【文章內(nèi)容簡介】 場所需。作業(yè)成本法只有在產(chǎn)品品種較為復(fù)雜、產(chǎn)品間接費(fèi)用較高、產(chǎn)品市場競爭激烈的行業(yè)中使用才能使效果達(dá)到最佳。對于現(xiàn)今風(fēng)云萬變的房地產(chǎn)業(yè)來說 ,這正迎合了其行業(yè)及市場的形勢。 有利于成本管理和控制。作業(yè)成本法不存在成本管理范圍的局限 ,依據(jù)作業(yè)成本法的基本原則 ,只要能夠定義資源、作業(yè) 和成本對象 ,確定成本動因和分配路徑 ,就能實(shí)現(xiàn)成本核算與管理。另外 ,作業(yè)成本法成本控制的重點(diǎn)在于作業(yè) ,它針對作業(yè)制定成本標(biāo)準(zhǔn) ,使得成本標(biāo)準(zhǔn)的制定更加科學(xué) ,便于成本控制 。同時(shí)它又可以通過對作業(yè)增值屬性和作業(yè)執(zhí)行效率的分析確定成本控制的目標(biāo) ,使得成本控制的方法和手段大大增加。再者 ,作業(yè)成本法通過過程價(jià)值分析和作業(yè)成本計(jì)算揭示了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)作業(yè)的成本及存在的非增值作業(yè)和低效作業(yè) ,從而為項(xiàng)目改善作業(yè)、降低成本指明了方向 ,有利于項(xiàng)目進(jìn)行成本全過程控制。 有利于獲取成本信息。作業(yè)成本法采用多動因多階段方式 分配成本 ,不僅提高了成本信息的準(zhǔn)確性 ,避免成本扭曲 ,而且能夠提供豐富的中間信息 ,為成本控制和生產(chǎn)過程決策提供了依據(jù)。同時(shí) ,作業(yè)成本法采用作業(yè)成本計(jì)算 ,可以提供較準(zhǔn)確的產(chǎn)品成本信息 ,進(jìn)而可以正確地評價(jià)產(chǎn)品的盈利能力 ,為房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的定價(jià)決策和產(chǎn)品品種決策提供了可靠的依據(jù)。 四、作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中的應(yīng)用 了解了作業(yè)成本法的相關(guān)理論及其優(yōu)勢 ,以及現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的現(xiàn)狀與存在問題 ,本文試圖將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的核算中 ,為的是控制及降低開發(fā)成本 ,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè) 利潤最大化。 (一 )房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成與核算 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要對開發(fā)成本進(jìn)行成本核算 ,必須確定好成本核算的對象。其中 ,房地產(chǎn)開發(fā)成本按對象可劃分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本及其配套設(shè)施開發(fā)成本三大板塊 ,同時(shí)需通過以下六個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行成本核算 : 土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) ,是指房地產(chǎn)企業(yè)按照國家和地方政府的規(guī)定進(jìn)行土地開發(fā)從而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地征用費(fèi)等。 前期工程費(fèi) ,是指開發(fā)項(xiàng)目前期 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 ,包括項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、“三通一平”等的費(fèi)用。 建筑工程費(fèi) ,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中發(fā)生建筑安裝工程的各項(xiàng)支出 ,包括建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi) ,以及室內(nèi)安裝工程費(fèi)等。 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi) ,是指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 ,包括供水、供電、道路、綠化、排污等工程支出。 公共配套設(shè)施費(fèi) ,是指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)生的獨(dú)立的非營利性的公共配套設(shè)施支出 ,包括派出所、居委會、自行車棚等設(shè)施支出。 開發(fā)間接費(fèi)用 ,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬二級管理機(jī)構(gòu)直接 組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用 ,包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)等等。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中作業(yè)成本法的具體應(yīng)用 傳統(tǒng)成本法核算的弊端導(dǎo)致了成本計(jì)算的扭曲 ,同時(shí)考慮到作業(yè)成本法在成本核算方面的優(yōu)異之處 ,特別是對間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配 ,本文試圖將作業(yè)成本法引入房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中 ,具體步驟如下 : 以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè) ,并將各項(xiàng)作業(yè)歸入同質(zhì)的作業(yè)中心。 首先 ,應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)來劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作業(yè)流程 ,建立作業(yè)中心 。其次 ,應(yīng)確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā) 產(chǎn)品各項(xiàng)間接費(fèi)用 ,如修理費(fèi)、折舊費(fèi)等。最后 ,將確認(rèn)的同種性質(zhì)的間接費(fèi)用歸入相應(yīng)的作業(yè)中心。由于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)中間接費(fèi)用品種較多 ,無法一一列足 ,下面選取了影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行演示 ,具體可見圖 1。 圖 1 房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)流程圖 [[3] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][3] 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生背景 ,結(jié)合開發(fā)實(shí)際 ,找出各項(xiàng)成本動因 ,并確定各項(xiàng)成本動因類型。 成本動因是對一項(xiàng)作業(yè)產(chǎn)出的定量計(jì)算 ,確 認(rèn)作業(yè)成本動因是成功實(shí)施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。考慮成本動因的方式一般如下 :如工程市場的調(diào)研費(fèi)是與調(diào)研工時(shí)直接相關(guān)的 ,調(diào)研工時(shí)的多少會直接影響到工程市場調(diào)研費(fèi)的多少 ,因此確認(rèn)調(diào)研工時(shí)作為它的成本動因 。同樣 ,工資及福利費(fèi)是與員工人數(shù)直接相關(guān)的 。建材折舊費(fèi)是與建筑工時(shí)直接相關(guān)的 ,工會教育經(jīng)費(fèi)是與員工人數(shù)直接相關(guān)的等等。如此 ,找出各項(xiàng)成本動因后 ,應(yīng)登記錄入各項(xiàng)作業(yè)成本動因的原始憑證名稱及來源 ,并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表 ,從而確定了各項(xiàng)成本動因類型 ,具體操作如表 1。 表 1 作業(yè)成本庫及其成本動因分析表 [[4] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][4]:①在上述過程中 ,建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表時(shí) ,考慮到了每項(xiàng)作業(yè)成本動因的動因類型。這樣做主要是為了準(zhǔn)確揭示每一作業(yè)的成本動因 ,從而更深層地認(rèn)識各成本的動因。其中 ,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)動因是按照作業(yè)發(fā)生頻率來計(jì)量的動因 。期間動因代表了完成一件作業(yè)所需要的作業(yè)量 ,當(dāng)不同的產(chǎn)品所需的作業(yè)量變化很大時(shí) ,則被定義為期間動因 。密度動因則是根據(jù)每次完成一個(gè)作業(yè)所需使用的資源來計(jì)量費(fèi)用 ,對于一些作業(yè)來說 ,當(dāng)前二者動因都不夠準(zhǔn)確時(shí) ,就應(yīng)選擇密度動因。 ②表中“原始憑證名稱和來源”一欄 ,假設(shè)了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是由 市場部、人事部、企劃部、設(shè)計(jì)室、建筑工程部、系統(tǒng)室等部門組成并運(yùn)作。事實(shí)上 ,一個(gè)正規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)本就是由各分工明確、責(zé)任落實(shí)的部門組成 ,各部門都有各自的基本數(shù)據(jù)錄入和控制系統(tǒng) ,成本核算部在用作業(yè)成本法進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí) ,應(yīng)先從各部門調(diào)入各項(xiàng)數(shù)據(jù)庫 ,并查核計(jì)算。 分?jǐn)傋鳂I(yè)成本。 匯集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用 ,并將費(fèi)用分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本戶 ,其計(jì)算公式為 : 某作業(yè)成本庫的分配率 = 分?jǐn)偝杀?=某作業(yè)成本庫分配率被某開發(fā)產(chǎn)品耗用成本動因數(shù)量 將分配某開發(fā)產(chǎn)品的各作業(yè)成本庫分?jǐn)偝杀九c直接 成本合并匯總 ,計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品的成本 ,制成成本計(jì)算單 ,詳見表 2。 表 2 成本計(jì)算單 [[5] 加華 ,姜加宏 .作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用研究 [J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì) ,2021,10:9497.][5] 項(xiàng)目 作業(yè)價(jià)值合計(jì) 分配率 開發(fā)產(chǎn)品 A 開發(fā)產(chǎn)品 B ?? 作業(yè)動因量 分?jǐn)偝杀? 作業(yè)動因量 分?jǐn)偝杀? 直接費(fèi)用 C1 ?? ?? A1 ?? B1 ?? 土地開發(fā)作業(yè) C2 O2 m2 A2 n2 B2 ?? 前期工程作業(yè) C3 O3 m3 A3 n3 B3 ?? 房建安裝作業(yè) C4 O4 m4 A4 n4 B4 ?? 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)作業(yè) C5 O5 m5 A5 n5 B5 ?? 公共配套設(shè)施建設(shè)作業(yè) C6 O6 m6 A6 n6 B6 ?? 合計(jì) C=∑ Ci ?? A=∑ AiB=∑ Bi ?? 如此 ,可以將所有資源費(fèi)用消耗量按不同的成本動因準(zhǔn)確地分配至各個(gè)開發(fā)產(chǎn)品中 ,從而做到精確地計(jì)算出開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本。但在計(jì)算過程中 ,必須要能合理取得各產(chǎn)品開發(fā)的作業(yè)動因量及所消耗的資源費(fèi)用額兩項(xiàng)原始數(shù)據(jù) ,才可以準(zhǔn)確地計(jì)算各產(chǎn)品的開發(fā)成本 ,而這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都須從相應(yīng)的作業(yè)成本庫中去歸集。這就做到了準(zhǔn)確歸集產(chǎn)品成本 ,以便于更好地進(jìn)行成本控制。 五、結(jié)論 我國制定了以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn) ,這給當(dāng)前中國的房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇 ,但同時(shí)這又對其提出了更高的要求與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能在現(xiàn)今瞬息萬變的市場環(huán)境中站住腳跟 ,紛紛探索各種途徑來降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本 ,控制房地產(chǎn)開發(fā)成本已成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要內(nèi)容和任務(wù)。 本文研究了作業(yè)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中的應(yīng)用 ,目的是為了降低開發(fā)成本 ,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。當(dāng)然 ,在研究過程中 ,也發(fā)現(xiàn)了一些實(shí)際應(yīng)用中需要注意的問題 : 實(shí)施效果問題。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)成本核算中引入作業(yè)成本法的時(shí)候 ,應(yīng)該考慮各開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。由于房地產(chǎn)企業(yè)與制造行業(yè)不同 ,其開發(fā)間接費(fèi)用并不是很明顯 ,歸集起來比較困難 ,因此作業(yè)成本法在引入的初期 ,效果不如制造行業(yè)那么明顯。但從長遠(yuǎn)的利益來看 ,隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步 ,房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)科技的領(lǐng)域會越來越多