【正文】 為如下三種： 因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以設(shè)置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。 1080000元504000元247。 102 1080000元630000元247。 101各項工程預(yù)算造價合計 則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 合計　　　　　　 101　　商品房　　630 000元 采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。 建筑安裝工程費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 基礎(chǔ)設(shè)施費用的核算 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 前期工程費用的核算 648 000 648 000 這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為240元（648000元／1500+1200），應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元1500），結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為288 000元（240元1200），在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬： 則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“基礎(chǔ)設(shè)施費”項目。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。 為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 貸：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 借：開發(fā)產(chǎn)品——土地 為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶的借方。 已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。 10 000 10 000 分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作： 貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 38 000 18 000 20 000 用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作： 貸：銀行存款 開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本 借；開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 133 000元　　108 000元 合計　　 分配開發(fā)間接費　　 支付承包設(shè)計單位前期工程款　　20 000元　　18 000元 支付征地拆遷費　　商品性土地 四、舉例說明土地開發(fā)成本的核算 應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。 三、土地開發(fā)成本的核算 土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。 其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。 （4）開發(fā)間接費。 （2）前期工程費； 根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目： 企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。 對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； （一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。 （3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 （2）開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 （1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除；成本對象報廢和毀損損失。 但是后來，國家稅務(wù)總局在2001年8月又下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)廣告費用所得稅稅前扣除標準的通知》（國稅發(fā)[2001]89號），根據(jù)該《通知》第一條的規(guī)定：自2001年1月1日起，制藥、食品（包括保健品、飲料）、日化、家電、通信、軟件開發(fā)、集成電路、房地產(chǎn)開發(fā)、體育文化和家具建材商城等行業(yè)的企業(yè)，每一納稅年度可在銷售（營業(yè)）收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。 總可售面積可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）第八條第（二）項的規(guī)定，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。 房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定 如何解決這