【正文】 的合同，未結(jié)算的成本，加上非合同性的成本和待發(fā)行的合同成本。其實(shí)里面很多體現(xiàn)在待發(fā)生的成本，結(jié)算的成本已經(jīng)很清楚，未結(jié)算的成本包括應(yīng)發(fā)生的成本，另外也包括待發(fā)生的成本因素。我們要把待發(fā)生的成本估算出來(lái)，怎么估算出來(lái)呢？我們有依據(jù)，比如有設(shè)計(jì)變更，有簽證要調(diào)整，還有一個(gè)工程技術(shù)人員，甚至成本管理人員，會(huì)在施工過(guò)程中間發(fā)現(xiàn)圖紙里面，會(huì)有一些，甚至還沒(méi)有施工的東西，都有一些嚴(yán)重的問(wèn)題發(fā)生變更，也應(yīng)該把它估計(jì)出來(lái)，然后列在待發(fā)生的成本里面。你要先估計(jì)出來(lái)，這個(gè)你把它估計(jì)出來(lái)以后，在動(dòng)態(tài)成本里面作調(diào)整，而且這個(gè)調(diào)整要寫(xiě)出明確原因的報(bào)告，然后來(lái)批準(zhǔn)來(lái)調(diào)整。 然后是工程竣工階段沒(méi)有好大的問(wèn)題，主要是結(jié)算，如果在過(guò)程中間把工作做好，結(jié)算階段的成本不會(huì)出現(xiàn)太大的差異，和動(dòng)態(tài)成本基本上不會(huì)出現(xiàn)太大的差異。這是成本管理階段的劃分，那么景觀裝飾工程在整個(gè)成本管理方面只是一部分，今天課程的主題是示范區(qū)的成本管理，所以在這里著重對(duì)景觀和示范區(qū)作一點(diǎn)交流。 景觀工程的成本管理，它的管理部門(mén)和它的階段，景觀工程一般分方案設(shè)計(jì)單位和初步設(shè)計(jì)階段，實(shí)際上也有很多方案設(shè)計(jì)以后，就沒(méi)有經(jīng)過(guò)初步設(shè)計(jì)階段，實(shí)際上就是一個(gè)施工圖設(shè)計(jì)方案，方案確定以后因?yàn)楸容^簡(jiǎn)單，不是像工程一樣經(jīng)過(guò)幾次審批，一般情況下也是做方案設(shè)計(jì)階段，方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)部分由設(shè)計(jì)研發(fā)部來(lái)完成，來(lái)實(shí)施，然后提供圖紙和各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，有采購(gòu)部進(jìn)行成本測(cè)算，這個(gè)成本測(cè)算，實(shí)際上在我們剛才說(shuō)的成本管理過(guò)程中的成本測(cè)算，里面也包括了景觀設(shè)計(jì)的成本，這個(gè)成本測(cè)算，根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)來(lái)審核，來(lái)復(fù)核成本測(cè)算是否正確的。或者說(shuō)現(xiàn)在的方案設(shè)計(jì)或者是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，是不是會(huì)突破前面目標(biāo)成本測(cè)算的整體成本，這里來(lái)說(shuō)。那么有問(wèn)題的時(shí)候，突破得比較大的時(shí)候，我們會(huì)和研發(fā)部門(mén)溝通，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，基本上控制在目標(biāo)成本測(cè)算的范圍。目標(biāo)成本測(cè)算以后，審核以后不是隨便隨時(shí)都可以改動(dòng)，你想變成多大就變成多大，那個(gè)成本測(cè)算已經(jīng)沒(méi)有意義了，所以這里面是每一個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)去和他對(duì)，我們實(shí)施的過(guò)程是不是突破了它，如果突破了，第一個(gè)是能不能降下來(lái)。第二個(gè)不能降下來(lái)要說(shuō)明原因，要經(jīng)過(guò)一定程序的審批，那么這個(gè)成本就沒(méi)辦法控制，走到哪一個(gè)階段，哪一個(gè)階段都在突破，那么這個(gè)成本就無(wú)法控制了。 我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)項(xiàng)目，基本上兩三個(gè)月以后就在調(diào)，那么有很多問(wèn)題，說(shuō)明有些問(wèn)題事前的估計(jì)沒(méi)有到位，第二個(gè)過(guò)程中間發(fā)生了特別，特殊的情況比較多，然后針對(duì)這些情況馬上采取措施。工程實(shí)施階段主要是控制幾個(gè)方面，一個(gè)方面是設(shè)計(jì)的控制，上午已經(jīng)有朋友提了問(wèn)題，效果和成本怎么來(lái)控制？這是一個(gè)關(guān)鍵。就是我們一定要盡量把效果做好的情況下，要有一個(gè)比較合適的效果，那個(gè)效果有很多種，一種直感，一種顏色。有些直感的東西，可能就是要保證的，就免不了會(huì)用比較高的成本來(lái)做。但是有些是顏色的東西，我們會(huì)通過(guò)很多種方法來(lái)解決顏色。對(duì)顏色有要求的東西，不一定要用直感的方法解決，所以這一點(diǎn)是我們?cè)诳刂蒲b飾景觀工程成本的時(shí)候，裝飾和景觀工程成本的時(shí)候要注意的東西。 景觀工程成本的構(gòu)成大概有幾個(gè)方面，第一個(gè)場(chǎng)地的整治費(fèi)，我們現(xiàn)在景觀工程施工以前，都是建筑工程完了，一塊長(zhǎng)地，至于說(shuō)那塊長(zhǎng)地，建筑工程不會(huì)把形造出來(lái)，都由景觀工程來(lái)改造。那么場(chǎng)地的整治費(fèi)用算一筆大的投入，然后是喬灌木草坪等等，這部分的栽植費(fèi)，苗木的?；铕B(yǎng)護(hù)的管理費(fèi)，景觀效果的調(diào)整費(fèi)，以及苗木價(jià)。苗木價(jià)是最大的一頭，最多的一個(gè)部分，所以，景觀和硬景在一塊，還有硬景的鋪裝費(fèi)，還有結(jié)構(gòu)費(fèi)，這里講的是主要的東西。 這是環(huán)境綠化工程的費(fèi)用表，這個(gè)表測(cè)算一個(gè)工程，都要建起來(lái)。景觀工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)填起來(lái)，景觀工程有哪些東西，這里面也很清楚。我們把這些東西都列為景觀工程。一是進(jìn)行測(cè)算的時(shí)候，項(xiàng)目不會(huì)掉，二是做完一個(gè)景觀工程，做完一個(gè)項(xiàng)目，你會(huì)把里面景觀工程的分項(xiàng)總結(jié)出來(lái)，做成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，將來(lái)以后新的項(xiàng)目，作為目標(biāo)成本，作為歷史成本庫(kù)來(lái)使用。這是幾個(gè)方面都能用的東西。我們景觀綠化指標(biāo)的參考，今天上午也有提問(wèn)題，軟景、硬景的比例，但我們經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，一般情況軟景80%85%，硬景1520%。為什么？可能各有各的設(shè)計(jì)，各個(gè)的想法不一樣，我們是經(jīng)過(guò)我們的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，大概這樣的情況下，成本控制比較好，其實(shí)，想也想得到的東西。硬景肯定比軟景的造價(jià)要高一點(diǎn)，比如說(shuō)貼磚，做地面，做道路等等。所以軟景比硬景比例高，但是軟景里邊植物和草坪的比，就是說(shuō)喬木是因?yàn)榭葱Ч臅r(shí)候，隨意點(diǎn)綴的，這個(gè)是不是人人都一樣？這都根據(jù)自己的情況確定。 這樣，這個(gè)成本造價(jià)和成本就比較容易控制住，當(dāng)然你在硬景偏大一點(diǎn)的時(shí)候，你的草坪就要偏大一點(diǎn)，這樣來(lái)平衡，有一個(gè)平衡的東西。這些只是參考的經(jīng)驗(yàn)，而不是說(shuō)一定比作那樣做。根據(jù)你的效果，你區(qū)域的情況來(lái)確定，像這樣的效果情況下，像這樣，一般我們做的工程最低的景觀范圍平均300塊錢，當(dāng)然高的也有，別墅那種接近500塊錢。景觀部分，包括人行道的道路，不包括市政。景觀工程成本管理，實(shí)際上也可以控制的。一個(gè)是分階段控制，那么就是你的方案設(shè)計(jì)，一定要把控好。施工圖不能隨意突破方案的標(biāo)準(zhǔn)，方案把控好了，基本把效果控制住。最后的效果是什么時(shí)候？景觀工程基本完的時(shí)候。那時(shí)候有一個(gè)整體的調(diào)整，你會(huì)去整體調(diào)整一次，我的景觀哪里不好，哪些地方差一點(diǎn)，哪里需要補(bǔ)樹(shù)，補(bǔ)多大的樹(shù)，補(bǔ)怎樣的樹(shù)，這是最后的工作。 設(shè)計(jì)也一定要把效果控制起來(lái)，方案設(shè)計(jì)一定要有效果。以前我們?cè)诰坝^設(shè)計(jì)的時(shí)候，剛開(kāi)始沒(méi)有人設(shè)計(jì)，反正找人來(lái)做，你做什么樣的就做，做完了看，那不行。98年要求景觀一定要設(shè)計(jì)，要畫(huà)圖，那個(gè)時(shí)候還沒(méi)有專門(mén)的設(shè)計(jì)人員，那個(gè)圖怎么畫(huà)呢？都是憑看，那看也可以，你給我畫(huà)幾個(gè)面看吧，我非要看到景觀的界面，二個(gè)要看到景觀的高矮，三個(gè)才確定用什么樹(shù)，只要喬木或者貴重苗木控制也是很重要的，栽什么樹(shù)，種什么樹(shù)，也有一些講究。我們要的景觀是要什么？要綠，我們小區(qū)里面要最好的效果是什么？一年四季都是綠的。實(shí)際上現(xiàn)在有些樹(shù)貴重是貴重，但是不一定綠。重慶市大概也是好幾十個(gè)億，到處都是銀杏樹(shù)，其實(shí)銀杏樹(shù)也是貴重物，幾年前有科學(xué)家說(shuō)銀杏現(xiàn)在好象少了很多，要滅絕了，所以大街上到底都出銀杏樹(shù)，但是銀杏樹(shù)夏天、春天蔥綠，但是到了冬天，葉都掉完了。掉葉以后就沒(méi)有顏色，沒(méi)有綠色了。冬天，特別是看到南方特別荒涼，可能就習(xí)慣了，在南方看到這樣的荒涼不舒服，掉個(gè)葉子沒(méi)有什么，但是清潔工就麻煩了。所以樹(shù)一定要選，貴重的樹(shù)也不能說(shuō)到處都是，貴重的樹(shù)是點(diǎn)綴的。弄來(lái)做點(diǎn)綴用的。所以這方面讓貴重的樹(shù)要好一點(diǎn)，要控制一下就是自己去多比較一下，然后自己去買心中有數(shù)，樹(shù)是沒(méi)有價(jià)格沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，不像商店里的東西給你標(biāo)價(jià)的，他給你多少錢，還不出價(jià)來(lái)，為什么？樹(shù)有粗的，有細(xì)的，樹(shù)冠怎么樣的，樹(shù)高怎么怎么的都會(huì)影響價(jià)格，所以你把好樹(shù)貴樹(shù)讓施工單位買的時(shí)候，你沒(méi)辦法控制了，這部分是要控制的一個(gè)重點(diǎn)。 還有現(xiàn)在比較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自己建苗，從很早的時(shí)候開(kāi)始育苗，一是育苗，二是看到好苗就買起來(lái)放著，放幾年以后，這個(gè)東西升值很大，三年前買的樹(shù)，當(dāng)時(shí)可能沒(méi)有用上，但是分三年以后，那個(gè)價(jià)，除了市場(chǎng)長(zhǎng)價(jià)以外，還有當(dāng)時(shí)買的市場(chǎng)差價(jià)，都是賺了錢。所以如果有條件，自己建一個(gè)苗圃，龍湖大概有34個(gè)苗圃，最大的200多畝，所以，這也是控制的一種主要方法。還有一個(gè)嚴(yán)格管理現(xiàn)場(chǎng)工程，一個(gè)是效果的控制。不要今天栽在這里，明天讓人把那個(gè)樹(shù)子栽在別的地方去。一個(gè)是苗木不能包干給你，你栽多少棵樹(shù)來(lái)結(jié)算的，肯定有一個(gè)驗(yàn)收，我大樹(shù)子栽了多少棵，有多少草坪灌木，一定要有量化的東西。這是景觀工程的成本。 你們?nèi)タ催^(guò)龍湖很多項(xiàng)目，有一個(gè)印象龍湖植樹(shù)，大部分是植在房子周邊，出來(lái)以后是灌木或者草木，再遠(yuǎn)一點(diǎn)就是行道樹(shù)，樹(shù)在房下給人感覺(jué)掩映在綠化中間，掩映在樹(shù)林里面。這也不是說(shuō)大家都這樣做，一定要根據(jù)自己的情況，我只是介紹一下控制景觀的辦法。這樣也可以有比較好的控制成本，包括別墅，包括花園洋房大部分喬木，都是圍著房子在栽，其余有草坪的地方，有些樹(shù)，但相應(yīng)的少很多。景觀工程做一個(gè)要總結(jié)一個(gè)，要把數(shù)據(jù)收集起來(lái)，作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)分析。 這是結(jié)算的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表，然后分別由軟景的分析表，硬景的分析表。你做一個(gè)工程以后，就會(huì)把這些分析存留下來(lái)，將作為歷史成本庫(kù)，就是歷史數(shù)據(jù)庫(kù)。剛才說(shuō)了景觀，還有公共部分的裝飾工程，現(xiàn)在龍湖已經(jīng)大部分進(jìn)入到裝修房銷售，裝修房來(lái)交房。除開(kāi)裝修房以后，其他清水房很多是公共部分的裝修，公共部分的裝修成本管理也是分階段來(lái)管理控制，也是公共部分按方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)來(lái)控制。原來(lái)方案設(shè)計(jì)把標(biāo)準(zhǔn)和效果控制住，每個(gè)部門(mén)管理的范圍也跟景觀工程的管理基本上一樣的。公共部分裝修的成本管理，有哪些要注意的地方呢？一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的成本控制，方案階段控制成本，方案階段的設(shè)計(jì)一定要通過(guò)成本測(cè)算，要基本上控制在目標(biāo)成本測(cè)算的裝飾工程成本范圍以內(nèi)，不能突破。 還有剛才說(shuō)的，效果和成本的關(guān)系，就是屬于質(zhì)感的品質(zhì)和顏色品質(zhì)的成本，這個(gè)工程一定要把握。還有注意，我們?cè)谑┕み^(guò)程的成本銷售控制，把握不要經(jīng)常返工，一定要做完以后才能看到效果，他才知道這個(gè)地方趕，你把他改到前面那就不會(huì)造成返工，成本就會(huì)節(jié)約。 剛才說(shuō)了裝飾工程的成本工程里面有個(gè)材料，今天上午也有朋友問(wèn)了甲供材料的問(wèn)題，材料的供應(yīng)方無(wú)外乎幾點(diǎn)，一個(gè)是甲供材料，一種是甲方限價(jià)，乙方采購(gòu)，一種是乙方自行采購(gòu)。那么甲方供應(yīng)原則，一個(gè)是價(jià)比較高的，一個(gè)是量比較大的，一個(gè)是把控質(zhì)量要求比較高的。舉個(gè)例子，外面貼花崗巖也好，貼面磚也好，它的色差比較大，那么讓施工方來(lái)去買，不會(huì)在意這個(gè)問(wèn)題，可能買回來(lái)色差比較大。那么如果通過(guò)甲方來(lái)管會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，去管控這個(gè)事情。一個(gè)是甲方限價(jià)乙方采購(gòu)，這部分材料通過(guò)甲方認(rèn)價(jià)格，或者推薦單位