【正文】 法，亦稱收益法，具體詳見房地產(chǎn)收益法內(nèi)容，具體操作時注意年凈收益、資本化率和收益年限均單指土地而言 ? 市場比較法，亦稱市場法，不僅適用于房地產(chǎn)評估，也同樣適用于單獨的土地使用權(quán)評估。在對土地使用權(quán)進行評估時，需要注意的是各項情況修正均為對土地情況的修正 53 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估的基本方法 — 剩余法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 剩余法的應(yīng)用和案例 54 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法概念和適用范圍 ? 概念 剩余法 (又稱假設(shè)開發(fā)法 )， 是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上 ，扣除建筑物建造費用和與建造 、 買賣有關(guān)的專業(yè)費 、 利息 、 利潤 、 稅收等費用后 ，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法 ? 適用范圍 ? 待開發(fā)土地的估價 ? 待拆遷改造再開發(fā)房地產(chǎn)的估價 ? 僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房產(chǎn)估價 ? 現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估 55 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 計算公式和程序 ? 計算公式 ? 基本公式 V=ABC 式中： V— 購置開發(fā)場地價格 A— 總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)資本價值 B— 整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 C— 開發(fā)商合理利潤 ? 具體公式 地價 =不動產(chǎn)總價 建筑開發(fā)費 專業(yè)費 不可預(yù)見費 利息 租售費用 稅金 發(fā)展商合理利潤 ? 程序 ? 調(diào)查待估宗地的基本情況 ? 確定待估宗地的最佳開發(fā)利用方式 ? 估算開發(fā)完成后的不地產(chǎn)總價 ? 估算建筑費 、 專業(yè)費 、 利息 、 稅費 、 租售費用和開發(fā)商合理利潤 ? 確定待估宗地的土地價格 56 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 各項參數(shù)的求取 ? 不動產(chǎn)總價： 可采用市場法（出售）或收益法（出租）確定 ? 建筑開發(fā)費： 包括直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤及由發(fā)包商負(fù)擔(dān)的建筑附帶費用等，可采用市場法或建筑工程概預(yù)算的方法來估算 ? 專業(yè)費用： 包括建筑設(shè)計費、工程概預(yù)算費用等，一般采用建筑費用的一定比例估算 ? 不可預(yù)見費： 一般為建筑費和專業(yè)費之和的 25% ? 開發(fā)建設(shè)周期和利息： 開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)到不動產(chǎn)全部銷售或出租完畢的時間，利息即開發(fā)全部預(yù)付資本的融資成本 ? 稅金： 指營業(yè)稅、印花稅、契稅等，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算 ? 租售費用： 指中介代理費、市場營銷廣告費用、買賣手續(xù)費等，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算 ? 合理利潤： 一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算 57 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法的應(yīng)用和案例 ? 評估土地價格 ? 測算開發(fā)商的預(yù)期利潤 ? 確定建筑費及專業(yè)費的最高標(biāo)準(zhǔn) ? 案例四 58 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估基本方法 — 成本逼近法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 案例 59 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法概念和適用范圍 ? 概念 即以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù) ， 再加上一定的利潤 、 利息 、 應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法 ? 適用范圍 ? 新開發(fā)土地的估價 ? 土地市場不發(fā)育 、 土地成交實例不多 ， 無法利用市場法等方法時的土地估價 ? 既無收益又很少有交易情況的學(xué)校 、 公園以及公共建筑 、 工藝設(shè)施等特殊性的土地估價 60 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法基本公式和程序 ? 基本公式 土地價格 =土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土地增值收益 ? 程序 ? 判斷待估土地是否適用成本逼近法 ? 收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料 ? 通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、利息、利潤 ? 確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增值額 ? 按地價公式求取待估土地的土地價格 ? 對地價進行修正，確定待估土地的最終價格 61 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本法各項參數(shù)的求取 ? 土地取得費用： 包括征地費用或拆遷費用，其計算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助費的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計算 ? 土地開發(fā)費： 包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費，應(yīng)根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定 ? 稅費： 包括耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費等，其計算應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù) ? 利息： 注意土地取得費和開發(fā)費的計息周期不同，利率可選用估價時點的銀行貸款利率 ? 利潤： 在綜合考慮土地的利用類型、開發(fā)周期和當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟環(huán)境后適當(dāng)確定 ? 土地增值收益： 一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益 62 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法案例 ? 見案例五 63 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? 概念和適用范圍 ? 基本公式和程序 64 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 概念和適用范圍 ? 概念 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果 ， 按照替代原則 ，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正 ， 進而求取待估宗地客觀在估價期日價格的方法 ? 適用范圍 ? 適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價 ， 即具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價 65 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基本公式和程序 ? 基本公式 V=V1b (1177。 ∑K i) Kj 式中： V— 土地價格 V1b— 某一用途土地在某一地級上的基準(zhǔn)地價 ∑K i— 宗地地價修正系數(shù) Kj— 估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他修正系數(shù) ? 程序 ? 搜集 、 整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r成果資料 ? 確定待估宗地所處的土地級別 、 對應(yīng)的基準(zhǔn)地價 、 相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級別基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等 ? 調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件 ? 土地開發(fā)程度差異修正 ? 確定宗地地價評估的修正系數(shù) ? 確定待估宗地使用年期修正系數(shù) ? 確定期日修正系數(shù) ? 確定容積率修正系數(shù) ? 確定待估宗地地價 66 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 聯(lián)系方式 67 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 68 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 演講完畢，謝謝觀看！