房地產(chǎn)估價(jià)之公司企業(yè)成本法-資料下載頁
2025-06-18 13:05本頁面
【正文】 價(jià)方法。本估價(jià)對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，故選用成本法進(jìn)行估價(jià)。選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評估的價(jià)值包括土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格建筑物的折舊求取土地的重新取得價(jià)格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取該土地的重新取得價(jià)格?，F(xiàn)選取了A、B、C三宗可比實(shí)例，其基本情況及比較情況如下：可比實(shí)例A：土地面積2300 m2，成交日期2000年5月30日，成交價(jià)格605元/ m2，比較修正如下：實(shí)例土地 交易情況 交易日期 個(gè)別因素成交價(jià)格 修正 修正 修正650 =(元/ m2)可比實(shí)例B：土地面積3000 m2，成交日期2000年12月30日，成交價(jià)格710元/ m2，比較修正如下：實(shí)例土地 交易情況 交易日期 個(gè)別因素成交價(jià)格 修正 修正 修正710 =(元/ m2)可比實(shí)例C：土地面積2500 m2，成交日期2001年5月30日，成交價(jià)格633元/ m2，比較修正如下：實(shí)例土地 交易情況 交易日期 個(gè)別因素成交價(jià)格 修正 修正 修正633 =(元/ m2)因此，土地的重新取得單價(jià)為：（++）/3=684（元/ m2）土地的重新取得總價(jià)為：6842500=1719（萬元）求取建筑物的重新購建價(jià)格。經(jīng)計(jì)算得到，該類建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2001年7月30日）時(shí)的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積1000元。則有估價(jià)對象建筑物的重新購建價(jià)格為：10008500=850(萬元)求取建筑物的折舊。采用直線法計(jì)算折舊額。參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)估價(jià)人員的判斷，該專用倉庫的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為0。則有估價(jià)對象建筑物的折舊總額為：85020247。60=（萬元）估價(jià)人員到現(xiàn)場觀察，認(rèn)為該專用倉庫的折舊程度為三成，即將近七成新，與上述計(jì)算結(jié)果基本吻合。求取積算價(jià)格。估價(jià)對象的積算價(jià)格為:171+850－=(萬元)估價(jià)結(jié)果 根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，折合單位建筑面積價(jià)格為868元/ m2。
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