【正文】 該 城市此 類 用地容 積 率與地價(jià)的關(guān)系 為 ：當(dāng)容 積 率在 — 之 間時(shí) ，容 積 率每增加 ，宗地地價(jià)比容 積 率 為 增加 2%。D． 2100萬元? B? 解題思路： 180（ 500/165） +150（ 1000/120）=（萬元）? B? 解題思路：? (有權(quán)為：? ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： A。對評估人員來說，需要豐富的經(jīng)驗(yàn)，細(xì)致的工作，當(dāng)然也要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。Page ? 142? 【 分析】估算過程如下：（ 1）測算該未完工程的形象進(jìn)度? ? 工程形象進(jìn)度百分比 =（實(shí)際完成建筑工程量 +實(shí)際完成安裝工程量）/總工程量 *100%? 折扣率的確定要考慮營銷支出、廣告費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)收益等因素 .Page ? 140? 　　 二、成本法? 　　按在建工程客觀投入的成本評估，包括被評估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價(jià)值。（三）可比性較差（四）在建工程的建設(shè)周期長短差別較大。 應(yīng)用舉例[例 題 ] 現(xiàn) 有 臨 街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 如下 圖 所示，深度分 別為25英尺， 50英尺， 75英尺， 100英尺和 125英尺， 寬 度分 別為 10英尺， 10英尺， 20英尺， 20英尺和 30英尺。 市場法的一種，其理論基礎(chǔ)也是替代原理。Page ? 127三、估價(jià)程序開 始01 收集整理土地估價(jià)成果 資 料02 確定修正系數(shù)表03 調(diào)查 地價(jià)影響因素條件04 制定被估宗地因素修正系數(shù)05 確定被估地使用期修正系數(shù)06 確定期日修正系數(shù)結(jié) 束被估宗地地價(jià)被估宗地地價(jià)=待估宗地所待估宗地所 處處 地段的基準(zhǔn)地價(jià)地段的基準(zhǔn)地價(jià)* 年期修正系數(shù)年期修正系數(shù)* 期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)* 容容 積積 率修正系數(shù)率修正系數(shù)* 其他因素修正系數(shù)其他因素修正系數(shù)07 確定容 積 率修正系數(shù)08 評 估宗地地價(jià)Page ? 128路線價(jià)法8含 義操作步 驟計(jì) 算公式路 線 價(jià)法 則Page ? 129一、含義標(biāo) 準(zhǔn)深度臨 街深度標(biāo) 準(zhǔn)宗地路 線 價(jià)* 指從城市一定區(qū)域中沿主要指從城市一定區(qū)域中沿主要街道的宗地中街道的宗地中 選選 定的深度、定的深度、寬寬 度和形狀度和形狀 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)的宗地。? 一般覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。? 依據(jù)土地使用依據(jù)土地使用 權(quán)權(quán) 出出 讓讓 、 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 、出、出租等租等 資資 料，采用多種方法料，采用多種方法 試試 算算 樣樣 點(diǎn)點(diǎn)地價(jià)，地價(jià)， 經(jīng)過經(jīng)過 多因素修正得到多因素修正得到 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)宗準(zhǔn)宗地地價(jià)，然后根據(jù)地地價(jià)，然后根據(jù) 評評 估區(qū)域內(nèi)的估區(qū)域內(nèi)的 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)宗地求取基準(zhǔn)地價(jià)。檔次等?！疬w改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。{ }Page ? 112五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟 應(yīng)用舉例[例題 ] 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000平米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為 2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%。 ，確定包括功能性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。銷售費(fèi)用　Page ? 98? 例：某市有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 10萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為 2年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的 35%，開發(fā)商要求的直接成本利潤率為 10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價(jià)值。 =150[（ 1+6%） 2－ 1]　　 =（元 /平方米）　　土地開發(fā)費(fèi)利息 　　土地取得費(fèi) 　　 ② 土地增值收益率通常為 10%—25%　　 [（ 1） +（ 2） +征用城市郊區(qū)的菜地，按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 適用范圍：——適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法進(jìn)行估價(jià)的情況；Page ? 86? 計(jì)算公式土地價(jià) 值 土地開 發(fā)費(fèi) 利息 利 潤 稅 費(fèi) 土地取得 費(fèi)土地增 值 收益 Page ? 87二、土地評估167。 {628元 /平米 } 宗地 成交價(jià) 交易時(shí)間 交易情況 容積率 區(qū)域因素 個(gè)別因素ABCDEF時(shí)間地價(jià)指數(shù)1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年100 103 107 110 108 107 112700容積率地價(jià)指數(shù) 128125120235110105100750680700610680 199919991998202320232023+ 1% 0+ 5% 0 1% 0 0 0 0 1% 0+ 1%+ 1% 1% 2% 1%+ 2% 0Page ? 81（三）應(yīng)用舉例例 5:有一待估宗地，據(jù)當(dāng)?shù)貤l件選擇與之類似的 3個(gè)已成交的宗地作為比較案例， 3宗比較案例交易情況與待估宗地一致，其它條件比較如下表：Page ? 82 表中區(qū)域因素和個(gè)別因素及其它的正值表示比較案例優(yōu)于待估宗地，負(fù)值相反?！?（ 1）宗地形狀分為不規(guī)劃、較規(guī)劃、規(guī)劃三個(gè)等級，以待估宗地為 100，每上升一個(gè)等級，地價(jià)往上修正 1%。調(diào)查該市近年工業(yè)用地地價(jià)上漲情況 ， 1997年 1月至 1998年 1月地價(jià)上漲 4%，平均每月上漲幅度為 %， 1998年地價(jià)漲幅基本相同，如將 1997年 1月 1日地價(jià)指數(shù)定為 100，則 1998年 9月地價(jià)指數(shù)為 ， 1998年 10月為 。 —— 統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一化為單價(jià)、統(tǒng)一貨幣單位、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一面積內(nèi)含。 基本思路操作步驟計(jì)算公式Page ? 64一、基本思路167。1200200＝ 240000（元）歸屬于土地的年純收益為：Page ? 59? 例題據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率?10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。 應(yīng)用舉例[例題 ] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平米 2023元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值率為 2%。 應(yīng)用舉例[例題 ] 有一宗土地，出讓年期為 50年，資本化率為 50%，預(yù)計(jì)未來前五年的純收益分別為 15萬元、 16萬元、 18萬元、 15萬元、 20萬元，第六年開始純收益大約可以穩(wěn)定在 25萬元左右。1.資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。＝ 估算營運(yùn)費(fèi)用5.Page ? 30167。公告地價(jià)單位價(jià)格 ：房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格3.1. （ 7）不易變現(xiàn)性(8)政策限制性。? 土地使用權(quán)有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得由國家無償收回。國家（土地所有者）? 　　 50年。Page ? 10? （ 1）土地所有權(quán)的歸屬城市土地 ②土地的經(jīng)濟(jì)特性 ? 土地的供給Page ? 8? （ 1）土地的自然供給? 土地的自然供給應(yīng)具備的 5個(gè)條件：? ?具有適宜人類生存和工作的氣候條件? ?具有適宜植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件? ?具有可以利用的淡水資源? ?具有供給人類利用的生產(chǎn)資源? ?具有一定的交通條件? （ 2）土地的經(jīng)濟(jì)供給? 土地的特性 P141對土地的開發(fā)利用滿足不同需求Page ? 9房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)評估概述 房地產(chǎn)評估概述? 一、土地的概念和特點(diǎn)? 定義①土地的自然特性A．位置的固定性。A．供給的稀缺性。國家（土地所有者）? Page ? 15? 出租、抵押? Page ? 18? 三、房地產(chǎn)的概念及房地產(chǎn)的特點(diǎn)? 房地產(chǎn)的概念? 房地產(chǎn)：是地產(chǎn)、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的通稱，也稱不動(dòng)產(chǎn)。四、房地產(chǎn)評估的原則? 最有效使用原則 (預(yù)期、合法）? 合法性原則（合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分）Page ? 20五、房地產(chǎn)評估程序167。第二節(jié) 市場價(jià)格：房地產(chǎn)在市場上實(shí)際成交的價(jià)格。政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)的價(jià)格（ 3） 房屋重置價(jià)格（ 4） 交易底價(jià)樓面地價(jià) ：又稱單位建筑面積地價(jià)，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格。收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、基本思路及步驟（一）基本思路收益法又稱還原法， 是求取評估對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 房地產(chǎn)價(jià)格 = 純收益 / 資本化率 房地產(chǎn)交易時(shí)，隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡，房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者，買者必須一次性支付一定的金額。估算凈收益6.除去各種費(fèi)用后的收益， 必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。3.單獨(dú)評房 ——建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命2.試評估該宗土地的收益價(jià)值。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平米 2500元。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在 2023年 5月的價(jià)格。％，維修費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％，建筑物資本化率 8％。 依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)值。 —— 交易情況修正、估價(jià)期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、容積率修正、使用年期修正等。=（ 4）進(jìn)行個(gè)別因素修正個(gè)別因素修正系數(shù) ==(5)土地使用年期修正土地使用年限修正系數(shù) K=(6)容積率修正容積率修正系數(shù) Y=例 57例 56Page ? 70 比準(zhǔn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 使用年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù)=可比實(shí)例價(jià)格 KYPage ? 71市場法案例　　某股份公司申請上市發(fā)行股票，對包括土地使用權(quán)在內(nèi)的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估?！。?2）容積率修正，以待估宗地為 100，比較實(shí)例及待估宗地容積率，每上升或下降 ，地價(jià)往上或往下修正 %。又知該宗地所在城市地價(jià)指數(shù)在 1993年 1月為 100，以后每月上漲 1%，容積率對應(yīng)系數(shù)如下表： 試估算待估宗地 1994年 10月的單位地價(jià)。 開 始01 計(jì)算待開發(fā)土地取得費(fèi)用02 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用03 計(jì)算投資利息04 計(jì)算投資利潤和稅費(fèi)05 土地增值收益確定06 加總得到土地使用權(quán)價(jià)值結(jié) 束基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)=成本價(jià)格成本價(jià)格 *土地增值收益率土地增值收益率Page ? 88? 征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，包括：?Page ? 89? 計(jì)算投資利息 （ 3） +（ 4） ]=10萬元 /畝 =150元 /平方米 =20035%[（ 1+6%） 1　　土地單價(jià) Page ? 99? （ 1）計(jì)算土地取得費(fèi)? 土地取得費(fèi)解 10（萬元 /畝） =150（元 /平方米）? （ 2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) =2（億元 /平方公里） =200（元 /平方米）? （ 3）計(jì)算投資利息? 土地取得費(fèi)利息 =150[（ 1+6%） 21]=（元 /平方米）? 土地開發(fā)費(fèi)利息 =20035%新建房地產(chǎn)價(jià)格 ＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物 新建建筑物價(jià)格 ＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤Page ? 102（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）Page ? 108房地產(chǎn)（建筑物）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算（一）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的原因：