房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算與納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-03-07 22:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。 （ 1）、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。 （ 2）、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 （ 3）、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [2023]187號(hào)）文件 明確規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）、完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函 [2023]342號(hào)） 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 2）、完工標(biāo)準(zhǔn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房協(xié)議中同業(yè)主約定于 2023年 12月 1日 —— 12月 30日開(kāi)始交房，并實(shí)際于約定時(shí)間辦理了入住手續(xù)。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。因此企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上暫未結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)成本，當(dāng)年度匯算清繳也未確認(rèn)完工，計(jì)算真實(shí)成本。請(qǐng)問(wèn)有無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 完工決算時(shí)間、竣工備案時(shí)間、入住時(shí)間 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）、土地成本分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲拿到一塊土地，面積 20畝，土地成本共計(jì) 6000萬(wàn)元。一期開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓兩棟（占地面積 ），二期開(kāi)發(fā)住宅樓四棟（占地面積 畝），另有配套會(huì)所一個(gè)（占地面積 2畝），非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè)（占地面積 ），物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè)（占地面積 ）。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì) 10畝。請(qǐng)計(jì)算各開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽? 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)）文件第三十條的規(guī)定，應(yīng)采取占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂? 所謂占地面積法，指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 如果為一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 如果為分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與納稅籌劃 分配共同成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 2）、前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的分?jǐn)偡椒? 案例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甲項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 127000平方米，其中寫(xiě)字樓兩棟建筑面積 40000平方米，住宅樓四棟建筑面積 80000平方米，另有配套會(huì)所一個(gè)建筑面積 4000平方米，非人防獨(dú)立車庫(kù)一個(gè) 2023平方米，物業(yè)管理場(chǎng)所一個(gè) 1000平方米。項(xiàng)目共發(fā)生前期工程費(fèi) 635萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1016萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 房地產(chǎn)財(cái)稅問(wèn)題解決專家 房地產(chǎn)企業(yè)成本
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