房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的程序(編輯修改稿)
2025-01-22 04:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 工程質(zhì)檢檢測費(fèi) 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 施工水電費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 辦公費(fèi)用 其他 30 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用 （ 1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)； （ 2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金； （ 3）可確定借款用途并專款專用于某特定開發(fā)項目的，可將借款費(fèi)用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項目間分?jǐn)偂? 31 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 利息資本化計算分?jǐn)偙恚?**季度 /月份） ?全部項目資金占用平均余額總數(shù) = 合計 4欄 + 合計 9欄 = 80000 ?利息分?jǐn)傁禂?shù) = 本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~ / 全部項目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計 分?jǐn)傆嬋腴_發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計 分?jǐn)傆嬋胴攧?wù)費(fèi)用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分?jǐn)傁禂?shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分?jǐn)傁禂?shù) *9 A項目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 32 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財務(wù)部門的工作量較大 。 另外 ， 按季分?jǐn)偫⒁材軡M足公司財務(wù)核算的需要 。 在此 ， 也要注意兩個應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 在多項目的開發(fā)公司 ， 分配到各項目的利息還涉及具體的會計處理問題 ，一般資本化利息只分配到整個項目 ， 不分配到具體的成本核算對象 ， 即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū) ， 這樣便于會計處理 。 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡便些。 34 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會計處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進(jìn)行歸類和分配。 35 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔印⒏呒壒?、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。但對于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。 36 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倖栴} （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。 （ 2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。 （ 3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致。 （ 4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。 （ 5）地下車庫都有人防功能，其中又分 6級和 6B級人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。 37 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 （ 7） 6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于 1： 1時， 15%的地下車庫不可出售。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補(bǔ)。 （ 9）租金和成本相比很低。 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)偅冀K是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。個人認(rèn)為地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。 38 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個地下車庫，其中：標(biāo)準(zhǔn)人防 6級地下車庫 4,000平方米 ,總投資預(yù)算為 1,120萬元，6B級人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個，每個車位售價 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個車位）。據(jù)此，從會計核算角度分析： 306個（ 360*85%）； 70,760 ； （ 80000*（ 1營業(yè)稅 %土地增值稅 1%經(jīng)營管理費(fèi)5%） 3355萬元。 （ 1120+4400306*53070/10000） 39 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 40 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 甲供材料及其材料差價的核算 在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項目材料核算的特點，而不是材料的一般核算。 （ 1）材料計價： 由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據(jù)材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費(fèi)用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時辦理。 41 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1