【正文】 龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制 ———周世艾 周世艾：謝謝大家，今天下午跟大家一起探討，講龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制。實際上龍湖的成本管理，真正成體系的時間從1998年開始。那個時候還處在簽合同算一個合同的情況，后來在98年的時候，把已經(jīng)開辦的項目，和已經(jīng)簽合同的情況做了一個匯總。然后作了一個分解，那個時候提出了開發(fā)時成本的幾個大項，土地費是一個大項，前期工程費是一個大項，有些合同是為開戶而設的配套工程，配套工程的費用是一個大項。還有一些工程為開發(fā)項目基礎設施作準備的，當時把128個合同分開來，就形成了現(xiàn)在的成本管理體系。 今天介紹龍湖的成本管理。 龍湖成本的管理范圍，到現(xiàn)在為止龍湖管理成本是以項目為管理對象。我們叫做項目，可能不是一棟房子的概念，那么就是一塊地，或者一個規(guī)劃的項目。里面有20萬方，可能有50萬方，可能有高層，也可能有花園洋房，也可能有別墅，還可能有商業(yè)。是這樣一個綜合的項目，作為我們的一個管理對象。這樣的管理對象，怎么樣管理？怎么樣劃分？待會兒詳細地介紹給大家。 第二個范圍是項目的完全直接成本。包括土地、前期工程、基礎設施、配套設施和工程建設的費用。還有一個范圍是間接成本的分攤：包括管理費、營銷費用，營銷費用有兩部分，一個是完全成本里面，一部分是在分攤的成本里面?？傮w來說管理的范圍有三大管理，一個是對象、一個是成本的范圍，那個對象也很重要。 一定是以項目為對象，這樣的管理才是一個完整的，比較準確的。在龍湖有兩個是全員的，營銷是全員的，成本是全員的。所謂全員公司所有人對這兩件事要去努力，要去做，要去關心。營銷部分就不說，成本部分主要公司部門都在成本管理方面有相應的成本管理責任。戰(zhàn)略發(fā)展部是土地成本的管理，設計研發(fā)部是設計費用的管理和優(yōu)化設計產(chǎn)品的成本管理。成本管理部是主要成本，主要的管理單位。目標成本的測算，分攤，動態(tài)成本跟蹤控制。開發(fā)成本的管控，材料設備采購以及工程招標、合同管理，圍繞著成本管理做的事情，當然成本管理職能不僅僅是這四件，還有工程管理部，在成本控制下的進度質(zhì)量管理，一樣涉及到成本管理。 然后計劃財務部是計劃成本財務指標的管控，分攤成本的管控。剛才我們說了間接費用部分是分攤成本，總體資金計劃的管控，資金計劃跟成本也有很大的關聯(lián)，這是每個部門成本職能。主要成本有哪些東西？總體歸納成開發(fā)成本，是直接開發(fā)的成本，還有個是間接的開發(fā)成本期間費用，主要是分攤到項目里邊去。包括的主要土地成本，前期費用，前期費用包括哪些？包括設計費，報建費用，三通一平的費用，工程開工以前的費用。 配套設施費用，包括要配套的幼兒園、學校或者會所，現(xiàn)在還有一些東西，叫做街道的社區(qū)，居委會需要的房子，甚至包括配套的消防，有些消防是繳費用，有些消防是在小區(qū)建的，還有基礎設施費用，那就是水電氣的配套。主要的建安成本，主體的建安成本，主體的建安成本，實際上包括園林景觀工程，然后工程相關費用。這一些都是在我們直接開發(fā)成本里面的，還有些是間接的，銷售費用，財務費用和管理費用，這些都是直接分攤的。相應這些費用各自的責任部門，也是根據(jù)管理職能來分別的。有些成本的內(nèi)容，成本怎樣來做測算，來管理成本？測算是一個很重要的手段。為什么要進行目標成本管理？因為我們現(xiàn)在大部分的工程，大部分的房屋都是采取預售方法，我們知道利潤等于售價減法成本。那么在預售的前提下，確定了投資，合理銷售價格，預測投資效益，就能達到理想的理論。特別在房屋銷售、預售的階段。預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。 所以，我們在開工以前，甚至在拿地以前，對目標成本進行預測，所謂預測，就是要用我們的經(jīng)驗去估計，去預估后面發(fā)生的事情。目標成本管理的階段?？傮w來說，真正的管理階段只有兩個，一個是設計階段，一個是實施階段。當然我們這個地方，把設計階段劃分得比較清，比較細一點。從拿地的時候開始，土地投資論證方面要預測成本，在拿地階段怎樣預測成本，在待會兒給大家介紹。 然后是項目啟動階段，方案設計階段，設計階段。這里的關鍵主要還是土地投資論證階段比較關鍵的，因為這個時候測算的目標成本，和我們當時測算的售價，以及我們的費用，最后會影響到利潤，影響能不能成功拿地，至于項目啟動階段，方案設計階段，初步設計階段，實際上這幾個階段是成本控制的重要階段，但是他們有一個前提，盡量不超過土地論證階段的成本。因為土地論證階段的成本影響拿地的價格，如果以比較低的價格，一個比較低的成本去拿地。最后估計在土地成本上拿了地以后會賺錢，結(jié)果設計的時候，每個設計階段就把成本漲了，漲到后來，就已經(jīng)把拿地的利潤吃掉了，那么我們的效果，我們的效益就沒有了，所以土地投資階段的預估是非常重要的。 設計階段只能優(yōu)化前面的東西，落實前面的東西。工程實施階段的成本控制，成本管理已經(jīng)效果不會很大。土地論證階段的成本，實際上是一個流程，怎么做？有發(fā)展后，根據(jù)土地信息提供周邊的配套，然后設計研發(fā)部來確定項目的定位，然后提出項目的預案。成本的管理部根據(jù)預案來測算成本，經(jīng)過討論之后確定下來。 所以，他的工作應該是比較嚴謹?shù)模簿褪钦f土地成本測算階段的依據(jù)是項目的預案，是根據(jù)土地的信息，周邊的情況，周邊的環(huán)境，還有周邊的產(chǎn)品，以及周邊銷售的價格確定一個項目的預案。來確定我們要做什么東西？做多少？做哪些業(yè)態(tài)，哪些產(chǎn)品，然后通過成本管理部，造價采購部來測算成本的依據(jù)是什么？一個是項目的預案，一個是歷史的數(shù)據(jù)來提供，這個目標成本來滿足拿地的要求。 這是一個目標成本的測算表，我們里面土地費可以根據(jù)掛牌的價格，然后后面有前期工程費，前期工程費包括了什么東西，這里面都有，你一項一項的分開來，這樣就好測算，你要整體估算，是沒辦法的。要拆分開來，來測算就比較方便一點。整個成本測算的方法就是這樣，把各個項目分解開來，然后化小以后，就很容易測算得比較準確。目標成本的體系，龍湖是在98年的時候開始建立，但是目標成本的測算是2000年開始做的，做的第一個。就是按照這種意思，把它分小一些來做，分小一點來做就比較準。 項目啟動階段，就是拿地以后，把前面去拿地的時候，以及拿地時發(fā)生的變化調(diào)整過來，比如說項目團隊提供一些方案，然后成本管理部，再重新進行目標成本的測算。就是在拿地以后會發(fā)生一些變化，土地可能不是原來土地成本投資估算時候的價，可能真正拿地的時候成本發(fā)生了變化，高了一點或者是怎么樣，那么在啟動的時候進行調(diào)整。 這個調(diào)整會指導后面的初步設計和施工圖設計，方案圖設計和施工圖設計。方案設計階段只是測算的目的，只是測算方案出來以后，和我們啟動的時候，啟動的階段或者是拿地時候的方案，那個階段的成本是不是能滿足？如果大大超過了拿地的成本，他們利潤變得很小很小，那就要調(diào)整方案，目的是來調(diào)整方案的作用。 初步設計階段，主要整個設計就定型了，所以初步設計階段是很重要的，一定要控制好前面的。所以現(xiàn)設計也是在初步設計階段以后確定下來。其實成本分解表，只是名字不一樣，實際上表的內(nèi)容和測算表內(nèi)容是一樣的。那個時候為什么叫測算表，這個時候叫分解表。測算表的時候可以粗一點，可以細一點。但是分解表一定要分解到執(zhí)行每個合同的階段。所以分解表和測算表有一點點不一樣的地方。可能測算表里面是景觀費，但是在分解表的時候，把景觀分成軟景、硬景、喬木、灌木、草木，分到每一個合同的程度。 所以，在初步設計確定后的階段和成本分解的階段要做的工作，就是把成本分解到可以執(zhí)行合同的程度。就是把每一項費用落實到每一個合同的口徑上去，那么就有一個合同規(guī)劃。就是你建個工程會落實到總的成本是多少？然后你有幾個合同來實現(xiàn)這個成本，以后要分到成本的口徑。合約規(guī)劃還要隨項目的進度進展逐步變成真實的合同，不能說寫一個合同，那個合同預測到多少錢，最后做的時候不作比較，也不去落實這個合同能不能實現(xiàn)，就會出問題，合同規(guī)劃和成本費基本上對應的。和剛才說的測算表是對應的，但是分得更細一些，在每一項的費項里面分成了合同。比如說環(huán)境景觀工程，可能在測算表里面就是環(huán)境景觀工程，我要花多少錢？比如說花500塊錢一個平方，但是在這里合同規(guī)劃的時候，就會變成很多合同，這些合同會實現(xiàn)，你這個環(huán)境景觀工程，這些合同的金額也會實現(xiàn)環(huán)境景觀工程的成本。你不能超過500塊錢一平方的成本，分解是把成本分解到每一個合同里面，所以就形成了合約規(guī)劃。 這里面有一個步驟，一定要做合約規(guī)劃。做合約規(guī)劃還有一個什么好處呢？我們在做工程的時候，不會沒有目標，沒有指引的東西。經(jīng)常我們發(fā)現(xiàn)很多建設方的工程部也好，什么部也好，管理上會出現(xiàn)一些問題，坐在那個地方的時候，糟了，我這個東西要買了或者要做了，還沒有想沒有準備。那么有了合同規(guī)劃以后，你可能是以前就計劃好了，在什么時候要做這么一個合同。要定這么一件事情，所以合約規(guī)劃里面還有一個東西，就是會和時間，進度，工程的進展聯(lián)系起來。要和工作的時間相聯(lián)系起來，還要計劃好你的錢，你合約規(guī)劃里面的成本核價，加起來不能超過成本測算的金額，你超過了，就是說這個工程還沒有作，已經(jīng)突破了成本。突破成本是要找理由的，沒有找到理由是不能隨便突破成本的。 然后是工程實施階段，工程實施階段的成本管理比較單一，主要還是現(xiàn)場的工作，就是工程管理方面的工作，實際上也有管理的東西，但是管理的東西已經(jīng)形成了，只是施工時候的一些方法一些措施控制。在工程實施過程中間有一個動態(tài)成本的管理，那么動態(tài)成本等于已經(jīng)簽訂的合同。結(jié)算