【正文】 現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ?15．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的 30%，余款在未來 10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。 ?在第二種情況下名義單價(jià)為 3000元 /㎡，名義總價(jià)為 30萬元；實(shí)際單價(jià)為 3000（ 1－ 5%）＝ 2850（元 /㎡），實(shí)際總價(jià)為 28． 5萬元。 ? （ 5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。 ?例如，一套建筑面積 l00㎡、單價(jià) 3000元 /㎡、總價(jià) 30萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有下列幾種： 名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 ? （ 1）要求在成交日期一次性付清。③在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。有多種含義的實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格。 ?A． 96 ?B． 192 ?C． 240 ?D． 480 ?答案： D ?解析： 2023247。根據(jù)樓面地價(jià)來判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴 30元）。在現(xiàn)實(shí)中， 樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計(jì)量單位或習(xí)慣用法可能不同，例如中國內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。在貨幣單位方面，例如是元，還是萬元等。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，否則只是一個(gè)單純的數(shù)字符號，無經(jīng)濟(jì)意義。 總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?十、總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià) ?總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來劃分的價(jià)格。 ? 房地價(jià)值在土地與建筑物之間的分配與房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)不同。 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格 ? （二）建筑物價(jià)格 ? 建筑物價(jià)格是指 建筑物部分的價(jià)格 ，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格練習(xí) ?13．基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。它是該類土地在該區(qū)域的 標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格 。”第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素， 利潤率控制在 3%以下 。 ?政府對價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià) 。對于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)制定價(jià)格，所以估價(jià)結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度。 市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ?七、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià) ?市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)是一組《中華人民共和國價(jià)格法》（ 1997年 12月 29日中華人民共和國主席令第92號公布）規(guī)定，實(shí)質(zhì)上是按照 政府對房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)程度來劃分的價(jià)格 。 市場價(jià)值是估價(jià)上的用語，公允價(jià)值是會計(jì)上的用語 ， 兩者的內(nèi)涵基本相同 。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。 ?原始價(jià)值（ orignal value）簡稱原值、原價(jià)，也稱為歷史成本、原始購置成本 ，是 指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本 ，對于外購的資產(chǎn)，包括 購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 ；對于自行建造的資產(chǎn)，為 建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的 必要 支出 。與此相對應(yīng)，按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房地產(chǎn)價(jià)格，是指這種價(jià)格是整束“木棒”的價(jià)格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價(jià)格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價(jià)格。 其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格 ?（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格 ? 其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，例如 地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格 等。在正常情況下， 土地所有權(quán)價(jià)格高于土地使用權(quán)價(jià)格，但在現(xiàn)實(shí)復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形 ?！睋?jù)此，通過出讓方式從國家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，其法定名稱為出讓金。相比之下， 城市房屋拆遷補(bǔ)償已于 2023年從實(shí)物補(bǔ)償安置改變?yōu)樨泿叛a(bǔ)償 ，并規(guī)定 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格為依據(jù)確定 。因此， 中國目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格，沒有土地所有權(quán)價(jià)格，通常也不存在土地所有權(quán)價(jià)值評估 。為敘述上的簡便， 將建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格、宅基地使用權(quán)價(jià)格和土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)格合稱為土地使用權(quán)價(jià)格 ， 將地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和租賃價(jià)格合稱為其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格 （他項(xiàng)所有權(quán)價(jià)格）。如果該財(cái)產(chǎn)所有者決定出售該財(cái)產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定 標(biāo)價(jià) 30萬美元 。 ? 美國雷利 其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價(jià)應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價(jià)格分區(qū)、分類、分級評定。 ?A．重置成本＋土地使用權(quán)價(jià)值 ?B．重置成本＋土地使用權(quán)價(jià)值＋重置期間的經(jīng)濟(jì)損失 ?C．有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值＋可能的連帶損失 ?D．建筑安裝工程費(fèi)＋建造期間的經(jīng)濟(jì)損失 答案： C 計(jì)稅價(jià)值 ?（五）計(jì)稅價(jià)值 ? 計(jì)稅價(jià)值（ assessed value）也稱為 課稅價(jià)值 ，有些場合稱為計(jì)稅租金，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價(jià)值或租金。（ ） ?答案： 保險(xiǎn)價(jià)值 ?（四）保險(xiǎn)價(jià)值 ?保險(xiǎn)價(jià)值（ insurable value） 是將房地產(chǎn)投保時(shí) ，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。 現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2023萬元 。 ?［例 31］某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積 25000㎡，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000㎡，已完成總投資的 80%。 抵押價(jià)值 ?此時(shí)的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。因此從理論上講， 房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額 。房租也有日租金、月租金和年租金。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、 租賃手續(xù)費(fèi) （政府收?。?；⑩利潤。 成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金 ，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。有時(shí)稱為租價(jià)， 在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租 ， 在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租 ，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付 或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 ?A．社會一般的收益率 ?B．收益法中的資本化率 ?C．投資者要求的滿意收益率 ?D．投資者要求的最低收益率 ?答案： D ?9．在評估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。 ?就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言， 房地產(chǎn)估價(jià)通常是評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ；但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。 投資價(jià)值與市場價(jià)值 ?投資者評估的房地產(chǎn)的 投資價(jià)值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。以折現(xiàn)率為例， 評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率 ，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率 （即典型的投資者所要求的報(bào)酬率）； 而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率 （通常稱為最低期望收益率）。 非市場價(jià)值 ?6．在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。因此，某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價(jià)值。因此，此時(shí)殘余價(jià)值會低于市場價(jià)值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場價(jià)值 。 例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要求評估的 房地產(chǎn)抵押價(jià)值即為謹(jǐn)慎價(jià)值 。 例如， 賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價(jià)值即為快速變現(xiàn)價(jià)值。市場價(jià)值和這五種非市場價(jià)值，可以說是六種基本價(jià)值類型。（ ） ?答案： 非市場價(jià)值 ?（二）非市場價(jià)值 ?在實(shí)際估價(jià)中，有些估價(jià)項(xiàng)目的要求評估的是在不符合市場價(jià)值形成的條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格。 ?如果給市場價(jià)值下個(gè)簡要的定義，那么 它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機(jī)，有較充裕的時(shí)間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價(jià)格。 ?（ 3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情 — 交易雙方都是理性的 ，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。 市場價(jià)值和非市場價(jià)值 ?三、市場價(jià)值和非市場價(jià)值 ?不論何種類型的房地產(chǎn)評估價(jià)值均是推測估價(jià)對象在一定條件下最可能的價(jià)格。但值得注意的是，由于估價(jià)師的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師評估出的價(jià)值往往不同。 當(dāng)成本法測算出的價(jià)值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣 ；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。此外， 收益法測算出的價(jià)值 趨向 于理論價(jià)格 ，市場法測算出的價(jià)值 趨向 于市場價(jià)格 。 成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 ?（四）評估價(jià)值 ?評估價(jià)值（ appraisa lvalue）也稱為評估價(jià)格、估計(jì)價(jià)值，簡稱評估值、評估價(jià)，是 指估價(jià)師通過估價(jià)活動所得出的估價(jià)對象的價(jià)值 。因此， 在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下 ， 市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。但 理論價(jià)格也不是靜止不變的 。 ?7．在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格（ ）賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會成功。 招標(biāo)出讓方式 由于不僅考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報(bào)價(jià)最高者，所以 有一定的抑制地價(jià)的作用 ，但主要以投標(biāo)報(bào)價(jià)高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價(jià)的作用。即有適當(dāng)長的時(shí)間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價(jià)格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢 。買者和賣者的數(shù)量都必須相當(dāng)多才不至于使買者或賣者的個(gè)別情況影響價(jià)格，即他們都應(yīng)是價(jià)格的被動接受者，其中的任何一個(gè)買者或賣者對價(jià)格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。正常成交價(jià)格是指交易雙方 在公開市場 、 信息通暢 、 平等自愿 、 誠實(shí)無欺 、 沒有利害關(guān)系 下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格， 不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易 、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價(jià)格。 買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權(quán)的市場。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時(shí)總有一個(gè)內(nèi)心 愿意支付的最高價(jià)格 （簡稱最高買價(jià)），賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高價(jià)格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價(jià)格之下越低越好。成交價(jià)格是一個(gè)已經(jīng)完成的事實(shí)， 是個(gè)別價(jià)格 ，通常隨著交易者的財(cái)力、動機(jī)、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價(jià)還價(jià)能力、交易雙方之間的關(guān)系、賣者的價(jià)格策略等的不同而不同。因此，日本把估價(jià)稱為鑒定評價(jià)是有其一定道理的。作為商品的 房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。沒有使用價(jià)值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價(jià)值。其中，使用價(jià)值是指物品能滿足人們某種需要的效用； 交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品 。 ?與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。當(dāng)需求一定時(shí)，如果供給增加，則價(jià)格下降；如果供給減少，則價(jià)格上升。其中，正點(diǎn)所對應(yīng)的價(jià)格 P，被稱為均衡價(jià)格，所對應(yīng)的數(shù)量 Q被稱為均衡數(shù)量。因?yàn)槭袌鼋灰资亲栽附灰?，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易價(jià)格和數(shù)量，必然是供求雙方都愿意而且能夠接受的價(jià)格和數(shù)量。 ? 如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個(gè)供給曲線發(fā)生位移。 ?需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同