【正文】 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi) , 根據(jù)用途相似、地段相 連、條件相近的原則劃分地價區(qū)段 , 然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某 一時點的平均水平價格。 基準地價的基本要點 : ① 基準地價是一個區(qū)域性的平均地價 , 它可以是級別或區(qū)段的平均地價 , 也可以 是路段的平均值 。 ② 基準地 價是各類用地的平均地價 , 即用地條件相近的區(qū)域中商業(yè)用地、住宅用 地、工業(yè)用地的平均地價 。 ③ 基準地價是單位土地面積的地價 。 ④ 基 準地價是政府管理某一時期、某 特定地區(qū)的土地使用權(quán)的價格。 一 、基準地價的含義及作用 基準地價的作 用 : ①具有政府公告作用 。 ② 宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù) 。 ③ 是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù) 。 ④ 是政府參與土 地有償使用收益分配的依據(jù) ⑤ 是進一步評估宗地地價的基礎(chǔ) 。 ⑥引 導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置 DOU DAN X 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 二、基準地價修正系數(shù)法的基本思路 利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果 , 按照替代原則 , 將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 , 并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正 , 從而求取被估宗地在估價基準日價格的方法。 適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價 , 即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。 三、基準地價修正系數(shù)法的適用范圍 基準地價修正系數(shù)法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度 , 因此 , 該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的 評 估方法 , 而作為一種輔助方法。 基準地價修正系數(shù)法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價評估 l, 因此 , 可快速方 便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。 第七節(jié) 房地產(chǎn)評估的基準地價修正系數(shù)法 四、基準地價修正系數(shù)法的 操作步驟 1. 收集、整理土地定級估價成果資料 2. 確定修正系數(shù)表 3. 調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件 4. 制定被估宗地因素修正系數(shù) 5. 確定被估宗地使用年期修正系數(shù) nmrr)1(11)1(11????年限修正系數(shù)＝Ｋ K 一一將可比實例年期修正到被評估對象使用年期的年期修正系數(shù) 。 ｒ 一一還原系數(shù)（還原利率） 。 m 一一被評估對象的使用年期 。 n 一一可比實例的使用年期。 6. 確定期日修正系數(shù) 7. 確定容積率修正系數(shù) ８．評估宗地地價 被沽宗地地價 待估宗地所處地段的基準地價 年期修正系數(shù) 日期修正系數(shù) ＝ 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) Ｘ Ｘ Ｘ Ｘ 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的 路線價格法 一、路線價的涵義及表示方法 二、深度百分率原理 三、路線價估價法 四、 幾個路線 價 法則介紹 五、路線價估價法應用舉例 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 路線價：面對特定街道而接近距離相等的臨街土地，設(shè)定標準深度，求取該 標準深度的若干宗地的平均價格并附設(shè)于其所臨接的特定街道或路 線上，該價格就稱之為路線價 一、路線價的涵義及表示方法 道路 臨街深度 價格 0 １．路線價的涵義 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 ２．路線價的表示 標準宗地： 美國： １英尺 １００英尺 日本： ３．６３米 １６．３６米 臺灣： １ 米 １８米 寬 深 （１）總價表示法：以標準宗地的總價表示，即以標準宗地作為計價的面積單位 （２）單價表示法：以標準宗地的平均單價表示，單位是 元／平方米 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 二、深度百分率原理 深度百分率 , 又稱深度指數(shù) 是指待估宗 地 的單位價格與標準宗地 單 位價格的比率。 1. 單獨深度百分率 V=SX d Xd f ｖ V 一宗地價格 。 S 一路線價 。 d 一宗地深度百分率 。 d 一臨街寬度 。 f 一臨街深度 i ｖ 2. 累計深度百分率 V=SX d Xd ｖ 3. 平均深度百分率 平均深度百分率 = 累計深度百分率 標準深度 247。宗地深度 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 理論依據(jù)： 土地的價格與其區(qū)位有很大關(guān)系。在同一街道上 , 各宗地價值隨其臨街深度的增加而遞減， 同一宗地越接近街道 , 價值越高 , 離開街道越遠 , 價值越低。臨接同 一街道的宗地由于其與街道的距離有差別 , 其地價水平也會有差別 , 用 不同的區(qū)段地價來表示它們與街道距離的差別 , 這個區(qū)段地價就是路線價。 同一路線價區(qū)段內(nèi)的宗地 , 雖然距街道基本相同 , 但由于宗地的深度、形狀、面積等仍存在差異 , 因此需要在路線價的基礎(chǔ)上進行上述各因素差異的修正 , 這一修正系數(shù)即為深度修正系數(shù)。 三、路線價估價法 ( 一 ) 基本思路和理論依據(jù) 基本思路： 以路線為基準 , 配合相應的深度指數(shù)求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價格 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 二、計算公式： 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 X 其他修正率 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 如果宗地條件特殊 宗地總價 = 路線價 X 深度百分率 X 臨街寬度 其他修正額 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 （ 四）路線價法估價程序 (1 )路線價區(qū)段劃分 (2 )標準宗地的確定 (3 )路線價的評估 (4 )深度百分率表的制作 (5 )計算宗地價值 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 四、 幾個路線 價 法則介紹 ( 一 ) 四三二一法則 100英尺 100英尺 40% 30% 20% 10% 9% 8% 7% 6% 道路 將標準深度 100 英 尺 的普通臨街地 , 與街道平行區(qū)分為四等分 , 由臨街面算起 ： 第 １ 個 25 英尺的價值占路線價的 40% 第 ２ 個 25 英尺的價值占路線價的 30% 第 ３ 個 25 英尺的價值占路線價的 20% 第 ４ 個 25 英尺的價值占路線價的 １ 0% 如果超過 10JO 英尺 , 則需九八 七六法則超過 100 英尺的 第１個 25 英尺的價值占路線價的 ９ % 第２個 25 英尺的價值占路線價的 ８ % 第３個 25 英尺的價值占路線價的 ７ % 第４個 25 英尺的價值占路線價的 ６ % 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 有合理的城 市 規(guī)劃 街道要系統(tǒng)完整 各宗土地排列 較 整齊 在此基礎(chǔ)上準確地劃分地價區(qū)段 , 附設(shè)合理的路線價 有符合本地實際的深度百分率和其他條件修正率 （ 三）適用范圍和前提條件 主要應用于土地課稅等所進行的大量土地價格的估算。 是 一 種快速的土地價格估算方法 , 這是它相對于其他方法的優(yōu)點 , 但是其不足之處在 于 路線價法評估的土地價格過于粗糙 , 不能作為買賣交易中的依據(jù)。 適用范圍 前提條件 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 ( 二 ) 蘇慕斯法則 蘇慕斯經(jīng)過調(diào)查證明 １００ 英尺深的土地 價值 , 前半臨街 50 英尺部分占全宗地總價 % 后半 50 英尺部分占 %, 若再深 50 英尺 , 則該宗地所增的價值僅為 15% 。 克利夫蘭法則 100英尺 50英尺 % % 15% 道路 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 霍夫曼法則是 1866年紐約市法官霍夫曼所創(chuàng)造的 深度 100 英尺的 宗 地 , 在最初 50 英尺的價值應占全宗地價值的 2/3 在此基礎(chǔ)上 深度 １００ 英尺的宗地 , 最初的 ２５ 英尺等于 %, 最初的一半 , 即 50 英 尺等于 67%, 75 英尺等于 %, 全體的 １ oo 英尺等于 100% （ 三）霍夫曼法則 100英尺 % % % % 道路 75英尺 50英尺 25英尺 67% % 100% 第八節(jié) 房地產(chǎn)評估的路線價格法 五、路線價估價法應用舉例 某路線價區(qū)段 , 標準深度為 16～ 18 米 , 路線價為 ２ 400 元 / 平方 米 , 待估宗地為一臨街矩形地塊 , 臨街深度 為 15 米 ， 臨街寬 度 為 2０ 米 , 該路線價區(qū)段的深度指數(shù)如表所示 , 試估算該 宗 地的價格。 深度 （ 米） 4以下 4~8 8~12 12~16 16~18 18以上 百分率 （ %） 130 125 120 110 100 40 宗地價格 = 路線價 深度指數(shù) 總地面積 待估宗 地價格為 : 宗 地價格 ＝ 2400 110% 15 20=792023( 元 ） 第九節(jié) 在建工程評估 第九節(jié) 在建工程評估 一、 在建工程的 涵義與特點 二、在建工程評估的資料收集與分析 三、在建工程評估的主要方法 四、在建工程評估方法的選擇 第九節(jié) 在建工程評估 ( l ) 在建工程情況復雜。 ( 2 )在建工程之間可比性較差 ( 3 )在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進度。 ( 4 ) 建設(shè)工期長短差別較大 ( 5 ) 在建工程的價格受后續(xù)工程的影響。 一、 在建工程的 涵義與特點 在建工程指在估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工 , 但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目 , 以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。 特點 二、在建工程評估的資料收集與分析 (１ ) 收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準文件和工程其他詳細資 料。 (２ ) 評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進度和工程形象進度 , 明確工程竣工、 達到交付使用的日期以及評估基準日工程形象進度是否與總工程進度 計劃相符 (３ ) 了解開發(fā)商有關(guān)情況 , 檢查工程質(zhì)量。 (４ )收集有關(guān)法定參數(shù) 第九節(jié) 在建工程評估 三、在建工程評估的主要方法 在建工程價值 ＝ 建造完成后工程形象 工程形象進度百分比 (1 一折扣率） 一、形象進度法 折扣率的確定應考慮營銷支出、廣告費和風險收益等因素 二、成本法 三、假設(shè)開發(fā)法 第九節(jié) 在建工程評估 四、在建工程評估方法的選擇 屬于停建的在建工程 , 要查明停建的原因 , 確因工程 的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的 , 要考慮在 建工程的功能性及經(jīng)濟性貶值 , 進行 風險系數(shù)調(diào)整。 對于整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成 , 只是尚未交付使用的在 建工程 , 可采用工程形象進度法進行評估 對于實際完成工程量較少的在建工程 , 可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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