng)有關(guān)成本核算對象已經(jīng)達到可交付使用或者可銷售狀態(tài)，對相關(guān)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)并計算開發(fā)產(chǎn)品單位成本時，對未結(jié)算工程或未完配套項目需要以預(yù)估成本確定該成本核算對象的總成本，以此結(jié)轉(zhuǎn) “開發(fā)產(chǎn)品 ”，并相應(yīng)根據(jù)收入配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。故以結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的時間確定預(yù)估成本的入賬時間。 79還建成本的核算還建的含義及三種主要形式：還建房開發(fā)是指一方（以簡稱土地方）提供土地使用權(quán)或應(yīng)收取的拆遷補償費（包括提供部分資金），另一方（以下簡稱開發(fā)商）提供資金，雙方合作建房，房屋建成后雙方以一定面積比例分享商品房的開發(fā)方式。主要有以下三種形式：轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)形式 不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)形式 部分轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)形式 80還建成本的核算還建成本核算需要解決的問題：u 還建部分的各項成本是否應(yīng)該作為其他可租售面積的成本？u 如果應(yīng)該進入其他可租售面積的成本，該進入哪個成本項目？土地成本還是建筑安裝工程成本？u 對還建部分的成本如何計價，以成本價還是以市價作為其他可租售面積應(yīng)該承擔(dān)的成本？81關(guān)于開發(fā)成本歸集、分配案例項目基本資料：項目 2023年開始建設(shè)，總建筑面積 60萬平方米，其中各區(qū)的建筑面積資料如下：區(qū) 產(chǎn)品 面積（萬平方米） 土地出讓金單價 土地出讓金（萬元） 備注一區(qū) 住宅 10 500 5,000 已經(jīng)竣工有實測報告商業(yè) 2 800 1,600 車位 2 178 356 學(xué)校 1 其他 1 小計 15 　 6,956 二區(qū) 住宅 15 600 9,000 已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證商業(yè) 3 900 2,700 會所 2 900 1,800 寫字樓 4 850 3,400 其他 1 小計 25 　 16,900 三區(qū) 公寓 15 800 12,000 尚未取得任何證件，在項目整體規(guī)劃設(shè)計中提到該區(qū)的預(yù)計建筑面積商業(yè) 3 1,000 3,000 其他 2 小計 20 15,000 82關(guān)于開發(fā)成本歸集、分配案例現(xiàn)項目一區(qū)已經(jīng)夠條件做項目單方成本的認定工作，根據(jù)一區(qū)實際發(fā)生的成本及待分攤的成本確定一區(qū)的單位成本并調(diào)整以前年度損益。（該表中的數(shù)據(jù)均為實際付款金額，且一區(qū)的合同已經(jīng)全部支付完畢）自 20232023年實際的開發(fā)成本支出歸集單位：萬元項目 一區(qū) 二區(qū) 三區(qū) 配套 學(xué)校 配套 會所 共同待分攤 合計土地征用及拆遷補償費 6,956 8,450 900 10,000 26,306 土地出讓金 6,956 8,450 　 900 　 16,306 拆遷補償費用 　 　 　 　 　 10,000 10,000 前期工程費用 2,000 2,500 100 100 3,000 7,700 建筑安裝工程費 40,000 20,000 2,000 300 1,000 63,300 基礎(chǔ)設(shè)施費用 6,000 800 300 200 20,000 27,300 配套設(shè)施費用 　 　 　 　 　 　 開發(fā)間接費用 　 　 　 　 　 　 2,000 2,000 借款費用 　 　 　 　 　 3,000　 3,000 合計 54,956 31,750 2,400 1,500 39,000 129,606 83關(guān)于開發(fā)成本歸集、分配案例分配 1：對土地征用及拆遷補償費按照土地出讓金的標準進行分配待分攤土地成本 10,000 　 土地出讓金標準 比重 　一區(qū) 6,956 18% 1,790 二區(qū) 16,900 43% 4,349 三區(qū) 15,000 39% 3,860 合計 38,856 100% 10,000 84關(guān)于開發(fā)成本歸集、分配案例分配 2：對前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用按照建筑面積標準進行分配　 面積標準 比重 前期工程費用 建筑安裝工程 基礎(chǔ)設(shè)施一區(qū) 15 25% 1,950 15,825 6,850 二區(qū) 25 42% 26,375 26,375 11,417 三區(qū) 20 33% 9,133 21,100 9,133 合計 60 100% 10,000 63,300 27,400 85分配 2：對直接歸集的學(xué)校成本按照各區(qū)的可售建筑面積標準進行分配歸集的配套設(shè)施成本 2,400 　 可售建筑面積 比重 分攤的成本一區(qū) 12 25% 600 二區(qū) 18 38% 900 三區(qū) 18 38% 900 合計 48 100% 2,400 86關(guān)于開發(fā)成本歸集、分配案例分配 5：對開發(fā)間接費用按照當(dāng)年在施工項目的建筑面積標準進行分配。年度開發(fā)間接費用發(fā)生金額 備注 一區(qū) 二區(qū)2002年 400 一區(qū)在施 400 　2003年 400 400 　2004年 300 一區(qū)、二區(qū)同時在施 113 188 2005年 500 188 313 2006年 400 二區(qū)在施 　 400 合計