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房地產開發(fā)項目的成本控制(編輯修改稿)

2025-03-07 22:59 本頁面
 

【文章內容簡介】 制定內部洽商考核指標,分解到各專業(yè)或專項工程上; 嚴格內部審核程序,一般執(zhí)行部門提報,相關部門(技術、工程、招標、成本)審核,主管領導審批,凡不涉及費用增加可適當放松; 完善合同管理,制定洽商費用一定額度內由承包人承擔,超過部分只支付直接費和稅金; 分級審批權限; 七、施工索賠管理 ? 概念及特征 ? ( 1)概念:因對方責任,造成損失,給予賠償或補償。 ? ( 2)特征:雙向的;實際經濟損失或權利損害;未經確認的單方行為,需協(xié)商、談判、調節(jié)或仲裁、訴訟才能實現(xiàn)(與工程簽證的區(qū)別)。 分類 ? ( 1) 按合同依據:名示或默示 ( 隱含 ) ? ( 2) 按目的:工期 ( 權利 ) 、 費用 ( 經濟 ) ? ( 3) 按性質: ? ① 程延誤索賠:未按合同要求提供施工或條件 , 如未及時交付圖紙 、 現(xiàn)場 、 道路等 ? ② 工程變更索賠:增減工程量或增加附加工程 、 修改設計 、 變更施工順序等 ? ③ 合同被迫終止的索賠:無責任方提出 ? ④ 工程加速索賠:加快施工速度 , 縮短工期而引起承包人額外開支 ? ⑤ 意外風險和不可預見因素索賠:地下水 、 地質斷層 、 溶洞 、地下文物 、 地下其它障礙物 ? ⑥ 其他索賠:貨幣貶值 、 匯率變化 、 物價 、 工資上漲 、 政策法令變化 索賠的起因 ? ① 工程項目的特殊性:工程規(guī)模大 、 技術性強 、 投資額大 、 工期長 、 材料設備價格變化快 ? ② 內外部環(huán)境的復雜性和多變性:技術環(huán)境 、 經濟環(huán)境 、 社會環(huán)境 、 法律環(huán)境的變化;地質條件變化 、 材料價格上漲 、 貨幣貶值 、 國家政策 、 法規(guī)的變化 ? ③ 參與工程建設主體的多元性:發(fā)包人總包人 、 監(jiān)理工程師 、 分包人 、 指定分包人 、 材料設備供應商 ? ④ 工程合同復雜性及易出錯性:合同文件多而復雜 , 措詞不黨 、 缺陷 、 圖紙錯誤等 索賠程序 ? ① 承包人的索賠 ? 提出索賠要求 ( 索賠事件發(fā)生 28天內發(fā)出索賠意向通知 , 索賠意向通知提交后 28天內遞交索賠報告 ) ? 審核索賠報告 ( 審核索賠申請 , 判斷索賠是否成立 , 對索賠報告的審查 ) ? 確定合理的補償額 ( 協(xié)商補償 , 處理決定 ) ? 承包人是否接受 ?發(fā)包人的索賠 ? 拒收不合格的材料和工程 ? 承包人未能按照指示完成缺陷補救工作 ? 由于承包人的原因修改進度計劃導致業(yè)主有額外投入 ? 拖期違約賠償 ? 業(yè)主為承包人提供的電 、 氣 、 水等應收款項 ? 未能通過竣工驗收 ? 保修期的延長 ? 未能補救缺陷 ? 承包人未約終止合同后的支付 ? 承包人辦理保險未能獲得補償的部分 索賠管理的原則 ? 合理處理索賠:從工程整體效益 、 工程總目標作出判斷;按照合同約定行事;實事求是 ? 及時決定 , 處理索賠:減少承包人的索賠幾率;防止干擾事件的擴大;減少矛盾 ? 盡可能通過協(xié)商達成一致 ? 誠實信用 ? 對索賠的審查 ? 審查索賠證據 ①合同文件中的條款約定 ②認可的施工進度計劃 ③合同履行中的來往函件 ④施工現(xiàn)場記錄 ⑤施工會議記錄 ⑥工程照片 ⑦書面指令 ⑧支付進度款的單證 ⑨檢查和試驗記錄 ⑩匯率變化表 ⑾各類財務憑證 ⑿其他有關資料 ? 審查工期順延要求 ①劃清進度拖延責任 ②應在關鍵線路上 ③無權要求承包人縮短合同 工期 ? 承包人可索賠的費用 ① 人工費:增加工作內容的人工費 、 停工損失費和工作效率降低的損失費等累計 , 但不能簡單地用計日工費計算 ② 設備費:可采用機械臺班費 、 機械折舊費 、 設備租賃費 ③ 材料費 ④ 保函手續(xù)費 ⑤ 貸款利息 ⑥ 保險費 ⑦ 利潤 ⑧ 管理費:現(xiàn)場管理費和公司管理費 ? 審核索賠計算的正確性 ① 所采用的費率是否合理 、 適度 工程量表中的單價是綜合單價 , 含直接費 , 也包括間接費 、 風險費 、輔助施工機械費 、 公司管理費和利潤等的攤銷成本 。 索賠中不應重復取費 。 ② 停工損失中 , 不應以日工費計算 。 不計算在此期間的獎金 、 福利等報酬 。 停駛的機械補償 , 應按機械折舊費或設備租賃費計算 , 不包括運轉操作費用 。 八、如何實現(xiàn)成本動態(tài)控制 設計質量控制 招標比價 變更簽證 竣工決算審計 設計質量控制 ? 1) 設立專業(yè)設計管理部門 , 進行設計管理和設計優(yōu)化工作 項目規(guī)劃設計的優(yōu)劣決定項目的成敗 ,項目擴初設計的優(yōu)劣則直接影響項目的成本 。 有資料分析 , 設計費一般只占建設工程全壽命費用的 1%以下, 但正是這小于 1%的費用 , 對工程造價的影響度卻占到 75%。 長期以來開發(fā)企業(yè)普遍對建設項目設計階段重視不夠 , 沒有專門的設計部 , 開發(fā)商對設計方案的技術經濟性根本就沒有一個控制 、 審查和優(yōu)化程序 , 經常出現(xiàn)設計過于保守 、 各專業(yè)不配套 、 圖紙不校對等現(xiàn)象 , 結果到施工階段 , 施工現(xiàn)場的洽商 、 變更 、 返工現(xiàn)象屢見不鮮; 其實開發(fā)商早在選擇設計單位時 , 就應該建立起一套甲方和設計院就設計方案的溝通優(yōu)化程序 , 除了設計院內部的優(yōu)化程序 ,設計院與開發(fā)商的溝通優(yōu)化程序也應該同時運行 。 比如該設計方案選取的計算模型是否合理 , 地基承載力取值是否過于保守 , 單樁極限承載力是否依據試樁檢測報告的數據 , 最小配筋率是否經過驗算 , 基礎形式 ( 如樁長及數量 ) 、 底板厚度 、 鋼筋含量等是否可以再優(yōu)化 、 機電系統(tǒng)的功能配臵 ,系統(tǒng)設臵 , 設備選型等是否經過價值功能的論證 ? 所有這些都影響到設計方案的經濟性 。 招標比價 ? 工程招標應采取公開招標或邀請招標 , 選擇有實力的承包商;要求提供投標保證金和履約保證金;要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績和技術裝備等 , 優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與我們擬建工程相同的施工企業(yè) , 特別要求承擔此項目的項目經理未出任其他項目的項目經理;考察施工隊伍的資信情況 , 資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設備的投入 , 負債經營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務 , 這些都將造成工程款難以到位 , 制約工程進展 , 影響投資效益;考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術實力 , 它不僅使施工企業(yè)自身的生產 、 經營實現(xiàn)高效 、 優(yōu)質 、 低耗 , 也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠 。 ? 工程造價及相關費用應盡量包死 , 尤其是地下工程如基礎工程 , 排除地下障礙 , 抽水 , 機械進出場費 、 塔吊安拆等費用在招標階段就確定下來 , 以免日后結算時糾纏不清 。 雖然這些費用具有不確定性 , 一次性包死可能會有風險 , 但甲乙雙方都應承擔一定的風險 。 應盡量自行編制標底 , 工程標底要保證質量 , 把工程標底控制在合理造價的下限 。 應反復審查造價水平的合理性 , 是否在投資控制的范圍內 。 ? 中標后合同條款的簽訂應嚴謹 、 細致 , 工期應合理 , 盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象 。 建立建設工程施工合同的審閱會簽制度 。 有關的責任人要熟悉建設工程施工合同條款 , 了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關規(guī)范 , 各盡其責 。 對直接影響工程造價的有關條款 , 如合同價款調整的條件和方式 、 材料市場價格的取定方法等, 都要有詳細的約定 。 對投標包干的工程由承包方采購材料和設備要列出規(guī)格 、 品牌 、 廠家和品質要求清單 。 要明確政策性調整是否包含在包干范圍內 。 變更簽證 ? 中期控制的關鍵: 1)合理控制工程變更 2)確保簽證質量 1)合理控制工程變更 ? 工程變更:施工技術方案的變更;材料和設備的品牌 、 性能 、 規(guī)格 、參數的變更;工程數量和項目的變更;功能定位和建筑規(guī)劃的變更 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術的可行性 , 應建立工程變更管理制度 , 明確工程 、 設計 、 預算等有關部門 、 有關人員的職權 、分工 , 對工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 如果由于變更導致投資增加超過某一額度時 ,要由投資人批準才能實施 。 2)確保簽證質量 ? 為了確保簽證的質量 , 首先應明確給予工程簽證的條件:由于設計圖紙變更而現(xiàn)場已完成部分或全部施工內容 , 由此造成的全部返工或部分返工;由于設計圖紙遺漏或未作準確交代和描述而造成的增加工程量;合同內未包括 、 而根據現(xiàn)場實際情況必須增加的工程量;為了加快工程進度而采取的特殊施工措施;按照甲方要求發(fā)生的不包含在合同范圍內的增加工程量 。 對于已包含在合同內 、 或按照甲乙雙方約定的結算方式中已包含的項目 , 不予簽證 。 ? 其次 ,要強調辦理工程簽證的及時性 。 一道工序施工完 , 時間久了一些細節(jié)容易忘記 , 如果第二道工序又將其覆蓋 , 客觀的數據資料就難以甚至無法證實 。 對簽證一般要求自發(fā)生之日起 20天內辦妥 。 其次, 對簽證的描述要求客觀 、 準確 , 要求隱蔽簽證要以圖紙為依據 , 標明被隱蔽部位 、 項目和工藝 、 質量完成情況 , 如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定 , 還要求標明幾何尺寸 , 并附上簡圖 。 施工圖以外的現(xiàn)場簽證 , 必須寫明時間 、 地點 、 事由 、 幾何尺寸或原始數據 , 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價 。 簽證發(fā)生后應根據合同規(guī)定及時處理 , 審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定 , 經辦人員不得隨意變通 。要加強預見性 , 盡量減少簽證發(fā)生 。 竣工決算審計 ? 辦理竣工決算時除了依據政策規(guī)定 、 合同 、 竣工圖紙 , 現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算以外 , 還要堅持竣工資料和現(xiàn)場勘查相結合的原則進行決算審核 , 對竣工圖上標識的尺寸 , 材料設備型號品牌要進行核對抽查 , 以確??⒐べY料的真實性 、 合理性 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 , 要有監(jiān)理 、 工程 、 設計等部門的簽字認可 ,手續(xù)不全的不予結算 。 ? 根據規(guī)定套用定額 , 根據實際施工工藝對定額進行必要的換算 , 尤其在鋼結構工程和精裝修工程中 , 如: B2- 415全隱框鋁合金玻璃幕墻子目中 , 有鍍膜玻璃 , 鋁合金型材等材料。 根據設計或實際施工情況 , 可能是其他玻璃或其他型號的型材 , 型材壁厚也不一定與定額設定的一樣 , 鋁合金含量也有較大不同 , 這些都可以據實調整 , 硅酮結構膠 、 耐候膠也可以根據設計施工斷面的不同進行調整 , 這些都會影響幕墻造價 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術的可行性 , 應建立工程變更管理制度 , 明確工程 、 設計 、 預算等有關部門、 有關人員的職權 、 分工 , 對工程變更的合理性 、 必要性 、可行性作出符合現(xiàn)場實際情況的判斷 。 如果由于變更導致投資增加超過某一額度時 ,要由投資人批準才能實施 。 ? 以上談到的都屬于事后控制 , 在決算審計中更重要的是事中控制 。預算人員在施工過程中 , 要堅持到現(xiàn)場了解情況 , 了解施工單位落實施工組織設計及施工措施
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