房地產(chǎn)評估成本法-資料下載頁
2025-01-23 17:56本頁面
【正文】 ， 直接求取建筑物的現(xiàn)值 。 計算公式為： V=C q 公式中 ， V表示建筑物現(xiàn)值 ， C表示建筑物的重新構(gòu)建成本 ， q是指建筑物的成新率 。 例 1： 有一房地產(chǎn)，其中土地總面積 1000m2，是 10年前通過有償出讓方式取得，當(dāng)時每畝花費 18萬元，現(xiàn)在取的該類土地需要 620元 /m2；地上建筑物的總面積為 2023m2，是八年前提前交付使用的，當(dāng)時建筑造價為每平方米 600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每建筑平方米需 1200元。估計該建筑物有八成新，試用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 土地現(xiàn)值： 620 1000=620230(萬元 ) 建筑物現(xiàn)值： =重置價格 成新率 1200 2023 80%=1920230(萬元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時總價： =土地現(xiàn)值 +建筑物現(xiàn)值 =620230+ 1920230 =2540000(萬元 ) 該房地產(chǎn)現(xiàn)時單價： =現(xiàn)時總價 247。 建筑面積 2540000247。 2023=1270(元 /平方米 ) 成新率的確定，可根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好程度劃分為五個等級。 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險房 對應(yīng)的成新率： 完好房 —— 十、九、八成； 基本完好房 —— 七、六成； 一般損壞房 —— 五、四成； 嚴(yán)重?fù)p壞房和危漏房 —— 三成以下 （ 三 ） 實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊 ， 而是注重建筑物的實際損耗程度 。 實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場 ， 直接觀察 、 估算建筑物在物質(zhì) 、 功能及經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素所造成的折舊總額 。 建筑物的損耗分為可修復(fù)的損耗和不可修復(fù)的損耗 例 3：估價對象概況 本估價對象是一座專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積 2500 m2，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；總建筑面積 8500 m2，建筑物建成于是1981年 7月 30日，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評估該專用倉庫于 2023年 7月 30日的價值。 估價過程 選擇估價方法。本估價對象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，故選用成本法進(jìn)行估價。 選擇計算公式。該宗房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，需要評估的價值包括土地和建筑物的價值，故選擇的計算公式為：舊房地產(chǎn)價格 =土地的重新取得價格（重新開發(fā)成本） +建筑物的重新購建價格 建筑物的折舊 求取土地的重新取得價格。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價格來求取該土地的重新取得價格。現(xiàn)選取了 A、 B、 C三宗可比實例，其基本情況及比較情況如下： 土地的重新取得總價為： 684 2500=1719（ 萬元 ） 求取建筑物的重新購建價格 。 經(jīng)計算得到 ， 該類建筑物在估價時點 （ 2023年 7月 30日 ） 時的重置價格標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積 1000元 。 則有 估 價 對 象 建 筑 物 的 重 新 購 建 價 格 為 ：1000 8500=850(萬元 ) 求取建筑物的折舊 。 采用直線法計算折舊額 。 參照有關(guān)規(guī)定并根據(jù)估價人員的判斷 ， 該專用倉庫的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年 ， 殘值率為 0。 則有估價對象建筑物的折舊總額為： 850 20247。 60=（ 萬元 ）估價人員到現(xiàn)場觀察 ， 認(rèn)為該專用倉庫的折舊程度為三成 ， 即將近七成新 ， 與上述計算結(jié)果基本吻合 。 求取積算價格 。 估價對象的積算價格為 : 171+850－ =(萬元 ) 估價結(jié)果 根據(jù)上述計算結(jié)果 ， 本估價對象專用倉庫于 2023年 7月 30日的市場價值總額為 ， 折合單位建筑面積價格為 868元 / m2。 某土地征地、安置、拆遷及青苗補(bǔ)償?shù)荣M用為每畝 10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里 。土地開發(fā)周期 2年，土地征用費用 10萬元 /畝，開發(fā)期初投入；土地開發(fā)費用第一年投入30%，其余在第二年均勻投入。年貸款利率 6%，按半年計息。當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資回報率一般為征地等費用及開發(fā)成本之和的10%。轉(zhuǎn)讓稅費為土地轉(zhuǎn)讓價的 %，土地增值收益為 10%。試著評估該土地單價。 土地價格 =土地征用費 +土地開發(fā)成本 +利息 +利潤 +稅費+土地增值收益 V=A+B+C+D+E+F A=100000/=150元 /m2 (1畝 = ) B=250000000/1000000=250元 /m2 C=A[(1+3%)41]+B *30% [(1+3%)31]+B *70% [(1+3%)11]=31元 /m2 D=(A+B)*10% E=V*% F=(A+B+C+D)*10%= /m2 V=A+B+C+D+E+F= /m2 P1275某成片荒地 2平方公里，取得該荒地價格 ，將其開發(fā)成屬地的成本和管理費用為 ，開發(fā)期 3年，年利率 6%，取得費一次性投入，開發(fā)管理費均勻投入，稅費為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 %，開發(fā)利潤為土地取得價格、開發(fā)成本和管理費之和的 15%。開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例為 60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。 演講完畢，謝謝觀看！
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