房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算與納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-03-07 22:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。 （ 2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā) [2023]187號）文件 明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 1）、完工標準的稅法規(guī)定 國稅發(fā)〔 2023〕 31號文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)項目完工標準的條件：除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標準稅務(wù)確認條件的批復(fù)》（國稅函 [2023]342號） 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 確認完工標準環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 2）、完工標準的涉稅風險 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開始交房，并實際于約定時間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報房地產(chǎn)管理部門備案。因此企業(yè)在會計處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當年度匯算清繳也未確認完工，計算真實成本。請問有無涉稅風險？ 完工決算時間、竣工備案時間、入住時間 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 1）、土地成本分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計 6000萬元。一期開發(fā)寫字樓兩棟（占地面積 ），二期開發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會所一個（占地面積 2畝），非人防獨立車庫一個（占地面積 ），物業(yè)管理場所一個（占地面積 ）。其他公共部分如道路、綠化等共計 10畝。請計算各開發(fā)成本應(yīng)分攤的土地成本。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔 2023〕 31號）文件第三十條的規(guī)定，應(yīng)采取占地面積法進行分攤。 所謂占地面積法，指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 如果為一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 如果為分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔的占地面積。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風險分析 （ 2）、前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的分攤方法 案例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲項目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會所一個建筑面積 4000平方米，非人防獨立車庫一個 2023平方米，物業(yè)管理場所一個 1000平方米。項目共發(fā)生前期工程費 635萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1016萬元。請計算各成本對象應(yīng)分攤的前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。 房地產(chǎn)財稅問題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1