大型集團房地產開發(fā)成本核算指導1925223212(編輯修改稿)
2025-07-23 10:40 本頁面
【文章內容簡介】 工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；(7) 工程保險費。B、營銷設施建造費(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5) 其他。C、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。 期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯系和區(qū)別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規(guī)范》。會計科目與帳簿設置 “開發(fā)成本”科目該科目核算產品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟件中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應數據進行核對，并保持一致。在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分攤成本”進行歸集。成本核算對象的具體設置參見下圖：項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地 待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉入“在建期”。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。 “開發(fā)間接費”科目該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。 “預提費用”科目核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發(fā)生或將要發(fā)生、但尚未支付的成本、費用。 費用預提的時間：至少每季度末預提一次； 費用預提的范圍：對完工開發(fā)產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本； 費用預提的金額：以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。 核算方法：預提時，借記“開發(fā)成本—成本預提及結轉”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。 “待攤費用”科目按權責發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應由本期及以后各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。 “完工開發(fā)產品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的庫存實際成本。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規(guī)范》。房地產成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發(fā)成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層次設立。開發(fā)前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象社區(qū)管網工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細各成本核算對象配套設施費按前述明細16
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