【正文】 宗地離開街道的垂直距離宗地離開街道的垂直距離 。* 標準宗地的臨街深度標準宗地的臨街深度 。* 標準宗地的單位價格標準宗地的單位價格 。Page ? 130一、含義平均深度百分率累 計 深度百分率單 獨深度百分率深度百分率制作表例：=累 計 深度百分率 * 標 準深度 / 宗地深度道 路……a2a1 an1an深度n寬 度 m每平米均價 :A(單 位 :%)平均深度百分率202375150125100755025累 計 深度百分率單 獨深度百分率深 度 40 40160 30 20 10 9 8 7 6 70 90 100 109 117 124 130 100 120 140Page ? 131一、含義 對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標準深度，該標準深度的若干宗地的平均單價，稱為路線價。 路線價法是依此單價，配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價。 市場法的一種，其理論基礎(chǔ)也是替代原理。適用范圍 ：——適宜于同時對大量土地進行估計，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行估價的場合。Page ? 132二、計算公式宗地總價 = 路線價 * 深度百分率 * 臨街寬度 * 其他條件修正率宗地總價 = 路線價 * 深度百分率 * 臨街寬度 177。 其他條件修正額或Page ? 133三、操作步驟開 始01 路 線 價區(qū)段劃分02 標 準宗地的確定03 路 線 價的 評 估04 深度百分率表的制作05 計 算宗地價 值結(jié) 束深度百分率表深度百分率表深度百分率，是地價隨深度百分率，是地價隨 臨臨 街街深度深度 長長 短短 變變 化的比率。化的比率。路路 線線 價法價法 則則地價相等、地段相地價相等、地段相 連連 的地段的地段一般劃分一般劃分 為為 同一路同一路 線線 價區(qū)價區(qū)段。段。Page ? 134四、路線價法則Hoffman Rule4321 RuleHarper Rule 深度深度 25 50 75 100——————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 40% 30% 20% 10%Cleverland Rule 深度深度 50 100 +50————————————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 % % +15%臨臨 街深度街深度 25 50 75 100————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————累累 計計 百分率百分率 % 67% % 100%深度百分率深度百分率= sqrt(所所 給給 深度深度 ) / sqrt(標標 準深度準深度 ) * 100%Page ? 135路線價法 198。 應(yīng)用舉例[例 題 ] 現(xiàn) 有 臨 街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 如下 圖 所示，深度分 別為25英尺， 50英尺， 75英尺， 100英尺和 125英尺， 寬 度分 別為 10英尺， 10英尺， 20英尺， 20英尺和 30英尺。路 線 價 為 2023元 /英尺， 標 準深度 為 100英尺。 試運用 “四三二一 ”法則，計算各宗土地的價值。{8000元， 14000元， 36000元， 40000元， 65400元 }A BC DE10英尺25英尺路 線 價：每英尺 2023元Page ? 136第八節(jié) 在建工程評估一、在建工程及特點? 在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評估時尚未完工的建設(shè)項目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項目，以及建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等物資。評估在建工程有許多特點：（一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復雜。（二）在建工程資產(chǎn)的形象進度以及資產(chǎn)功能差別很大。（三）可比性較差（四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。（五）受后續(xù)工程影響Page ? 137二、在建工程評估所需資料第一，在建工程的詳細資料；第二，有關(guān)在建工程批準文件、工程圖紙、預算書，施工合同等第三，有關(guān)在建工程預算定額、建筑工程間接費標準、地方建筑材料價差、建筑工程預備費用及其他費用等數(shù)據(jù)資料。Page ? 138三、在建工程的評估方法? 一、形象進度法? 　　 形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進度評估在建工程價值的方法。? 　　注意：在建工程賬面值一般是已投資金額 (也就是付款金額 )，但往往工程進度與付款進度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評估時，在建工程是按形象進度評估的，形象進度大于投資額時需要增加負債。? 　　形象進度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。Page ? 139? 思路? 選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進度評估評估在建工程價值的方法。? 計算公式：? 在建工程價值 =建造完成后的房地產(chǎn)市場單價 *工程形象進度百分比 *（ 1折扣率），? 其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。? 工程形象進度百分比 =（實際完成建筑工程量 +實際完成安裝工程量）/總工程量 *100%? 折扣率的確定要考慮營銷支出、廣告費和風險收益等因素 .Page ? 140? 　　 二、成本法? 　　按在建工程客觀投入的成本評估，包括被評估在建工程已經(jīng)耗費的各項必要費用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價值。? 　　三、假設(shè)開發(fā)法? 　　將在建工程預期開發(fā)完成后的價值扣除后續(xù)的正常開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤以確定評估值。? 　　評估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進度法評估 。實際工程量較少的按成本法或假設(shè)開發(fā)法進行評估 。屬于停建的，要查明停建原因，考慮功能性貶值及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調(diào)整。? 　　Page ? 141例題? 某企業(yè)正建設(shè)一混合結(jié)構(gòu)廠房，工程總預算造價 800萬元，建筑面積為 2500平方米?，F(xiàn)企業(yè)清產(chǎn)核資欲評估該廠房價值，評估時，該廠房尚未完工，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查和施工單位提供的資料表明，該未完工廠房中基礎(chǔ)工程已完成 95%，結(jié)構(gòu)工程完成80%，裝飾工程尚未開始。又據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)得知，已完工程造價高于預算造價 10%，施工單位的施工進度資料表明，該工程到目前為止已發(fā)生預算外費用 25000元，試評估該未完工程現(xiàn)行重置成本。Page ? 142? 【 分析】估算過程如下：（ 1）測算該未完工程的形象進度? 根據(jù) 表 62可知，混合結(jié)構(gòu)建筑物中基礎(chǔ)工程的造價構(gòu)成為 13％，結(jié)構(gòu)工程的造價為 60％，裝飾工程的造價構(gòu)成為 27%，則該未完工程的形象進度為：? 95%13%+80%60%=%（ 2）估算該未完工程的重置成本為：? 800%（ 1＋ 10%） +＝ （萬元）Page ? 143（二）收益現(xiàn)值法評估在建工程? 一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項目的收益率等同于社會平均收益率。? 如果評估人員認為在建工種項目的收益率明顯高于或低于社會經(jīng)濟水平，可以采用收益現(xiàn)值法進行評估。? 在運用收益現(xiàn)值法評估時，除項目收益可以預期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：Page ? 144在建工種的整體性要求。一般而言，形象進度在85％以上和竣工項目可以采用收益法。評估以一年為期較為合理。風險增加，在建工程的風險性高于一般評估項目，尤其運用收益法時，由于不確定因素，風險更大。對評估人員來說，需要豐富的經(jīng)驗，細致的工作，當然也要承擔更大的風險。 Page ? 145? 練習題：? 　　 某宗土地 2023平方米，土地單價為 1000元 /平方米，國家規(guī)定的容積率為 4，建筑密度為 ，則樓面地價為 ()。? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　答案： A。? 　　? Page ? 146? 對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按 ()處理。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： A。? 　Page ? 147? 　 城鎮(zhèn)土地的基準地價是 ()。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： D。? 　Page ? 148? 評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風險是 ()。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： C。Page ? 149? 6．某土地使用權(quán)的有限期為 40年，已使用 20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為 50年，則房屋的所 有權(quán)為：? Page ? 150? ()。　　 A．土地取得成本　　 B．開發(fā)成本　　 C．管理費用　　 D．開發(fā)利潤　　答案 ABC? 　　Page ? 151? 8．路線價法的理論依據(jù)為 ()?！　?A．預期原理　　 B．區(qū)位原理　　 C．替代原理　　 D．供需原理　　答案 C? 　　? 9．在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是 ()?！　?A．交易實例一定是可比實例　　 B．交易實例不一定是可比實例　　 C．可比實例一定是交易實例　　 D．可比實例不一定是交易實例　　答案 BCPage ? 152? 10．某可比交易實例成交地價為 3000元 /m2，對應(yīng)使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。? A． 2900元 /m2? B． 3223元 /m2? C． 3322元 /m2? D． 4000元 /m2? 10.B? 解題思路：? 1. B解 題 思路：（萬元）Page ? 153? 11．如果某房地產(chǎn)的售價為 5000萬元，其中建筑物價格 3000萬元，地價 2023萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450萬元，建筑物的資本化率為 10%，那么土地的資本化率最接近于（）。? A． 9%? B． %? C． %? D． 5%? 答案 CPage ? 154? 12．某評估機構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了 A、 B、 C三個參照物，并分別得到 127萬元、 142萬元、 151萬元三個評估結(jié)果。根據(jù) A、 B、 C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為 25%、 40%和 35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。? A． 140萬元 B． ? C． D． ? 12.C? 解題思路： 12725%+14240%+15135%=（萬元）? Page ? 155? 13． 某評估機構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物 10棟，賬面原值 500萬元；設(shè)備 100臺，賬面原值 1000萬元。評估中對 3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置成本為 180萬元，而該 3棟建筑物的賬面原值為 165萬元；同時選擇 10臺具有代表性的設(shè)備進行了評估，其重置成本為 150萬元，而該 10臺設(shè)備的賬面原值為 120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。? A． B． ? C． D． 2100萬元? B? 解題思路： 180（ 500/165） +150（ 1000/120）=（萬元）? Page ? 156? 80萬元， 1995年建成，要求評估 1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比上年提高分別為： 3%、 3%、 2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。? A． 86萬元 B． 87萬元 C． 90萬元 D． 85萬元? 14.B? 解題思路： 80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=（萬元）Page ? 157? 15．某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為 8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權(quán)價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。? A． 8600元 B． 8800元 C． 9000元 D． 12023元? 15.B? 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益 =1230008000=28000（元）；? 土地凈收益 =12002008%=19200（元）? 建筑物年純收益 =2800019200=8800（元）Page ? 158綜合練習[例 題 ] 有一待估宗地 ， 剩余使用年限 為 30年，土地 資 本化率 為 7%，容 積 率 為 3。 該 城市此 類 用地容 積 率與地價的關(guān)系 為 ：當容 積 率在 — 之 間時 ，容 積 率每增加 ，宗地地價比容 積 率 為 增加 2%。從 2023年 2023年， 該 城市此 類 用地每年價格上 漲 2%。 現(xiàn)收集到 A、 B、 C、 D四個宗地交易 實 例，具體情況 見 下表。 試根據(jù)已知條件評估該宗地在 2023年 1月的價格。區(qū)域因素 個