【文章內(nèi)容簡介】 ，推薦產(chǎn)品品牌，然后由乙方去采購。還有一種是乙方自行采購，也不是他自行采購的價(jià)格不管，原則上我們是指定一個(gè)信息價(jià)格，在同一個(gè)，某一年某一月的信息價(jià)格去包干。甲方供應(yīng)材料的目的節(jié)約方式，規(guī)模采購有利于市場競爭，降低材料設(shè)備的造價(jià)和采購成本。 特別注意一下設(shè)備的采購，設(shè)備的采購是為規(guī)模大的，比如說電梯每年有100多臺(tái)，我們會(huì)一次性招標(biāo)，多次供貨，不會(huì)先付那么多錢，分期付，一次性招標(biāo)，比如發(fā)電機(jī)發(fā)電機(jī)不像電梯一樣，功能基本上一樣，在選用的時(shí)候功率大小也不一樣，這也需要一次性的招標(biāo)確定單位，然后按照我們的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)供貨。還有一個(gè)甲供材料有效控制材料的質(zhì)量，一個(gè)是買的東西質(zhì)量，一個(gè)是使用功能的質(zhì)量。比如說電梯，就會(huì)有以圣潔（音）保修，這些東西，有的是隨即要帶的，有些是要花錢買的，怎么樣使你花錢買的部分成本也要降低下來，那么我的使用成本就要降低。
龍湖體驗(yàn)區(qū)的樣板房成本管理。樣板區(qū)實(shí)際上本身沒有標(biāo)準(zhǔn)，樣板區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)都在營銷部，研發(fā)設(shè)計(jì)部，他們在控制，他們控制的樣板區(qū)效果，其他人就沒有辦法控制了，那么成本一樣要控制。第一在成本測算的時(shí)候，把樣板區(qū)的目標(biāo)成本確定下來，他測算和確定的原則是整體的目標(biāo)成本不能突破，在整體目標(biāo)成本內(nèi)來確定它的成本，然后控制它，所以它的目標(biāo)成本控制源頭還是在目標(biāo)成本測算的時(shí)候控制的。實(shí)際上樣本區(qū)的成本，在我們的營銷部，研發(fā)設(shè)計(jì)部確定以后，我們也要進(jìn)行測算，不能讓它突破這個(gè)范圍。樣本的成本包括樣本成本建造費(fèi)，這里有兩個(gè)單獨(dú)的成本樣板房，找一個(gè)地方，完全按照戶型修一個(gè)房子。一種是實(shí)體樣板房，找一層樓，找一套房子做成樣板房，兩個(gè)的建造費(fèi)用不一樣的，臨時(shí)建樣板房是要樣板費(fèi)的。這一點(diǎn)如果銷售情況比較好一點(diǎn)，可以在實(shí)體房子里面做樣板房，可以節(jié)約樣板房的建造費(fèi)用。 建造樣板房的裝飾工程費(fèi)，裝飾工程效果，風(fēng)格都是有營銷風(fēng)格和研發(fā)設(shè)計(jì)來確定的，所以那個(gè)很重要，它把風(fēng)格確定下來過后，你所有的一切都要圍繞它的風(fēng)格去做。所以在確定樣板房風(fēng)格的時(shí)候一定要慎重。相應(yīng)的樣板房裝飾風(fēng)格確定以后，樣板房的家居擺放等等，也會(huì)隨著它一樣的，如果我們已經(jīng)確定了歐洲的樣板房裝飾效果，家居不可能擺一個(gè)中國的房在那里，所以這點(diǎn)一定要慎重，第二個(gè)總成本不能突破目標(biāo)的測算成本。 這是一個(gè)樣板房的裝修主要材料配置表，廚房、衛(wèi)生間、臥室、陽臺(tái)、門窗，甚至開關(guān)面板，你就不要制定成歐式的。你制定樣板房的風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)用材料和品牌來確定。哪些材料，哪些品牌比較好，哪些材料，哪些品牌是什么風(fēng)格？就很容易的確定下來。你要做一個(gè)樣板房，研發(fā)部和營銷部先要做一個(gè)。影響樣板房成本的主要因素，就是樣板房裝飾風(fēng)格的定位，一開始說這個(gè)問題，這個(gè)問題影響樣板房裝飾成本的主要因素。這是最大的主要因素，二個(gè)是裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是隨著風(fēng)格不一樣確定的，用的都是歐洲的風(fēng)格，羅曼的風(fēng)格，最主要的東西動(dòng)不動(dòng)用大理石做裝飾材料，所以和風(fēng)格也有關(guān)系。 二個(gè)沒有風(fēng)格的影響材料，也要注意，哪些地方做好一點(diǎn)的材料，哪些地方作為標(biāo)準(zhǔn)，一般的材料？畢竟是個(gè)樣板房，所以這個(gè)東西，包括我剛才說的，一個(gè)是直感，直感的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是顏色的標(biāo)準(zhǔn)。顏色的標(biāo)準(zhǔn)可以用不同的材料達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，紅色、黃色、都可以用其他材料來做，不一定都用很高級(jí)的材料來做。你有質(zhì)感要求的地方?jīng)]有辦法，肯定要用好材料來做。 樣板房風(fēng)格影響樣板房家居，控制樣板房成本的控制，原則控制在目標(biāo)成本，分解到每個(gè)合同里面，還要確定合適的裝飾樣板房和家具成本。要控制裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)，好材料用在關(guān)鍵部分，這是大家看得到的地方。我有一次看到樣板房，衛(wèi)生間里面確實(shí)用了很多很好的材料，但是也可以這樣弄，因?yàn)榭礃影宸康拇蟛糠忠暰€落在衛(wèi)生間里的，其實(shí)是不是衛(wèi)生間，一定要用大理石花崗巖的材料做，其實(shí)大家最主要看是鞋柜的檔次。也可能是面盆的臺(tái)板做得好一點(diǎn)，墻面是不是非常好的材料，顏色可以選，但是材料不一定那么好。 還有一個(gè)耐用品的回收和周轉(zhuǎn)使用，一年要做十幾萬方的樣板房。周轉(zhuǎn)的時(shí)候同時(shí)又810個(gè)樣板房同時(shí)展出，有的樣板房最短就是一年沒用了，有些耐用品大量買，一個(gè)樣板房一年下來就沒有了，后來采取措施回收一部分拍賣，包括不能周轉(zhuǎn)使用的家居都拍賣。有時(shí)候，有一句話增產(chǎn)不如節(jié)約，有些老板越來越大，管不過來，那些東西沒有帳，那不行，我是企業(yè)就應(yīng)該管起來，而不是說算小帳。樣板區(qū)景觀包括喬木、灌木、草坪、水體、擋墻、護(hù)欄等等，還包括配套用的家居，你在樣板區(qū)看樣板房，可能要經(jīng)過景觀小區(qū)，景觀小區(qū)要做，如果你是實(shí)體工程做的樣板房，那么這個(gè)景觀小區(qū)，可能跟你將來的實(shí)體是連成一片的，可能先實(shí)施了，你可能以后整個(gè)小區(qū)的景觀連起來，但是它的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)是小區(qū)里面普遍的標(biāo)準(zhǔn)，肯定是個(gè)樣板區(qū)，要高出很多。 所以，樣板區(qū)的景觀也要注意設(shè)計(jì)定位，你高得太多，樣板區(qū)做得再好，最后樹子要搬過去，所以一定要注意標(biāo)準(zhǔn)，注意定位。不要搞得太多太多，因?yàn)槟阋迪聛聿蝗菀椎?，要挖掉搬到其他地方去，這是不容易的。所以要注意到，它要和你總體景觀基本上有聯(lián)系，有結(jié)合。大的地方比它好一些，或者點(diǎn)綴的地方比其他地方好一些，但是整體上基本上要過得去。還有景觀的比例，他不能按常規(guī)的比例，你的效果怎么樣和整體的效果統(tǒng)一。 還有樣板區(qū)景觀很多時(shí)候可能為了賣房子，人家來參觀，可能會(huì)有些比較好的名貴樹木，但是你不要堆砌在那個(gè)地方。你把它堆砌起來，以后就不好辦了。你把它疏散了，以后再疏散不會(huì)那么不舒服。還有樣板房的水體，一定要結(jié)合正式工程的水體。一不要太高估標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下，可能都會(huì)在那個(gè)地方做一個(gè)水體，最后和正式工程的水體結(jié)合起來。還有小品，因?yàn)橄喾春推渌麉^(qū)不一樣，一定有樣板的作用，那么這個(gè)樣板的作用，不是一定比人家高的樣板，是你做出來給人有一種感覺的意思，叫樣板。是不是比其他地方高一點(diǎn)？略高一點(diǎn)，不要太高了，太高了成本也高。將來小區(qū)的整體感覺比這個(gè)差得很遠(yuǎn)，所以要注意到，肯定是做得好一點(diǎn)，一個(gè)是方便將來調(diào)整，二個(gè)是整體的差距不要拉得太大。 （茶歇） 剛才介紹了龍湖的成本管理，實(shí)際上龍湖的成本管理基于房地產(chǎn)控制的基本理念情況，所以把房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制給大家介紹一下。龍湖的成本管理，有些做法可能你們都了解，但是很多時(shí)候，不希望你們完完全全這樣做，一些方法和基本的理念，結(jié)合你們自己的情況去做。房地產(chǎn)主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成，跟龍湖成本一樣的。 它包括了直接成本，就是土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，建安工程費(fèi)，工程相關(guān)的費(fèi)。期間費(fèi)用包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用。直接成本里面的土地費(fèi)用，包括土地價(jià)款，拆遷安置費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用，三通一平工程費(fèi)，行政一級(jí)政策性收費(fèi)。然后基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是滿足項(xiàng)目實(shí)用功能的設(shè)施設(shè)備，比如說配電房等等?，F(xiàn)在有個(gè)政策要求，小區(qū)里面要設(shè)居委會(huì)的辦公用房、活動(dòng)用房，可能100個(gè)平方還不夠，拿到街道辦事處去批一下，他說夠了就夠了。包括建筑工程，安裝工程，含各項(xiàng)設(shè)備，智能化工程部，環(huán)境景觀工程都屬于建筑工程范圍。工程相關(guān)費(fèi)用，包括監(jiān)理費(fèi)，車輛費(fèi)，各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用，都是要收錢。 期間費(fèi)用包括調(diào)研推廣廣告費(fèi)，售樓處樣板房，樣板環(huán)境交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)。管理費(fèi)用管理人員工資，行政支出福利的費(fèi)用，這就是資金的成本。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目有這么多項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，怎么樣工作？現(xiàn)在實(shí)行項(xiàng)目制的管理，這是項(xiàng)目舉證的管理。從公司這邊分了各個(gè)職能部門，設(shè)計(jì)研發(fā)部，工程管理部，成本管理部，營銷部，計(jì)劃財(cái)務(wù)部，項(xiàng)目里邊是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，下邊設(shè)了相對應(yīng)的項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理，項(xiàng)目工程經(jīng)理，項(xiàng)目成本經(jīng)理，項(xiàng)目營銷經(jīng)理，項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理，下面下面設(shè)各項(xiàng)專員各項(xiàng)專業(yè)工程師。 我們是以一個(gè)公司，做一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候設(shè)置舉證式的項(xiàng)目管理。這樣有利于項(xiàng)目的成本控制，所以我會(huì)介紹，成本控制、成本管理一定要以項(xiàng)目來完成，以項(xiàng)目為一個(gè)對象。房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制，房地產(chǎn)開發(fā)一般大概分成這樣幾個(gè)階段：啟動(dòng)階段，項(xiàng)目建議書或者可以性研究階段，也就是相當(dāng)于包括拿地的時(shí)候都包括在里面，項(xiàng)目意見書到可行性研究，實(shí)際上是拿地的討論，能不能拿？多少價(jià)去拿？拿好地以后就是規(guī)劃階段。勘測、設(shè)計(jì)階段是我們控制成本的一個(gè)重要階段，控制投資的一個(gè)重要階段。然后就是項(xiàng)目的實(shí)施階段，施工、采購，最后是收尾，竣工驗(yàn)收。這四個(gè)階段里面投資曲線，在可行性研究階段是很少的投資，勘查階段多一點(diǎn)，在施工采購的階段，也就是到工程完工的時(shí)候，投資到了頂峰，基本上投資達(dá)到了百分之百。然后投入使用很少一點(diǎn)點(diǎn)，包括后期的保修維護(hù)費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資的控制要點(diǎn)，投資控制包括兩個(gè)方面的控制，投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制。主要是包括這兩部分，那么投資測算過程的控制包括投資論證階段的測算，就是我們說土地版的測算。一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的測算，設(shè)計(jì)階段的測算包括了方案版，包括了啟動(dòng)版，方案版，初設(shè)版，使用版。執(zhí)行過程控制稍微簡單一點(diǎn)，分別看投資論證階段。土地投資論證，怎樣來論證？根據(jù)體規(guī)的土地信息確定你取得地塊的項(xiàng)目定位，這是非常重要的。你要測算，一定有土地的信息，它有設(shè)計(jì)條件，掛牌也有設(shè)計(jì)條件。里面有容積率，覆蓋率，綠化率，還有綜合還是商業(yè)，土地性質(zhì)等等，根據(jù)這些東西，要制定相應(yīng)的方案，對這個(gè)項(xiàng)目做一個(gè)定位。這塊地有多大，能建多少房子？這些房子里面什么建多少？可能有幾個(gè)方案的比較。然后算出一個(gè)東西來，這個(gè)東西就是你的成本最低，你的利潤最大，你的成本最低，利潤最大的時(shí)候，土地投標(biāo)的時(shí)候給了你什么空間？就是漲價(jià)的空間。給你地越大，給你的力度就越大。 不是隨便算一個(gè)成本，拿了地之后是整老板，會(huì)把老板害死，一定要去很認(rèn)真的測算一下，測算的依據(jù)是什么？歷史成本數(shù)據(jù)。待會(huì)兒簡單介紹一下。結(jié)合市場需求，對不同面積的使用功能，建筑面積的合理配置，結(jié)合周邊的環(huán)境，市場需求論證，你修這些房子賣多