【正文】 ，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整， 房地產(chǎn)供給缺乏彈性。 在一般情況下， 開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高 可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì) 開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn) 。 供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。 房地產(chǎn)供給 ?在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為： ?潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開(kāi)發(fā)量 ?3．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 愿意供給 ，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 有能力供給 。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。 房地產(chǎn)供求與價(jià)格練習(xí) ?下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)時(shí)需求。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上， 從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。 ?（ 4） 相關(guān)物品的價(jià)格水平 。消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。 19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在 1845年愛(ài)爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題”。 ?需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 ?房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于 本金與利息 的關(guān)系。 ?（ 5）房地產(chǎn)價(jià)格 既有交換 代價(jià) 的價(jià)格 ， 又有使用 代價(jià) 的租金 。 ?（ 2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 。 房地產(chǎn)價(jià)格含義練習(xí) ?1．房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。 即誰(shuí)排在最前面，物品就歸誰(shuí)。 如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 無(wú)論人類社會(huì)處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)該種物品究竟應(yīng)如何分配的問(wèn)題 — 哪些人獲得，哪些人不獲得。 因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?（一）有用性 ?一種物品有用，是指它 能夠用來(lái)滿足人們的某種需要， 經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 ?一、 學(xué)習(xí) 要求 ?本 章主要介紹 房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的種類以及每種價(jià)格、價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?（三）有效需求 ?人們對(duì)一種物品有需求，是 指不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。 物品分配方式 ?歸納起來(lái)，古今中外主要有以下 6種分配方式： ①武力。 ③抽簽。這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。 ⑥價(jià)格。（ 2023年考試試題） ?A．有用性、稀缺性、有效需求 ?B．供給、需求、利用狀況 ?C．權(quán)利、租金、利率 ?D．價(jià)值、使用價(jià)值、供求 ?答案： A 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同 ?一、相同之處 ?房地產(chǎn)價(jià)格與機(jī)器設(shè)備等一般物品的價(jià)格既有相同之處，又有不同的地方。 ?（ 3）房地產(chǎn)價(jià)格 形成的時(shí)間較長(zhǎng) 。 ?房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為 源泉價(jià)格 ，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格（也稱為 買賣價(jià)格 ，通常 簡(jiǎn)稱價(jià)格 ）；二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為 服務(wù)價(jià)格 ，即這里的使用代價(jià)的租金（也稱為租賃價(jià)格 ，通常 簡(jiǎn)稱租金 ）。如果需要求取價(jià)格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率或報(bào)酬率（相當(dāng)于利息率，通常簡(jiǎn)稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率或報(bào)酬率，也可求得。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。 消費(fèi)者的收入水平 ?炫耀性物品 是用以 顯示 人們的 身份和社會(huì)地位 的物品。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。但對(duì)于低檔商品來(lái)說(shuō)，其需求量可能隨著收入增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，則需求就會(huì)減少。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。 ?某種房地產(chǎn)的 互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ?（ 5） 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I，明天更貴”；相反，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉熨I進(jìn)，明天更低”。 ?A．消費(fèi)者的收入增加 ?B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 ?C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 ?D．消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加 ?E．消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 ?答案： ABDE 房地產(chǎn)需求曲線 ? （三）房地產(chǎn)需求曲線 ? 房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系 —— 某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線就會(huì)向右位移；反之，需求曲線就會(huì)向左位移。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。 ?A．存量＋新開(kāi)發(fā)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量－該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量－拆毀量 ?B．存量＋新開(kāi)發(fā)量＋該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量 ?C．存量＋新開(kāi)發(fā)量＋空置房量－拆毀量 ?D．存量＋新增竣工量－拆毀量 ?答案： A 決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價(jià)格水平 ；②該種房地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 ；③該種房地產(chǎn)的 開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 ；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 對(duì)未來(lái)的預(yù)期 。 決定房地產(chǎn)供給的因素 ?（ 2） 該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。 ?（ 4） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 房地產(chǎn)供給練習(xí) ?4．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。如圖 32（ b）所示，以 S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上升，則整個(gè)供給曲線將由 S。 ?圖 33是把圖 31（ a）中的需求曲線和圖 32（ a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。 房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成 房地產(chǎn)均衡價(jià)格理論 ?均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容 ，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無(wú)影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。 在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來(lái)衡量 ，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即 沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值 。 ?就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言， 房地產(chǎn)估價(jià)是 評(píng)估房地產(chǎn)的 交 換價(jià)值。 價(jià)值、使用價(jià)值、交換價(jià)值練習(xí) ?5．房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（ ）。 ?理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制的關(guān)系有所了解： ?（ 1） 賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格 ，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。 ?（ 3） 賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格 。 賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?嚴(yán)格地說(shuō) ，正常成交價(jià)格的形成條件有以下 7個(gè)： ①公開(kāi)市場(chǎng)。④ 買者和賣 者都不受任何壓力， 完全出于自愿 。 ⑥ 買者和賣者都具有完全信息。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來(lái)劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為 招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。拍賣出讓 方式由于“價(jià)高者得”，所以 最能抬高地價(jià)。 ?A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于 ?答案： AB 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?（ 二）市場(chǎng)價(jià)格 ?市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的 一般、平均水平價(jià)格 ，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。 如圖 ?價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面， 價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的 ；另一方面， 供給量與需求量又受價(jià)格的影響 ，通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。 但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下 ， 市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格 ，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過(guò)高價(jià)格。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算出的價(jià)值基本一致 。 ?評(píng)估價(jià)值雖然不是事實(shí) ，但當(dāng)為交易目的而估價(jià)時(shí)， 評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格卻有著密切的關(guān)系 。但稱職的估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi) 。這是一組按照價(jià)值前提或者說(shuō)評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。 ?（ 4）交易雙方 有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 — 賣方不是急于出售，買方不是急于購(gòu)買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示。 ?征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的， 不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的” ，但因?yàn)橐耙婪ńo予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以， 房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 。凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。它們是一組按照價(jià)值前提或者說(shuō)是評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的價(jià)值。 （強(qiáng)制拍賣） ?2．謹(jǐn)慎價(jià)值 ?謹(jǐn)慎價(jià)值是指在 存在不確定性因素 的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。 非市場(chǎng)價(jià)值 ?3．在用價(jià)值 ?在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值 。 ?4．殘余價(jià)值 ?殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。但在征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來(lái)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。與此相比，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。（ ） ?答案： ?7．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（ ）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率， 可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率 。 當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資（購(gòu)買）；反之，說(shuō)明不值得投資（購(gòu)買）。例如，政府舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購(gòu)買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。（ ） ?答案： 買賣 價(jià)格 ?四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值 ?買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。 ?在過(guò)去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金 。 租賃價(jià)格 ?實(shí)際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，例如可能包含 家具設(shè)備使用費(fèi) 、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 、 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、通信費(fèi)、有線電視費(fèi)等； 也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，例如出租人與承租人約定維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。 房租還有定額租金、定率租金 （也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。 ?法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 、 發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款 以及其他法定優(yōu)先受償款，但 不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)