【正文】 36 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倖栴} （ 1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準(zhǔn)提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。個(gè)人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。 35 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)問題 主要是指一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（小）高層、高級公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時(shí)，由于其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格等不一致，其對公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實(shí)施。 34 六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問題 同一成本項(xiàng)目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問題 同一成本項(xiàng)目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。 33 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 資本化借款費(fèi)用分配 這里是指分配到開發(fā)項(xiàng)目的利息如何分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二： 一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個(gè)開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進(jìn)行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個(gè)開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進(jìn)行分配。 在此 ， 也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)成本的 ， 一個(gè)是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的 。 31 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?**季度 /月份） ?全部項(xiàng)目資金占用平均余額總數(shù) = 合計(jì) 4欄 + 合計(jì) 9欄 = 80000 ?利息分?jǐn)傁禂?shù) = 本期應(yīng)分?jǐn)偫⒔痤~ / 全部項(xiàng)目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 項(xiàng)目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減： 應(yīng)付賬款平均余額 減： 預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息 1 2 3 4=1+23 5=利息分?jǐn)傁禂?shù) *4 6 7 8 9=678 10=利息分?jǐn)傁禂?shù) *9 A項(xiàng)目 5000 21000 1000 25000 250 10000 0 0 10000 100 B項(xiàng)目 1000 9000 0 10000 100 6000 500 500 5000 50 C項(xiàng)目 2023 8000 0 10000 100 0 0 0 0 0 D項(xiàng)目 3000 12023 0 15000 150 5000 0 0 5000 50 合計(jì) 11000 20230 1000 60000 600 21000 500 500 20230 200 32 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 注： 利息分?jǐn)傄话忝考径纫淮?， 一是有的銀行按季結(jié)息 ，二是即使按月結(jié)息 ， 其結(jié)息日也是每月 21日 ， 每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息 ， 對于公司較大 、 貸款較多的公司 ， 財(cái)務(wù)部門的工作量較大 。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 專項(xiàng)土建工程 專項(xiàng)安裝工程 工程施工費(fèi) 甲 /直供設(shè)備與主材 25 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：精裝修工程中包括外墻精裝飾材及施工費(fèi) 、公共部位精裝飾材及施工費(fèi)、戶內(nèi)精裝材設(shè)及施工費(fèi)、商鋪精裝材設(shè)及施工費(fèi)架空層精裝材設(shè)及施工費(fèi)等。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 工程施工費(fèi) 一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲 /直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 24 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土石方工程 包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi) 主體工程及粗裝修 包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室 一般土建工程 工程施工費(fèi) 包含在土建合同或土建定額的項(xiàng)目，一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲 /直供材料 建安工程合同及預(yù)算內(nèi)、外的土建甲供材料 23 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi) （續(xù)） 注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 21 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)） 注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 勘察測量費(fèi) 勘察 包括普勘、詳勘 測量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建設(shè)規(guī)費(fèi) 領(lǐng)照規(guī)費(fèi) 增容費(fèi) 自來水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雙電源供電貼費(fèi) 20 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 前期工程費(fèi)（續(xù)） 注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場地平整費(fèi)等。 19 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 前期工程費(fèi)（開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)） 注：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)中包括項(xiàng)目策劃與方案招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)審查、模型、動畫等。 成本科目代碼 成本科目名稱 備 注 土地價(jià)款 土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評估地價(jià)的 4% 其他土地費(fèi)用 征地補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 征地規(guī)費(fèi) 17 五、成本費(fèi)用的歸集與分配 土地費(fèi)用的分配 ◆ 能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計(jì)入 商品房的成本核算對象中； ◆ 如果分不清成本核算對象，可先進(jìn)行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對象間按占地面積分配； ◆ 通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對象。在房地產(chǎn)會計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。 （對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。 同一施工標(biāo)段有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，