【正文】 曲線表示房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系 —— 某種房地產(chǎn)的供給量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。 ? 如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動(dòng)，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。向左位移到 S1；如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本下降，則整個(gè)供給曲線將由 S0向右位移到 S0在房地產(chǎn)開發(fā)成本下降導(dǎo)致整個(gè)供給曲線向右位移的情況下，每一價(jià)格水平都有更多的供給量，或者說，對(duì)每一數(shù)量水平，房地產(chǎn)開發(fā)商都愿意接受較低的價(jià)格。因?yàn)槭袌?chǎng)交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。正點(diǎn)是需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)，它同時(shí)處于需求曲線和供給曲線上。其中，正點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格 P，被稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量 Q被稱為均衡數(shù)量。 ?總的來講， 房地產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降；如果供給減少，則價(jià)格上升。需求和供給的同時(shí)變化，有同方向變化（需求和供給均增加或者均減少）、反方向變化（需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加）、變動(dòng)幅度不同（需求的增減大于或者小于供給的增減）等情況。 ?與其他可移動(dòng)的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 ?第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 ?一、價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值 ?在房地產(chǎn)估價(jià)中，所涉及的價(jià)值主要是經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的價(jià)值。其中，使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用； 交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品 。 人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡(jiǎn)稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值；在房地產(chǎn)估價(jià)中通常所講的價(jià)值，也是指交換價(jià)值。沒有使用價(jià)值的物品不會(huì)被交換對(duì)方所接受，也就不能成為商品，不會(huì)有交換價(jià)值。但是反過來不一定成立，即 沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值 。作為商品的 房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。但在房地產(chǎn)估價(jià)中首先應(yīng)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)使用價(jià)值 的房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、完損程度、產(chǎn)權(quán)等 進(jìn)行“鑒定 ”，因?yàn)檫@些影響著房地產(chǎn)交換價(jià)值的大小。因此，日本把估價(jià)稱為鑒定評(píng)價(jià)是有其一定道理的。 ?A．使用價(jià)值 ?B．交換價(jià)值 ?C．投資價(jià)值 ?D．賬面價(jià)值 ?答案： B ?6．就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)， 是個(gè)別價(jià)格 ，通常隨著交易者的財(cái)力、動(dòng)機(jī)、對(duì)交易對(duì)象和市場(chǎng)行情的了解程度、購(gòu)買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。由于賣者想盡量多賣一些錢，賣者出售房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心 愿意接受的最低價(jià)格 （簡(jiǎn)稱最低賣價(jià)），買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低價(jià)格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價(jià)格之上越高越好。由于買者想盡量少花一些錢，買者購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心 愿意支付的最高價(jià)格 （簡(jiǎn)稱最高買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高價(jià)格他才愿意購(gòu)買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。在實(shí)際交易中，只有當(dāng)最高買價(jià)高于或等于最低賣價(jià)時(shí)，交易才可能成功。 買方市場(chǎng)是供大于求、相對(duì)過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。 在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最低賣價(jià)； 在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)會(huì)偏向最高買價(jià)。正常成交價(jià)格是指交易雙方 在公開市場(chǎng) 、 信息通暢 、 平等自愿 、 誠(chéng)實(shí)無欺 、 沒有利害關(guān)系 下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格， 不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易 、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。 ②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性 。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動(dòng)接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對(duì)價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。⑤ 理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為 。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動(dòng)的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢 。 這是指買者和賣者都充分了解交易對(duì)象的性能和特點(diǎn)，充分了解市場(chǎng)行情。即有適當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購(gòu)買。 招標(biāo)成交價(jià)是指采取招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，拍賣成交價(jià)是指采取拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，掛牌成交價(jià)是指采取掛牌方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格，協(xié)議成交價(jià)是指采取協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 招標(biāo)出讓方式 由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以 有一定的抑制地價(jià)的作用 ，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?因此，在通常情況下采取 協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低 ， 其次是招標(biāo)方式， 拍賣方式出讓的地價(jià)最高 。 ?7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。 ?（三）理論價(jià)格 （等于價(jià)值） ?理論價(jià)格是在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的 “ 經(jīng)濟(jì)人 ” 的行為和預(yù)期是理性的，或者 真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。但 理論價(jià)格也不是靜止不變的 。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比， 市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格； 市場(chǎng)價(jià)格的正常波動(dòng)是由真實(shí)需求與真實(shí)供給相互作用造成的。因此， 在正常市場(chǎng)或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下 ， 市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。 ?一般地說， 成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng) （即小波動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下波動(dòng)，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下波動(dòng)），它們之間的關(guān)系可見圖 35。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?（四）評(píng)估價(jià)值 ?評(píng)估價(jià)值（ appraisa lvalue）也稱為評(píng)估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是 指估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)所得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值 。例如， 通常把市場(chǎng)法、收益法、成本法 求得的價(jià)值分別稱為比準(zhǔn)價(jià)格 、 收益價(jià)格和積算價(jià) 。此外， 收益法測(cè)算出的價(jià)值 趨向 于理論價(jià)格 ，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值 趨向 于市場(chǎng)價(jià)格 。 在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值會(huì)大大高于收益法 和成本法 測(cè)算出的價(jià)值。 當(dāng)成本法測(cè)算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場(chǎng)法或收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場(chǎng)不景氣 ；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場(chǎng)景氣。由于缺乏完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)交易往往需要專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)為交易當(dāng)事人提供要價(jià)或出價(jià)的參考依據(jù)，或者提供議價(jià)的基礎(chǔ)。但值得注意的是，由于估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值往往不同。 ?由上可見，要求 評(píng)估的是客觀合理的價(jià)值 ，而實(shí)際評(píng)估出的可能是帶有房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人主觀因素的價(jià)值，這兩者又都可能與估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上真正交易的成交價(jià)格不同。 市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值 ?三、市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值 ?不論何種類型的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值均是推測(cè)估價(jià)對(duì)象在一定條件下最可能的價(jià)格。 ?（一）市場(chǎng)價(jià)值 ?市場(chǎng)價(jià)值（ market value MV）過去稱為公開市場(chǎng)價(jià)值（ open market value MV），是多數(shù)估價(jià)項(xiàng)目需要評(píng)估的價(jià)值類型，國(guó)內(nèi)外對(duì)它有許多定義，這些定義雖然表述上不完全一致，但內(nèi)涵基本相同，是指估價(jià)對(duì)象在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格： 市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值 ?（ 1）交易雙方是 自愿地進(jìn)行交易 的 — 賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給個(gè)定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn)。 ?（ 3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情 — 交易雙方都是理性的 ，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購(gòu)買。 ?（ 5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià) — 例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。 ?如果給市場(chǎng)價(jià)值下個(gè)簡(jiǎn)要的定義，那么 它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動(dòng)機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。 市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值 ?8．公開市場(chǎng)價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（ ）。（ ） ?答案： 非市場(chǎng)價(jià)值 ?（二）非市場(chǎng)價(jià)值 ?在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)項(xiàng)目的要求評(píng)估的是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成的條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。因此， 非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概況性稱呼。市場(chǎng)價(jià)值和這五種非市場(chǎng)價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。 非市場(chǎng)價(jià)值 ?1．快速變現(xiàn)值 ?快速變現(xiàn)值是指 不符合 市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的 “ 交易雙方有較充裕的時(shí)間 進(jìn)行交易 ” 下最可能的價(jià)格。 例如， 賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評(píng)估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。謹(jǐn)慎原則見本書第五章第七節(jié)。 例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評(píng)估的 房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值 ?，F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值 。它一般低于市場(chǎng)價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。 非市場(chǎng)價(jià)值 ?5．投資價(jià)值 ?投資價(jià)值一詞有兩種含義： 一是指值得投資 ，例如人們?cè)跒槟硞€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí)，經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值； 二是指從某個(gè)特定的投資者 （即某個(gè)具體的投資者） 的角度來衡量的價(jià)值 。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。即 市場(chǎng)價(jià)值來源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值 ； 投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。 非市場(chǎng)價(jià)值 ?6．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場(chǎng)價(jià)值因投資者的不同而不同。 ?A．市場(chǎng)價(jià)值 ?B．清算價(jià)值 ?C．快速變現(xiàn)價(jià)值 ?D．投資價(jià)值 ?答案： D 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值 ?評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的 方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值 。以折現(xiàn)率為例， 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率 ，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率 （即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）； 而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率 （通常稱為最低期望收益率）。 ?在凈收益方面， 評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常采用的是稅后凈收益 ，即要扣除所得稅，而 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常采用的是稅前凈收益 ，即不扣除所得稅。 投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值 ?投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的 投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。換一個(gè)角度講，每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)其擬投資（購(gòu)買）的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位。 ?就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言， 房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 ；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。 ?A．社會(huì)一般的收益率 ?B．收益法中的資本化率 ?C．投資者要求的滿意收益率 ?D．投資者要求的最低收益率 ?答案： D ?9．在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。 ?（一）買賣價(jià)格 ?買賣價(jià)格也稱為 銷售價(jià)格 ，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人（作為賣方）收取或他人（作為買方）支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。有時(shí)稱為租價(jià)， 在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租 ， 在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租 ，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付 或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。其中， 市場(chǎng)租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場(chǎng)供求狀況決定的租金。 成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金 ，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。 福利租金是指象征性收取的很低水平的租金 。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 租賃手續(xù)費(fèi) （政府收?。?；⑩利潤(rùn)。房租有的按使用面積計(jì)算，有的按建筑面積計(jì)算，有的按套或幢計(jì)算。房租也有日租金、月租金和年租金。此外，還應(yīng)注意 租賃價(jià)格與租賃權(quán)價(jià)格（承租人權(quán)益價(jià)值）是兩個(gè)不同的概念。因此從理論上講， 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額 。 抵押價(jià)值 ?但在實(shí)際房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，因在估價(jià)時(shí)尚 難以明確設(shè)立抵押權(quán)的日期 、 貸款期限 、 貸款償還方式 、 債務(wù)人是否如期償還 ，以及不如期償還時(shí)將抵押房地產(chǎn) 拍賣、變賣的時(shí)間 等估價(jià)所必要的前提條件，所以房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估只能演變?yōu)樵u(píng)估抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)假定未