【正文】 。 根據(jù)初步設計圖紙，對規(guī)劃建筑面積，銷售建筑面積，造價建筑面積進行預算，盡量減公攤，規(guī)劃建筑面積規(guī)劃院給你審批的，它的計算方法不一樣，一個是銷售建筑面積，是你內(nèi)部營銷部門只有劃定的建筑面積，他說哪些面積是賣的，哪些面積是不賣的，這是銷售面積。銷售面積和銷售價格就是你的總銷售價格，總銷售價格減法你的成本，它的銷售面積沒有包括那一部分成本，你就不能用它的銷售面積來作為計算成本的面積。所以，必須用造價的建筑面積，通過造價建筑工程師，他用計算規(guī)則的方法計算出來的計算面積，他的計算面積包括給施工單位算的建筑面積，包括所有成本的面積，這個面積應該作為成本的歷史數(shù)據(jù)，面積以及成本造價。 這三個之間，會有很大的差別，我們測算過，包括規(guī)劃面積和造價面積相差6%左右，銷售面積不用說了，有些贈送的，你把它的銷售面積加起來差十幾，有些是銷售部門確定的贈送面積。所以，我們以前做目標成本的時候，是用規(guī)劃面積出來，價格經(jīng)常感覺部隊。最后以造價面積來算，統(tǒng)一到一個標準上來。景觀工程控制，軟景、硬景的比例7080%多，這只是一個參考，一定要控制比例。這個比例直接影響成本。 以前我們也有一個工地，吳老師專門開了一個會，就是我們的比例嚴重失調(diào)，我們達到了30%幾到60%幾，當時給我們的指標是高層小區(qū)，叫低密度高層小區(qū)。給我們一個指標，景觀綠化面積不超過250，最后弄下來400給她匯報，不對頭，后來到現(xiàn)場開會，分析來分析過去，原因是我們的比例失調(diào)。后來調(diào)下來以后，那個效果很好，至今大家都認為那個地方很好，這個地方大家可以總結折算，各地不一樣，可能你們要到8085%更合理，效果更好，那就更好了。 控制綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程，與污水管理工程，首項做法進行造價分析比較，使步子走向做法更合理。今天上午說到了管道怎么走，都走地下車庫。這個沒有嚴格的規(guī)定，有規(guī)定只是強弱電不要離得太近，離多遠。天然氣不能強電共溝等等，原則是什么？怎么走最近，怎么走坡度最小，坡度最小就是挖土石方最短。你是控制這些原則，怎么走？你把主管道800900在小區(qū)走一圈，不如我在中間走，300500的小管道接到里面來。怎么做？當然也要考慮建筑物的布置，和整個小區(qū)道路景觀的布置。管道在景觀里面也不是不可以采取一些辦法，比如說做植物的井蓋，可以在井蓋上面植草坪，一樣的彌補了這個問題。因為畢竟來講檢查井蓋天天看，是有問題了才打開。 概算也是目標成本測算。在這個時候，目標成本測算應該做什么？應該做目標成本分解，初設確定下來以后，施工圖只是完善一個大樣，細部，那有什么東西呢，鋼筋，最后完善鋼筋圖紙。這個時候，應該做目標成本分解。施工圖設計控制要嚴，確定合理的基礎形式，基礎有很多種。有代行技術，有挖孔樁（音），我們在這方面是有過教訓的，我們有一個項目28萬方，工期有點緊。當時就采用600的鉆空磚，用水去把泥漿沖起來。我們大概花了一個半月的時間做，集中到重慶市鉆600口徑的鉆機100多臺，重慶叫以100型的鉆機沒有了，都被我們拉過來完了。150多臺，電也不夠用，我們設了一個變壓器不夠，發(fā)動機。一共進了大大小小50臺發(fā)電機，最小的50千瓦帶兩臺，那個時候沒有辦法了，用一句話形容，大氣油田的會鉆跟它差不多。150鉆進的井架立起來多大一片。 舉一個很簡單的例子，就是旁邊有一個湖，湖面的面積是240畝，湖水抽下去30公分。你說用了多少？整個污染有多大？不從龍湖工地流了大概45公里，天天組織10多個人在那里清淤。所以，施工也要考慮，基礎方案也要考慮施工。它還有一個問題，是最頭疼的。那個基礎的質(zhì)量怎么保證，他是看不到你的，鉆完了就放鋼筋，然后澆混凝土。到底這個樁完不完整，質(zhì)量怎么樣？只有一種方法，振動波和洞測來檢測。施工單位不緊張，設計院不緊張，實際上管施工的人緊張，萬一沒有保證到質(zhì)量，這個終身責任。所以，后來把鉆孔樁在龍湖基本上否定了。所有樁改為挖孔樁，所以基礎的形式 一定愛，不光是考慮成本，一定還要考慮施工。 還有結構的體系。我不知道其他地方怎么樣，重慶的波比簡直（音）結構普遍。95年96年的時候，還沒有人做這種結構體系。后來我們從北京建設部引進了這個軟件過來，在我們的項目里，現(xiàn)在這種體系基本上在用。一樣的有哪些地方做簡易墻，哪些做短支柱，這也需要合理的選擇。還有合理的選擇安全系數(shù)，就是把鋼筋的安全系數(shù)全都吃掉了，也不是控制成本的辦法。施工圖設計，還有把握細部設計，做法和材料選用。所以說設計階段的投資控制重點放在哪里？放在方案設計和初步設計，放在方案設計和初步設計階段是我們的重點，那時候控制在7080%。 運用價值工程控制投資，價值工程是把技術與經(jīng)濟結合起來的管理技術，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。剛才指到很多很多的比較，實際上就是用價值工程的概念去比較和分析的。如果我們的功能不變，成本降低，功能大幅度提高，成本略有增加。功能提高成本降低，功能略有降低，成本大幅度降低，成本不變，功能提高。這些都是我們愿意去做的。 從構成的角度理解，功能與成本價值的表現(xiàn)是功能和成本的比較，成本不是一般意義上的成本，是構成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。工程實施階段的成本控制要點，設計已經(jīng)完成了，工程實施階段原則上按圖施工，所以有多大的變化。首先要確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本。但是搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值，這個要比較測算。因為大部分是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資最大的，就是及時收回，及時回收投資?？赡芄て谝欤覀冇腥?，拿到地之后的設計快，拿到地之后馬上設計很短的時間出來。然后施工快，設計圖紙都還沒有完成，我們可能就在施工，所以后來我們說三邊工程也正常，哪三邊，只要基礎完成就可以邊施工邊設計，就搶兩三個月。就要就是銷售快，銷售快了，就可以收回投資。包括辦按揭的手續(xù)也要快，就可以很快收回投資。 二個是施工方案的比較，施工方案對我們的成本也有影響，但是這個畢竟在施工階段成本控制，也只有5%左右，所以它的比例占得很少，但是也有可以考慮，可以控制的地方。比如說基礎土石方，室內(nèi)土石方，回填土石方的平衡，怎么平衡？增加費用的非常規(guī)施工方案的比較。比如說現(xiàn)在地下室，墻的施工有止水帶，管道有鋼筋道管，還有支撐對拉摩干（音），這些用哪些方法比較？止水帶達到止水的目的有很多方法。有自己防止止水，混凝土在澆第一次的時候有一個凹槽，第二次又注在凹槽里面。第一是你的檔次在哪里，你要的效果怎么樣？它一樣的能防水。施工材料設備的采購，這也是控制投資造價的，包括材料和設備，要多方比較，除了比較質(zhì)量、價格、運輸和運行成本，還要比較適度壽命。考慮地平配件和維修的費用。一個東西經(jīng)常要換，你買的比那個之間可能相差了千塊錢，一年換兩個，一年就多了一些錢。 目標成本管理，前面說了很多東西，圍繞一句話，目的就是要有目標成本。編制目標成本或者計劃成本，分階段對目標成本和計劃成本進行檢查修正，對目標成本和計劃成本，與實際成本進行比較，對項目進行后評估，這是我們目標成本管理的內(nèi)容。編制目標成本，檢查和修正，然后后評估，這是成本管理的內(nèi)容。目標成本編制的方法，一個是投資估算，主要是利用成本數(shù)據(jù)庫，歷史成本數(shù)據(jù)庫來進行目標的成本估算，然后實際概算。歷史數(shù)據(jù)庫，包括成本測算基礎資料，開發(fā)成本匯總表，單位工程建安指標。 成本測算基礎資料，包括歷史的各項規(guī)劃指標，已建項和概況指標，以及已建項目和單位工程指標的實際記錄。當然，這是說你們自己做的工程，也可以收集其他房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計條件，或者是擬建的項目開礦指標，也可以作為歷史資料庫。開發(fā)項目成本匯總表，那個是歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結算造價的總和。各項項目，就是前面說的表，目標測算成效表里面，合同規(guī)劃表里面的，每一項每一項結算的綜合，就是你這個項目的部分，這部分是什么呢？是直接成本。 單位工程建安指標，因為你要做目標成本的測算也好，分解也好，只有把一個項目分到很多小單位工程的時候，才能把握住，每個單位工程經(jīng)濟指標怎么樣，就能有效把控把握。所以把它測算放到單位工程或者子單位工程上。按照單位工程編制，共分為五大部分，工程概況，特征指數(shù)，建設標準，經(jīng)濟指標。 工程概況主要包括名稱、建筑、高度；特征指標主要包括口墻比，外墻門窗，還有窗地比，提醒系數(shù)外表面積和建筑面積的比。規(guī)劃建筑面積處于造價建筑面積，這個東西放在那個地方，不是一定可以用。關鍵是為什么有這個面積？當然說歷史成本怎么用的時候，你在規(guī)劃局拿到一個指標的時候，肯定是規(guī)劃面積跟你說，那么規(guī)劃面積跟造價面積之間有一個差，你就乘這個系數(shù)，為什么做這個系數(shù)呢？還有一個建筑標準，你把單位的建筑標準給記錄下來，因為記錄下來，以后去翻到圖紙，以后要測算新項目的時候，把歷史成本庫一打開，它的標準和現(xiàn)在準備要修的標準相差有多大，做一個調(diào)整就可以了。 經(jīng)濟指標包括人工費，造價建筑面積的指標和主要材料消耗量。然后要做一個新項目，歷史成本數(shù)據(jù)庫要測算，一個新項目，現(xiàn)在馬上要準備建君豪項目。君豪項目有好多好多面積的高層，有多少多少面積的花園洋房，有多少多少面積的別墅，你就去目標成本庫里面找出相應高層的建筑面積，它的造價，建造標準和君豪設計標準差不多的，找到以后和人工、材料，機械的市場價格做一個調(diào)整，就是你準備建的目標成本。高層需要多少錢？大概就是這個數(shù)了。別墅在歷史成本庫里面找個別墅，按照現(xiàn)在的人工材料機械的系數(shù)調(diào)一個比例，你的目標成本能不能定下來，這樣來定，基本上可以找到目標成本，制定目標成本的數(shù)量，這個基數(shù)就出來了，大概介紹就這樣。