房地產企業(yè)成本核算的程序(編輯修改稿)
2025-01-22 04:36 本頁面
【文章內容簡介】 工程質檢檢測費 技術服務費 施工水電費 物業(yè)管理費 辦公費用 其他 30 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用 （ 1）借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內； （ 2）可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金； （ 3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各開發(fā)項目間分攤。 31 五、成本費用的歸集與分配 利息資本化計算分攤表（ **季度 /月份） ?全部項目資金占用平均余額總數(shù) = 合計 4欄 + 合計 9欄 = 80000 ?利息分攤系數(shù) = 本期應分攤利息金額 / 全部項目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項目 預付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應付賬款平均余額 小計 分攤計入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產品平均余額 減： 應付賬款平均余額 減： 預提費用平均余額 小計 分攤計入財務費用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分攤系數(shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分攤系數(shù) *9 A項目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 32 五、成本費用的歸集與分配 注： 利息分攤一般每季度一次 ， 一是有的銀行按季結息 ，二是即使按月結息 ， 其結息日也是每月 21日 ， 每月都要預提結息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財務部門的工作量較大 。 另外 ， 按季分攤利息也能滿足公司財務核算的需要 。 在此 ， 也要注意兩個應付賬款的區(qū)別 ， 一個是有關開發(fā)成本的 ， 一個是有關開發(fā)產品的 。 在多項目的開發(fā)公司 ， 分配到各項目的利息還涉及具體的會計處理問題 ，一般資本化利息只分配到整個項目 ， 不分配到具體的成本核算對象 ， 即不分配到組團或標區(qū) ， 這樣便于會計處理 。 33 五、成本費用的歸集與分配 資本化借款費用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產品成本中，其方法有二： 一是按當期完工開發(fā)產品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡便些。 34 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一成本項目與核算對象的對應關系、同一施工建設單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題 同一成本項目與核算對象的對應關系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會計處理上往往先將它們作為一作整體進行歸集，然后借助工程預算和工程決算來進行歸類和分配。 35 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標準問題 主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔?、高級公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設標準、配套標準、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進行分配的，也可要求進行分析后合理分配，如電力工程設備費等可以按各組團的供電量大小進行分配。但對于公共設施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標準平均分配。 36 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題 （ 1）為解決停車難問題和人防標準提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標準很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質也要有力求少建地下車庫的原因。 （ 2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預應力工程、結構工程等等。 （ 3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標準也不一致。 （ 4）地下室往往集中建設，多屋住宅下面不一定建地下室。 （ 5）地下車庫都有人防功能，其中又分 6級和 6B級人防建設標準要求。 37 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 （ 6）由于結構原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 （ 7） 6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當配比低于 1： 1時， 15%的地下車庫不可出售。 （ 8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補。 （ 9）租金和成本相比很低。 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤，始終是房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的難點問題，稅務機關以要求必須核算其成本。個人認為地下（人防）車庫成本的歸集和分攤應掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。 38 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設二個地下車庫，其中：標準人防 6級地下車庫 4,000平方米 ,總投資預算為 1,120萬元，6B級人防地下車庫 20,000平方米，總投資 4,400萬元，可利用停車面積 14,000平方米，可劃分停車位 360個，每個車位售價 80,000元，該小區(qū)車庫配比為 1： （每戶 個車位）。據此，從會計核算角度分析： 306個（ 360*85%）； 70,760 ； （ 80000*（ 1營業(yè)稅 %土地增值稅 1%經營管理費5%） 3355萬元。 （ 1120+4400306*53070/10000） 39 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設施，如供水、供電、供氣、學校等配套設施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。 40 六、成本費用的歸集與分配存在的問題 甲供材料及其材料差價的核算 在此主要講的是房地產開發(fā)項目材料核算的特點，而不是材料的一般核算。 （ 1）材料計價： 由于房地產開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法； （ 2）出庫入庫核算： 材料管理部門根據材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關領導授權辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據有效的材料領用單據貸記“庫存材料”，并借記相關的成本費用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時辦理。 41 六、成本費用的歸集與分配存在的問題
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