【正文】 則下列說法中正確的有（ ）。 ? （ 6）約定在成交日期后的某個日期一次性付清，如約定一年內一次性付清。 名義價格和實際價格 ?這種情況下的成交價格為名義價格，而實際價格（或者稱為正常價格）則是在買賣雙方買賣雙方各自繳納的交易稅費下的價格。 名義價格和實際價格 ?十一、名義價格和實際價格 ?名義價格是 表面上 的價格， 能直接觀察到 。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲、乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。在面積內涵方面，建筑物通常有 建筑面積、使用面積 以及成套房屋的 套內建筑面積 之別。 ?（二）單位價格 ?單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。 ? （三）房地價格 ? 房地價格也稱為 房地混合價 ，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占用范圍內的土地的價格，或者土地及其上的建筑物的價格。本書后面把所發(fā)生的必要支出及應當獲得的利潤簡稱為必要支出及應得利潤，必要支出是指從事相應活動所必須付出的各項成本、費用和稅金等， 必要支出及應得利潤均應是社會上同類或者類似活動的一般正常的支出和利潤水平，或者平均的支出和利潤水平。 基準地價、標定地價和房屋重置價格 ?八、基準地價、標定地價和房屋重置價格 ?基準地價、標定地價和房屋重置價格是一組《城市房地產管理法》規(guī)定應當定期確定并公布的房地產價格 。對于實行政府定價的房地產，由于經(jīng)營者應執(zhí)行政府定價，所以估價結果應以政府定價為準。 公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。 ?賬面價值（ book value）也稱為賬面凈值、折余價值 ，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額，即： ?賬面價值 =原始價值－累計折舊 公允價值 ?公允價值（ fair value）是 指在公平交易中 ， 熟悉情況的交易雙方 自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~ 。 根據(jù)“權利束”理論 ， 財產可比喻為一束“木棒 （ sticks）”（見圖 36）， 每根“木棒”即代表一種權利 ，例如占有權（ possession）、管理權（ control）、享用權（ enjoyment）、排他權（ exclusion）、處置權（ disposition）（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）等。對于有使用期限的出讓土地使用權和土地承包經(jīng)營權來說，其價格還可以區(qū)分為不同使用期限的價格，例如 40年、 50年、 70年的出讓土地使用權價格。因為如果評估的是土地使用權價值，則估價結果就會與其他國家和地區(qū)不可比，或者在同等條件下的土地財富要比其他國家和地區(qū)的少很多。上面這 5個數(shù)字中，每一個數(shù)字都代表著一種經(jīng)濟價值的衡量，每一個數(shù)字都有一種解釋和合理性。除了房產稅、城市房地產稅，征收土地增值稅、契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等，也需要評估有關計稅價值為稅務機關核定計稅依據(jù)提供參考。例如，投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期間經(jīng)濟損失（如租金 損 失）。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為 260萬元。 抵押價值 ?但在實際房地產抵押估價中，因在估價時尚 難以明確設立抵押權的日期 、 貸款期限 、 貸款償還方式 、 債務人是否如期償還 ，以及不如期償還時將抵押房地產 拍賣、變賣的時間 等估價所必要的前提條件，所以房地產抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估抵押房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額，通常具體為 估價作業(yè)日期內或者房地產估價師實地查看估價對象期間的某個日期 （原則上為完成估價對象實地查看之日），假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中， 市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。這就是一種投資價值評估。 ?在凈收益方面， 評估投資價值時通常采用的是稅后凈收益 ，即要扣除所得稅，而 評估市場價值時通常采用的是稅前凈收益 ，即不扣除所得稅。即 市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值 ； 投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。它一般低于市場價值。謹慎原則見本書第五章第七節(jié)。因此， 非市場價值不是一種價值，而對市場價值以外的各種價值的一個概況性稱呼。 ?（ 5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價 — 例如，房地產開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因為有了這塊土地，他就能更充分地進行整體開發(fā)。 ?由上可見，要求 評估的是客觀合理的價值 ，而實際評估出的可能是帶有房地產估價師個人主觀因素的價值，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易的成交價格不同。 在房地產價格存在泡沫的情況下，市場法測算出的價值會大大高于收益法 和成本法 測算出的價值。 ?一般地說， 成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動 （即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動），它們之間的關系可見圖 35。 ?（三）理論價格 （等于價值） ?理論價格是在經(jīng)濟學假設的 “ 經(jīng)濟人 ” 的行為和預期是理性的，或者 真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。 招標成交價是指采取招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。⑤ 理性且自私的經(jīng)濟行為 。 在買方市場下，成交價會偏向最低賣價； 在賣方市場下，成交價會偏向最高買價。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產時總有一個內心 愿意接受的最低價格 （簡稱最低賣價），買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。但在房地產估價中首先應對有關房地產使用價值 的房地產質量、功能、完損程度、產權等 進行“鑒定 ”，因為這些影響著房地產交換價值的大小。 人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值；在房地產估價中通常所講的價值，也是指交換價值。需求和供給的同時變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。正點是需求曲線與供給曲線的交點，它同時處于需求曲線和供給曲線上。 ?A．該種房地產的價格水平 ?B．消費者的預期 ?C．該種房地產的開發(fā)成本 ?D．該種房地產的開發(fā)技術水平 ?E．房地產開發(fā)商和擁有者對未來的預期 ?答案： ACDE 房地產供給曲線 ?（三）房地產供給曲線 ? 房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系 —— 某種房地產的供給量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。 在某種房地產的價格水平不變的情況下， 當其開發(fā)建設成本上升 ，例如土地、建筑材料、建筑構配件、建筑設備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價格上漲時，房地產開發(fā)利潤率就會下降，從而會使該種 房地產的供給減少 ；相反，會使該種房地產的供給增加。 ?房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有房地產開發(fā)商和擁有者對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。在圖 31（ a）中，根據(jù)習慣，以縱坐標軸表示某種房地產的價格（ P），橫坐標軸表示該種房地產的需求量（ Q），因為在價格較高時需求量減少，在價格較低時需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線（ D）。 消費者的行為不僅受到許多現(xiàn)實因素的影響，還受到其預期的影響。 相關物品的價格水平 ?與某種房地產 相關的物品 ，是指該種房地產的 替代品和互補品 。 消費者的偏好 ?（ 3） 消費者的偏好。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格成同方向變化。 具體的求取方法是收益法 ?第三節(jié) 房地產供求與價格 ?一、房地產需求 ?（一）房地產需求的含義 ?房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠 購買（或承租 ，下同）的數(shù)量。 房地產價格與一般物品價格的不同之處 ?（ 4）房地產價格容 易受交易者的個別情況的影響 。 即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。 即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。 只有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。 ?二、內容講解 ?第一節(jié) 房地產價格的含義和形成條件 ?一、房地產價格的含義 ?①價格是為獲得一種商品或服務所必須付出的東西，它通常用貨幣來表示，雖然不一定要用貨幣形式來償付。 ?（二）稀缺性 ?一種物品稀缺，是指它的 數(shù)量沒有 多到 使每個人都可以隨心所欲地得到它。 ②禮讓。 如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟下憑下達的指標或票證、領導批條子獲得物品。 ?二、不同之處 ?（ 1）房地產價格 受區(qū)位 的 影響很大 。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買賣價格，很少有租賃價格。由于 需求量與價格負相關 的這種關系很普遍，經(jīng)濟學家稱之為需求規(guī)律。 因為消費者對商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費者的收入水平。但是， 人們的消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發(fā)生變化。 因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加。 ?由上可知，當一種房地產的價格低時，當消費者的收入高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格高或者互補品的價格低時，當消費者預期未來的收入會增加或者該種房地產的價格未來會上升時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增多；反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。 房地產需求曲線 ?房地產需求曲線 房地產供給 ?二、房地產供給 ?（一） 房地產供給的含義 ?房地產供給是指房地產開發(fā)商和擁有者（即房地產出售者或出租者，下同）在 某一特定的時間內 ，在 每一價格 （或租金，下同） 水平下 ，對某種房地產所 愿意 并且 能夠 提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。一般地說，某種 房地產的價格越高 ，開發(fā)該種房地產就越有利可圖，房地產開發(fā)商愿意 開發(fā)的數(shù)量就會越多 ；相反，房地產開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會越少。 供給因素總結 ?由上可知，當一種房地產的價格高時，當該種房地產的開發(fā)建設成本低或開發(fā)技術水平提高時，當房地產開發(fā)商預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增多；反之，該種房地產的當前供給通常會減少。 房地產供給曲線 房地產均衡價格 ?三、房地產均衡價格 ?在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個點都是消費者愿意并且能夠接受的房地產價格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個點都是房地產開發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產數(shù)量與價格的組合。 當供給一定時，如果需求增加，則價格上升；如果需求減少，則價格下降。在經(jīng)濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。（ ） ?答案： √ 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?（一）成交價格 ?成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產交易中 交易雙方實際達成交易 — 買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或實物、無形資產和其他經(jīng)濟利益。因此，在一筆成功的房地產交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關系為： ?最高買價 ≥ 成交價 ≥ 最低賣價 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?實際的成交價將落在這一區(qū)間的某個位置，至于是剛好為最低賣價或最高買價還是在它們之間， 取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產市場是處于買方市場還是賣方市場。 ③眾多的買者和賣者。⑦ 適當?shù)钠陂g完成交易 。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價形成機制不同、地塊位置的好壞不同，（ 拍賣、招標出讓的地塊一般位置較好 ）、缺乏經(jīng)驗、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產開發(fā)建設成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。 ?從某種意義上講， 成本法測算出的價值傾向于最低賣價（主要從賣家角度） ， 收益法測算出的價值傾向于最高買價（主要從買受人的角度）， 市場法測算出的價值傾向于成交價格 。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?在這種情況下，房地產的評估價值往往會成為房地產的成交價格。 ?（ 2）交易雙方是 出于利己動機 進行交易的 — 交易雙方進行交易的目的是追求各自最大的利益。 ?A．賣方和買方掌