【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、營(yíng)銷公司簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，將目標(biāo)成本的降低率列入酬金的考核范圍內(nèi)，第一次將成本控制任務(wù)分解到了設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等外部單位，此舉大大降低了項(xiàng)目成本，僅設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的精心設(shè)計(jì)就為后來(lái)施工環(huán)節(jié)節(jié)約了5%的工程成本，而施工環(huán)節(jié)，由于成本降低率的20%是獎(jiǎng)勵(lì)施工單位的，僅施工環(huán)節(jié)就節(jié)約了6%的建造費(fèi)用；項(xiàng)目總規(guī)模24萬(wàn)多平方米，項(xiàng)目在材料采購(gòu)方面采用了規(guī)模采購(gòu)，通過(guò)招標(biāo)方式，引入了戰(zhàn)略供應(yīng)商，既確保了材料質(zhì)量又降低了材料采購(gòu)成本。事實(shí)證明，以上的策略是正確的，項(xiàng)目自開(kāi)盤就一路暢銷，超額完成了成本控制目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)了較好的利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程,也是控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要實(shí)施全成本控制戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各部門必須從項(xiàng)目的投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、采購(gòu)管理、工程管理、銷售管理等環(huán)節(jié)對(duì)成本進(jìn)行的控制與管理，本文著重論述投資決策、設(shè)計(jì)管理、工程招投標(biāo)、工程施工環(huán)節(jié)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的分析與控制。投資決策環(huán)節(jié)的成本控制是關(guān)系到項(xiàng)目投資成敗的決策，項(xiàng)目投資決策成敗直接關(guān)系到項(xiàng)目將來(lái)發(fā)生的實(shí)際成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的綜合性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)和涉及面廣等特點(diǎn)使房地產(chǎn)投資決策難免出現(xiàn)失誤，所以對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如何建立科學(xué)的決策機(jī)制，正確規(guī)避決策中的各種風(fēng)險(xiǎn)，成了成本控制的關(guān)鍵。（1）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大, 期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開(kāi)發(fā)變?yōu)橘?gòu)買，這不利于剛開(kāi)發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)展。（2）開(kāi)發(fā)商主觀投資失誤風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過(guò)分地相信自己會(huì)容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開(kāi)發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒(méi)把開(kāi)發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過(guò)于樂(lè)觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)實(shí)力(開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力)不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。（3）由于信息不對(duì)稱或不準(zhǔn)確對(duì)成本預(yù)期不準(zhǔn)確帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。（1）降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法1）進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析。風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法，就是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。2）采取多樣化組合投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂(lè)場(chǎng)等，以減少未來(lái)收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同。工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時(shí)，還應(yīng)注意一個(gè)問(wèn)題，這就是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險(xiǎn)提高。所以，開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開(kāi)發(fā)商簽定固定價(jià)格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價(jià)就會(huì)被壓得較低。（2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制1）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)向保險(xiǎn)公司投保，以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司承擔(dān)。保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，一直是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，但保險(xiǎn)的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬酗L(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，而且在很多情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。2）通過(guò)非保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將施工中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上等。對(duì)某些超過(guò)開(kāi)發(fā)商能力的風(fēng)險(xiǎn)，或保險(xiǎn)無(wú)法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。3）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營(yíng)成本，又如建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來(lái)，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)手段，已在國(guó)內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對(duì)法定保險(xiǎn)、強(qiáng)制保險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時(shí)還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。（3）采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤(rùn)得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方法來(lái)進(jìn)行投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過(guò)反復(fù)測(cè)算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項(xiàng)目可行。如果高于建設(shè)成本控制數(shù)，則表示未達(dá)到利潤(rùn)的期望值，該項(xiàng)目不可行。通過(guò)系統(tǒng)全面的測(cè)算，能夠確保企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開(kāi)發(fā)而給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和不必要的開(kāi)發(fā)成本。（4）從費(fèi)用方面進(jìn)行控制。投資決策階段的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制,運(yùn)作時(shí)靈活度較小,基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用，此階段主要控制的費(fèi)用有：征地費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用、大市政費(fèi)用、規(guī)劃條件等，控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制方法執(zhí)行部門開(kāi)發(fā)形式一規(guī)劃方案征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭(zhēng)減免工程部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用工程部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和預(yù)算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本研發(fā)部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)二買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)工程部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益工程部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三合作開(kāi)發(fā)合作方式符合總公司要求，有利于子公司；子公司負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；子公司負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)工程部負(fù)責(zé)付款總額177。付款時(shí)間176。177。選擇有利于公司利益的方式工程部 財(cái)務(wù)部下面以振華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)的“華安新城”為例闡述決策風(fēng)險(xiǎn)成本的控制?！叭A安新城”項(xiàng)目共計(jì)五期，一期規(guī)劃面積為59247㎡，用地性質(zhì)為商住用地，地塊北起宜賓路，南至?？诼罚瑬|臨徐楊中心路，西靠揚(yáng)州街，區(qū)內(nèi)形成了良好的商業(yè)及居住環(huán)境。項(xiàng)目是振華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司2008年年初通過(guò)競(jìng)拍摘取的地塊。2008年上半年正是房產(chǎn)市場(chǎng)從高峰步入低估的轉(zhuǎn)型期，這期間政府一直不斷地調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)政策，從“國(guó)六條”到“國(guó)八條”，再到土地儲(chǔ)備的嚴(yán)控，銀行銀根緊縮，再加上金融危機(jī)的開(kāi)始，可以說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)大的環(huán)境都不利于企業(yè)的擴(kuò)張，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化，部分房源已處于滯銷狀態(tài)，我們是異地投資開(kāi)發(fā)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的不熟悉等等因素都使得我們的這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有開(kāi)始就有點(diǎn)蕭條的感覺(jué)。為扭轉(zhuǎn)局面，絕地逢生，公司采取一系列的方法：第一，公司專門獨(dú)立注冊(cè)了項(xiàng)目置業(yè)公司，配置了經(jīng)驗(yàn)豐富的班子，并重點(diǎn)加強(qiáng)了成本控制工作，設(shè)置了財(cái)務(wù)中心，從總公司調(diào)配了經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)管理和成本控制人員，準(zhǔn)確控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。第二，聘請(qǐng)了專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，避免信息不對(duì)稱帶來(lái)的各種決策風(fēng)險(xiǎn)。第三，根據(jù)營(yíng)銷公司的建議和我們自己的反復(fù)斟酌，我們根據(jù)淮安市具體市場(chǎng)情況，將項(xiàng)目進(jìn)行了分解，豐富了住宅、商業(yè)店面房和購(gòu)物場(chǎng)等產(chǎn)品，并合理配置了多層、小高層、高層住宅的比例，以及戶型的大小等，這樣既可以有效減少總投資額，又可以節(jié)約建造成本。第四，我們制定了購(gòu)房返息、租房免租等的策略提前預(yù)售、預(yù)租房屋，避免控制風(fēng)險(xiǎn)。第五，我們和淮安市政府簽訂了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)協(xié)議，協(xié)議中明確，在目前特殊時(shí)期，我們嚴(yán)格按照淮安市政府的要求，動(dòng)工建房，若企業(yè)確實(shí)難以按計(jì)劃完成銷售，由政府幫助協(xié)調(diào)或給予優(yōu)惠政策支持，幫助企業(yè)度過(guò)難關(guān)。第六，工程的施工發(fā)包，我們采用總價(jià)承包的辦法避免材料漲價(jià)等的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)一年的辛苦努力，在金融危機(jī)艱難的時(shí)期，我們的項(xiàng)目仍然順利完成預(yù)計(jì)目標(biāo)。事實(shí)證明，我們?cè)谕顿Y決策階段采取的一系列控制成本，杜絕風(fēng)險(xiǎn)的措施是有效的，是正確的，此舉也為我們振華房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司在危機(jī)中逆境取勝，積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也大大激發(fā)了我們戰(zhàn)勝危機(jī)的信心。當(dāng)前房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍存在一個(gè)錯(cuò)覺(jué)是:工程成本主要含在施工階段的 “一磚一瓦”中,加強(qiáng)監(jiān)控,就可大量節(jié)約成本。為了做到這一點(diǎn),許多開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血, 采取多項(xiàng)措施，例如加強(qiáng)預(yù)算審查 ,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理,為了訂購(gòu) “便宜”的材料, 開(kāi)發(fā)商老總經(jīng)常親自出馬去“貨比三家”等。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。研究結(jié)果表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段, 影響工程造價(jià)的程度為75%, 施工圖設(shè)計(jì)(技術(shù)設(shè)計(jì))階段,影響工程造價(jià)的程度為 2535%, 施工開(kāi)始,通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性為 510%，這些數(shù)據(jù)或許可以解釋許多企業(yè)成本控制見(jiàn)效甚微的原因。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響程度高達(dá)70%90%。設(shè)計(jì)階段工作水平的高低,設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目建成投產(chǎn)以后經(jīng)濟(jì)效益的高低。控制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開(kāi)始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)的考慮,要圍繞住宅和商業(yè)店鋪產(chǎn)品銷售的市場(chǎng)和利潤(rùn)的大小來(lái)研究,如高層、多層的比例要合理,容積率高,設(shè)計(jì)平面組合好,將會(huì)使產(chǎn)品銷售好,從而經(jīng)濟(jì)效益也高。因而要保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量,盡量減少施工期間的洽商變更,就必須采取有力措施, 切實(shí)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程成本管理。其措施主要有以下幾個(gè)方面。（1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證。設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。在方案比較時(shí),可以采用成本一效益分析方法,在滿足工程結(jié)構(gòu)以及使用功能的前提下,依據(jù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)單位在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中應(yīng)大力開(kāi)展價(jià)值工程方法的應(yīng)用。價(jià)值工程是分析產(chǎn)品功能和成本的關(guān)系,力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種有組織的活動(dòng)和管理方法,以求獲得最佳綜合效益。（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。 同時(shí),各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下,按分配的投資額控制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè)計(jì)變更, 保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資,也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀,而是包含了尊重科學(xué),尊重事實(shí),實(shí)事求是,精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際內(nèi)容。投資分解和工程量的控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。（3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法。目前,房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制對(duì)提高設(shè)計(jì)水平,促進(jìn)良性競(jìng)爭(zhēng)起到了很好的作用。推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法,可以促使設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員不僅在建筑造型、使用功能上動(dòng)腦筋,而且要在如何降低工程造價(jià)上下功夫。一個(gè)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理,從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。（4）要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來(lái)看,設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí),所花費(fèi)的代價(jià)最小,可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作,以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量,避免將設(shè)計(jì)的不足帶到施工階段,減少不必要的浪費(fèi)。（1）成立成本評(píng)估審核部門。在企業(yè)內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,部門內(nèi)配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù),并對(duì)設(shè)計(jì)單位所出的設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)計(jì)圖進(jìn)行審核。對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。許多大型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐表明,這項(xiàng)工作對(duì)節(jié)約成本極有幫助。（2）對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞 (節(jié)約)罰 (超支)。當(dāng)前的設(shè)計(jì)單位普遍 “經(jīng)濟(jì)觀念