做好房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-01-18 19:51本頁(yè)面
【正文】 此后的收益年限為 45年）。則：房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n V= =（萬(wàn)元）n （四）估價(jià)結(jié)果：n 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對(duì)象2023年 5月 15日的購(gòu)買總價(jià)為 8823萬(wàn)元，約合每平方米建筑面積。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （四）假設(shè)開發(fā)法n 1. 定義：n 假設(shè)開發(fā)是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。n 2. 理論依據(jù)： 預(yù)期原理n 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。通常估算的是一次性的價(jià)格剩余。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 3. 使用的對(duì)象：n 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。n 4. 操作步驟：n （ 1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；n （ 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；n （ 3）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；n （ 4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；n （ 5）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；n （ 6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 5. 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：n 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n 例 1：有一成片荒地需要估價(jià)。獲知該成片荒地的面積為 2平方公里，適宜進(jìn)行 “五通一平 ”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)?“小塊 ”“五通一平 ”熟地的單價(jià)為 ；貸款年利率為 10%；投資利潤(rùn)率為 15%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 6%，買方需要繳納的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的 4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 1. 設(shè)該成片荒地的總價(jià)為 V。n 2. 該成片荒地開發(fā)完成后的總價(jià)值 =800202300060% =（億元）n 3. 開發(fā)成本和管理費(fèi)用等的總額 =2=5（億元）n 4. 投資利息總額n =(V+V4%)［ (1+10%)3－ 1］ +5［ (1+10%)－ 1］n =+（億元）n 5. 轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)總額 =6%=（億元）n 6. 開發(fā)利潤(rùn)總額 =(V+V4%+5)15%n =+（億元）n 7. 購(gòu)買該成片荒地的稅費(fèi)總額 =V4%=（億元） 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 8. V=－ 5－ (+)－ － (+)－ n V=（億元）n 故：荒地總價(jià) =（億元）n 荒地單價(jià) =（元 /m2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估n 考試題：n 1. 購(gòu)買商品房前應(yīng)注意查驗(yàn)開發(fā)上的哪些方面（證件）。 15分n 2. 為什么投資房地產(chǎn)可以避稅。 15分n 3. 簡(jiǎn)述收益還原法進(jìn)行估價(jià)的原理。 20分n 4. 依據(jù)房地產(chǎn)投資的特性，簡(jiǎn)述從事房地產(chǎn)投資應(yīng)采取的對(duì)策。 30分n 5. 試述學(xué)習(xí)房地產(chǎn)理論的體會(huì)和希望。 20分n 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Wednesday, January 20, 2023n 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 23:52:4223:52:4223:521/20/2023 11:52:42 PMn 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 一月 2123:52:4223:52Jan2120Jan21n 1故人江海別，幾度隔山川。 23:52:4223:52:4223:52Wednesday, January 20, 2023n 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 一月 21一月 2123:52:4223:52:42January 20, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 20 一月 202311:52:42 下午 23:52:42一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 2111:52 下午 一月 2123:52January 20, 2023n 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/1/20 23:52:4223:52:4220 January 2023n 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 11:52:42 下午 11:52 下午 23:52:42一月 21n 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 一月 21一月 21Wednesday, January 20, 2023n 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 23:52:4223:52:4223:521/20/2023 11:52:42 PMn 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2123:52:4223:52Jan2120Jan21n 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 23:52:4223:52:4223:52Wednesday, January 20, 2023n 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2123:52:4223:52:42January 20, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 20 一月 202311:52:42 下午 23:52:42一月 21n 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 2111:52 下午 一月 2123:52January 20, 2023n 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/1/20 23:52:4223:52:4220 January 2023n 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 11:52:42 下午 11:52 下午 23:52:42一月 21n 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Wednesday, January 20, 2023n 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 23:52:4223:52:4223:521/20/2023 11:52:42 PMn 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2123:52:4223:52Jan2120Jan21n 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 23:52:4223:52:4223:52Wednesday, January 20, 2023n 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2123:52:4223:52:42January 20, 2023n 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 20 一月 202311:52:42 下午 23:52:42一月 21n 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 2111:52 下午 一月 2123:52January 20, 2023n 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/20 23:52:4223:52:4220 January 2023n 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 11:52:42 下午 11:52 下午 23:52:42一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴
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