【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)所需。作業(yè)成本法只有在產(chǎn)品品種較為復(fù)雜、產(chǎn)品間接費(fèi)用較高、產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中使用才能使效果達(dá)到最佳。對(duì)于現(xiàn)今風(fēng)云萬(wàn)變的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō) ,這正迎合了其行業(yè)及市場(chǎng)的形勢(shì)。 有利于成本管理和控制。作業(yè)成本法不存在成本管理范圍的局限 ,依據(jù)作業(yè)成本法的基本原則 ,只要能夠定義資源、作業(yè) 和成本對(duì)象 ,確定成本動(dòng)因和分配路徑 ,就能實(shí)現(xiàn)成本核算與管理。另外 ,作業(yè)成本法成本控制的重點(diǎn)在于作業(yè) ,它針對(duì)作業(yè)制定成本標(biāo)準(zhǔn) ,使得成本標(biāo)準(zhǔn)的制定更加科學(xué) ,便于成本控制 。同時(shí)它又可以通過(guò)對(duì)作業(yè)增值屬性和作業(yè)執(zhí)行效率的分析確定成本控制的目標(biāo) ,使得成本控制的方法和手段大大增加。再者 ,作業(yè)成本法通過(guò)過(guò)程價(jià)值分析和作業(yè)成本計(jì)算揭示了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)作業(yè)的成本及存在的非增值作業(yè)和低效作業(yè) ,從而為項(xiàng)目改善作業(yè)、降低成本指明了方向 ,有利于項(xiàng)目進(jìn)行成本全過(guò)程控制。 有利于獲取成本信息。作業(yè)成本法采用多動(dòng)因多階段方式 分配成本 ,不僅提高了成本信息的準(zhǔn)確性 ,避免成本扭曲 ,而且能夠提供豐富的中間信息 ,為成本控制和生產(chǎn)過(guò)程決策提供了依據(jù)。同時(shí) ,作業(yè)成本法采用作業(yè)成本計(jì)算 ,可以提供較準(zhǔn)確的產(chǎn)品成本信息 ,進(jìn)而可以正確地評(píng)價(jià)產(chǎn)品的盈利能力 ,為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)決策和產(chǎn)品品種決策提供了可靠的依據(jù)。 四、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中的應(yīng)用 了解了作業(yè)成本法的相關(guān)理論及其優(yōu)勢(shì) ,以及現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算的現(xiàn)狀與存在問(wèn)題 ,本文試圖將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的核算中 ,為的是控制及降低開(kāi)發(fā)成本 ,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè) 利潤(rùn)最大化。 (一 )房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成與核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行成本核算 ,必須確定好成本核算的對(duì)象。其中 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按對(duì)象可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本三大板塊 ,同時(shí)需通過(guò)以下六個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行成本核算 : 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ,是指房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家和地方政府的規(guī)定進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)從而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)等。 前期工程費(fèi) ,是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、“三通一平”等的費(fèi)用。 建筑工程費(fèi) ,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生建筑安裝工程的各項(xiàng)支出 ,包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi) ,以及室內(nèi)安裝工程費(fèi)等。 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) ,是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 ,包括供水、供電、道路、綠化、排污等工程支出。 公共配套設(shè)施費(fèi) ,是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)生的獨(dú)立的非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施支出 ,包括派出所、居委會(huì)、自行車(chē)棚等設(shè)施支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 ,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬二級(jí)管理機(jī)構(gòu)直接 組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用 ,包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等等。 (二 )房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中作業(yè)成本法的具體應(yīng)用 傳統(tǒng)成本法核算的弊端導(dǎo)致了成本計(jì)算的扭曲 ,同時(shí)考慮到作業(yè)成本法在成本核算方面的優(yōu)異之處 ,特別是對(duì)間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配 ,本文試圖將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中 ,具體步驟如下 : 以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè) ,并將各項(xiàng)作業(yè)歸入同質(zhì)的作業(yè)中心。 首先 ,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)來(lái)劃分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作業(yè)流程 ,建立作業(yè)中心 。其次 ,應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品各項(xiàng)間接費(fèi)用 ,如修理費(fèi)、折舊費(fèi)等。最后 ,將確認(rèn)的同種性質(zhì)的間接費(fèi)用歸入相應(yīng)的作業(yè)中心。由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)中間接費(fèi)用品種較多 ,無(wú)法一一列足 ,下面選取了影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行演示 ,具體可見(jiàn)圖 1。 圖 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作業(yè)流程圖 [[3] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][3] 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景 ,結(jié)合開(kāi)發(fā)實(shí)際 ,找出各項(xiàng)成本動(dòng)因 ,并確定各項(xiàng)成本動(dòng)因類(lèi)型。 成本動(dòng)因是對(duì)一項(xiàng)作業(yè)產(chǎn)出的定量計(jì)算 ,確 認(rèn)作業(yè)成本動(dòng)因是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。考慮成本動(dòng)因的方式一般如下 :如工程市場(chǎng)的調(diào)研費(fèi)是與調(diào)研工時(shí)直接相關(guān)的 ,調(diào)研工時(shí)的多少會(huì)直接影響到工程市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)的多少 ,因此確認(rèn)調(diào)研工時(shí)作為它的成本動(dòng)因 。同樣 ,工資及福利費(fèi)是與員工人數(shù)直接相關(guān)的 。建材折舊費(fèi)是與建筑工時(shí)直接相關(guān)的 ,工會(huì)教育經(jīng)費(fèi)是與員工人數(shù)直接相關(guān)的等等。如此 ,找出各項(xiàng)成本動(dòng)因后 ,應(yīng)登記錄入各項(xiàng)作業(yè)成本動(dòng)因的原始憑證名稱(chēng)及來(lái)源 ,并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表 ,從而確定了各項(xiàng)成本動(dòng)因類(lèi)型 ,具體操作如表 1。 表 1 作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表 [[4] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][4]:①在上述過(guò)程中 ,建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表時(shí) ,考慮到了每項(xiàng)作業(yè)成本動(dòng)因的動(dòng)因類(lèi)型。這樣做主要是為了準(zhǔn)確揭示每一作業(yè)的成本動(dòng)因 ,從而更深層地認(rèn)識(shí)各成本的動(dòng)因。其中 ,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)動(dòng)因是按照作業(yè)發(fā)生頻率來(lái)計(jì)量的動(dòng)因 。期間動(dòng)因代表了完成一件作業(yè)所需要的作業(yè)量 ,當(dāng)不同的產(chǎn)品所需的作業(yè)量變化很大時(shí) ,則被定義為期間動(dòng)因 。密度動(dòng)因則是根據(jù)每次完成一個(gè)作業(yè)所需使用的資源來(lái)計(jì)量費(fèi)用 ,對(duì)于一些作業(yè)來(lái)說(shuō) ,當(dāng)前二者動(dòng)因都不夠準(zhǔn)確時(shí) ,就應(yīng)選擇密度動(dòng)因。 ②表中“原始憑證名稱(chēng)和來(lái)源”一欄 ,假設(shè)了一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是由 市場(chǎng)部、人事部、企劃部、設(shè)計(jì)室、建筑工程部、系統(tǒng)室等部門(mén)組成并運(yùn)作。事實(shí)上 ,一個(gè)正規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)本就是由各分工明確、責(zé)任落實(shí)的部門(mén)組成 ,各部門(mén)都有各自的基本數(shù)據(jù)錄入和控制系統(tǒng) ,成本核算部在用作業(yè)成本法進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí) ,應(yīng)先從各部門(mén)調(diào)入各項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù) ,并查核計(jì)算。 分?jǐn)傋鳂I(yè)成本。 匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用 ,并將費(fèi)用分配記入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本戶(hù) ,其計(jì)算公式為 : 某作業(yè)成本庫(kù)的分配率 = 分?jǐn)偝杀?=某作業(yè)成本庫(kù)分配率被某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耗用成本動(dòng)因數(shù)量 將分配某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫(kù)分?jǐn)偝杀九c直接 成本合并匯總 ,計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本 ,制成成本計(jì)算單 ,詳見(jiàn)表 2。 表 2 成本計(jì)算單 [[5] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][5] 項(xiàng)目 作業(yè)價(jià)值合計(jì) 分配率 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 A 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 B ?? 作業(yè)動(dòng)因量 分?jǐn)偝杀? 作業(yè)動(dòng)因量 分?jǐn)偝杀? 直接費(fèi)用 C1 ?? ?? A1 ?? B1 ?? 土地開(kāi)發(fā)作業(yè) C2 O2 m2 A2 n2 B2 ?? 前期工程作業(yè) C3 O3 m3 A3 n3 B3 ?? 房建安裝作業(yè) C4 O4 m4 A4 n4 B4 ?? 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)作業(yè) C5 O5 m5 A5 n5 B5 ?? 公共配套設(shè)施建設(shè)作業(yè) C6 O6 m6 A6 n6 B6 ?? 合計(jì) C=∑ Ci ?? A=∑ AiB=∑ Bi ?? 如此 ,可以將所有資源費(fèi)用消耗量按不同的成本動(dòng)因準(zhǔn)確地分配至各個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中 ,從而做到精確地計(jì)算出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本。但在計(jì)算過(guò)程中 ,必須要能合理取得各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的作業(yè)動(dòng)因量及所消耗的資源費(fèi)用額兩項(xiàng)原始數(shù)據(jù) ,才可以準(zhǔn)確地計(jì)算各產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本 ,而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都須從相應(yīng)的作業(yè)成本庫(kù)中去歸集。這就做到了準(zhǔn)確歸集產(chǎn)品成本 ,以便于更好地進(jìn)行成本控制。 五、結(jié)論 我國(guó)制定了以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn) ,這給當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇 ,但同時(shí)這又對(duì)其提出了更高的要求與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能在現(xiàn)今瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境中站住腳跟 ,紛紛探索各種途徑來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本 ,控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本已成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要內(nèi)容和任務(wù)。 本文研究了作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中的應(yīng)用 ,目的是為了降低開(kāi)發(fā)成本 ,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。當(dāng)然 ,在研究過(guò)程中 ,也發(fā)現(xiàn)了一些實(shí)際應(yīng)用中需要注意的問(wèn)題 : 實(shí)施效果問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本核算中引入作業(yè)成本法的時(shí)候 ,應(yīng)該考慮各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)與制造行業(yè)不同 ,其開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用并不是很明顯 ,歸集起來(lái)比較困難 ,因此作業(yè)成本法在引入的初期 ,效果不如制造行業(yè)那么明顯。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益來(lái)看 ,隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步 ,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)科技的領(lǐng)域會(huì)越來(lái)越多