【正文】 宗地離開街道的垂直距離宗地離開街道的垂直距離 。* 標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度 。* 標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位價(jià)格 。Page ? 130一、含義平均深度百分率累 計(jì) 深度百分率單 獨(dú)深度百分率深度百分率制作表例：=累 計(jì) 深度百分率 * 標(biāo) 準(zhǔn)深度 / 宗地深度道 路……a2a1 an1an深度n寬 度 m每平米均價(jià) :A(單 位 :%)平均深度百分率202375150125100755025累 計(jì) 深度百分率單 獨(dú)深度百分率深 度 40 40160 30 20 10 9 8 7 6 70 90 100 109 117 124 130 100 120 140Page ? 131一、含義 對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)，稱為路線價(jià)。 路線價(jià)法是依此單價(jià)，配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)。 市場(chǎng)法的一種，其理論基礎(chǔ)也是替代原理。適用范圍 ：——適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行估計(jì)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。Page ? 132二、計(jì)算公式宗地總價(jià) = 路線價(jià) * 深度百分率 * 臨街寬度 * 其他條件修正率宗地總價(jià) = 路線價(jià) * 深度百分率 * 臨街寬度 177。 其他條件修正額或Page ? 133三、操作步驟開 始01 路 線 價(jià)區(qū)段劃分02 標(biāo) 準(zhǔn)宗地的確定03 路 線 價(jià)的 評(píng) 估04 深度百分率表的制作05 計(jì) 算宗地價(jià) 值結(jié) 束深度百分率表深度百分率表深度百分率，是地價(jià)隨深度百分率，是地價(jià)隨 臨臨 街街深度深度 長(zhǎng)長(zhǎng) 短短 變變 化的比率?；谋嚷?。路路 線線 價(jià)法價(jià)法 則則地價(jià)相等、地段相地價(jià)相等、地段相 連連 的地段的地段一般劃分一般劃分 為為 同一路同一路 線線 價(jià)區(qū)價(jià)區(qū)段。段。Page ? 134四、路線價(jià)法則Hoffman Rule4321 RuleHarper Rule 深度深度 25 50 75 100——————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 40% 30% 20% 10%Cleverland Rule 深度深度 50 100 +50————————————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 % % +15%臨臨 街深度街深度 25 50 75 100————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————累累 計(jì)計(jì) 百分率百分率 % 67% % 100%深度百分率深度百分率= sqrt(所所 給給 深度深度 ) / sqrt(標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)深度準(zhǔn)深度 ) * 100%Page ? 135路線價(jià)法 198。 應(yīng)用舉例[例 題 ] 現(xiàn) 有 臨 街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 如下 圖 所示，深度分 別為25英尺， 50英尺， 75英尺， 100英尺和 125英尺， 寬 度分 別為 10英尺， 10英尺， 20英尺， 20英尺和 30英尺。路 線 價(jià) 為 2023元 /英尺， 標(biāo) 準(zhǔn)深度 為 100英尺。 試運(yùn)用 “四三二一 ”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。{8000元， 14000元， 36000元， 40000元， 65400元 }A BC DE10英尺25英尺路 線 價(jià)：每英尺 2023元Page ? 136第八節(jié) 在建工程評(píng)估一、在建工程及特點(diǎn)? 在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，以及建設(shè)項(xiàng)目備用的材料、設(shè)備等物資。評(píng)估在建工程有許多特點(diǎn)：（一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。（二）在建工程資產(chǎn)的形象進(jìn)度以及資產(chǎn)功能差別很大。（三）可比性較差（四）在建工程的建設(shè)周期長(zhǎng)短差別較大。（五）受后續(xù)工程影響Page ? 137二、在建工程評(píng)估所需資料第一，在建工程的詳細(xì)資料；第二，有關(guān)在建工程批準(zhǔn)文件、工程圖紙、預(yù)算書，施工合同等第三，有關(guān)在建工程預(yù)算定額、建筑工程間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、地方建筑材料價(jià)差、建筑工程預(yù)備費(fèi)用及其他費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料。Page ? 138三、在建工程的評(píng)估方法? 一、形象進(jìn)度法? 　　 形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。? 　　注意：在建工程賬面值一般是已投資金額 (也就是付款金額 )，但往往工程進(jìn)度與付款進(jìn)度不一致，注意未付工程款等相關(guān)因素。整體評(píng)估時(shí)，在建工程是按形象進(jìn)度評(píng)估的，形象進(jìn)度大于投資額時(shí)需要增加負(fù)債。? 　　形象進(jìn)度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實(shí)際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法。Page ? 139? 思路? 選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評(píng)估評(píng)估在建工程價(jià)值的方法。? 計(jì)算公式：? 在建工程價(jià)值 =建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià) *工程形象進(jìn)度百分比 *（ 1折扣率），? 其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。? 工程形象進(jìn)度百分比 =（實(shí)際完成建筑工程量 +實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量 *100%? 折扣率的確定要考慮營(yíng)銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素 .Page ? 140? 　　 二、成本法? 　　按在建工程客觀投入的成本評(píng)估，包括被評(píng)估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價(jià)值。? 　　三、假設(shè)開發(fā)法? 　　將在建工程預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值扣除后續(xù)的正常開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)以確定評(píng)估值。? 　　評(píng)估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進(jìn)度法評(píng)估 。實(shí)際工程量較少的按成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估 。屬于停建的，要查明停建原因，考慮功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。? 　　Page ? 141例題? 某企業(yè)正建設(shè)一混合結(jié)構(gòu)廠房，工程總預(yù)算造價(jià) 800萬(wàn)元，建筑面積為 2500平方米。現(xiàn)企業(yè)清產(chǎn)核資欲評(píng)估該廠房?jī)r(jià)值，評(píng)估時(shí)，該廠房尚未完工，根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查和施工單位提供的資料表明，該未完工廠房中基礎(chǔ)工程已完成 95%，結(jié)構(gòu)工程完成80%，裝飾工程尚未開始。又據(jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)得知，已完工程造價(jià)高于預(yù)算造價(jià) 10%，施工單位的施工進(jìn)度資料表明，該工程到目前為止已發(fā)生預(yù)算外費(fèi)用 25000元，試評(píng)估該未完工程現(xiàn)行重置成本。Page ? 142? 【 分析】估算過程如下：（ 1）測(cè)算該未完工程的形象進(jìn)度? 根據(jù) 表 62可知，混合結(jié)構(gòu)建筑物中基礎(chǔ)工程的造價(jià)構(gòu)成為 13％，結(jié)構(gòu)工程的造價(jià)為 60％，裝飾工程的造價(jià)構(gòu)成為 27%，則該未完工程的形象進(jìn)度為：? 95%13%+80%60%=%（ 2）估算該未完工程的重置成本為：? 800%（ 1＋ 10%） +＝ （萬(wàn)元）Page ? 143（二）收益現(xiàn)值法評(píng)估在建工程? 一般情況下，用重置成本法評(píng)估是基于在建項(xiàng)目的收益率等同于社會(huì)平均收益率。? 如果評(píng)估人員認(rèn)為在建工種項(xiàng)目的收益率明顯高于或低于社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平，可以采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。? 在運(yùn)用收益現(xiàn)值法評(píng)估時(shí)，除項(xiàng)目收益可以預(yù)期等滿足收益現(xiàn)值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個(gè)問題：Page ? 144在建工種的整體性要求。一般而言，形象進(jìn)度在85％以上和竣工項(xiàng)目可以采用收益法。評(píng)估以一年為期較為合理。風(fēng)險(xiǎn)增加，在建工程的風(fēng)險(xiǎn)性高于一般評(píng)估項(xiàng)目，尤其運(yùn)用收益法時(shí)，由于不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)更大。對(duì)評(píng)估人員來說，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)，細(xì)致的工作，當(dāng)然也要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。 Page ? 145? 練習(xí)題：? 　　 某宗土地 2023平方米，土地單價(jià)為 1000元 /平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為 4，建筑密度為 ，則樓面地價(jià)為 ()。? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　答案： A。? 　　? Page ? 146? 對(duì)于建筑物的過剩功能，在評(píng)估時(shí)可考慮按 ()處理。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： A。? 　Page ? 147? 　 城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是 ()。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： D。? 　Page ? 148? 評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)需要考慮的主要風(fēng)險(xiǎn)是 ()。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： C。Page ? 149? 6．某土地使用權(quán)的有限期為 40年，已使用 20年，新建的房屋的耐用年數(shù)為 50年，則房屋的所 有權(quán)為：? Page ? 150? ()?！　?A．土地取得成本　　 B．開發(fā)成本　　 C．管理費(fèi)用　　 D．開發(fā)利潤(rùn)　　答案 ABC? 　　Page ? 151? 8．路線價(jià)法的理論依據(jù)為 ()?！　?A．預(yù)期原理　　 B．區(qū)位原理　　 C．替代原理　　 D．供需原理　　答案 C? 　　? 9．在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應(yīng)該是 ()?！　?A．交易實(shí)例一定是可比實(shí)例　　 B．交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例　　 C．可比實(shí)例一定是交易實(shí)例　　 D．可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例　　答案 BCPage ? 152? 10．某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為 3000元 /m2，對(duì)應(yīng)使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于（）。? A． 2900元 /m2? B． 3223元 /m2? C． 3322元 /m2? D． 4000元 /m2? 10.B? 解題思路：? 1. B解 題 思路：（萬(wàn)元）Page ? 153? 11．如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為 5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格 3000萬(wàn)元，地價(jià) 2023萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為 450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為 10%，那么土地的資本化率最接近于（）。? A． 9%? B． %? C． %? D． 5%? 答案 CPage ? 154? 12．某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了 A、 B、 C三個(gè)參照物，并分別得到 127萬(wàn)元、 142萬(wàn)元、 151萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果。根據(jù) A、 B、 C三個(gè)參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為 25%、 40%和 35%，則被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）。? A． 140萬(wàn)元 B． ? C． D． ? 12.C? 解題思路： 12725%+14240%+15135%=（萬(wàn)元）? Page ? 155? 13． 某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物 10棟，賬面原值 500萬(wàn)元；設(shè)備 100臺(tái)，賬面原值 1000萬(wàn)元。評(píng)估中對(duì) 3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為 180萬(wàn)元，而該 3棟建筑物的賬面原值為 165萬(wàn)元；同時(shí)選擇 10臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，其重置成本為 150萬(wàn)元，而該 10臺(tái)設(shè)備的賬面原值為 120萬(wàn)元；則該企業(yè)被評(píng)估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。? A． B． ? C． D． 2100萬(wàn)元? B? 解題思路： 180（ 500/165） +150（ 1000/120）=（萬(wàn)元）? Page ? 156? 80萬(wàn)元， 1995年建成，要求評(píng)估 1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比上年提高分別為： 3%、 3%、 2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。? A． 86萬(wàn)元 B． 87萬(wàn)元 C． 90萬(wàn)元 D． 85萬(wàn)元? 14.B? 解題思路： 80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=（萬(wàn)元）Page ? 157? 15．某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為 8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。? A． 8600元 B． 8800元 C． 9000元 D． 12023元? 15.B? 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益 =1230008000=28000（元）；? 土地凈收益 =12002008%=19200（元）? 建筑物年純收益 =2800019200=8800（元）Page ? 158綜合練習(xí)[例 題 ] 有一待估宗地 ， 剩余使用年限 為 30年，土地 資 本化率 為 7%，容 積 率 為 3。 該 城市此 類 用地容 積 率與地價(jià)的關(guān)系 為 ：當(dāng)容 積 率在 — 之 間時(shí) ，容 積 率每增加 ，宗地地價(jià)比容 積 率 為 增加 2%。從 2023年 2023年， 該 城市此 類 用地每年價(jià)格上 漲 2%。 現(xiàn)收集到 A、 B、 C、 D四個(gè)宗地交易 實(shí) 例，具體情況 見 下表。 試根據(jù)已知條件評(píng)估該宗地在 2023年 1月的價(jià)格。區(qū)域因素 個(gè)