【正文】 ，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整， 房地產(chǎn)供給缺乏彈性。 在一般情況下， 開發(fā)技術(shù)水平的提高 可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會 開發(fā)更多的房地產(chǎn) 。 供給量與價格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。 房地產(chǎn)供給 ?在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為： ?潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量 ?3．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。形成供給有兩個條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 愿意供給 ，二是房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 有能力供給 。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 房地產(chǎn)供求與價格練習 ?下列情形中會導致房地產(chǎn)當前需求增加的有（ ）。當消費者預期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上， 從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。 ?（ 4） 相關(guān)物品的價格水平 。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對該種商品的需求；相反，就會減少對該種商品的需求。 19世紀英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在 1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當時被稱為“吉芬難題”。 ?需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價格水平。 房地產(chǎn)供求與價格 ?房地產(chǎn)的價格與租金的關(guān)系，類似于 本金與利息 的關(guān)系。 ?（ 5）房地產(chǎn)價格 既有交換 代價 的價格 ， 又有使用 代價 的租金 。 ?（ 2）房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是 房地產(chǎn)權(quán)益的價格 。 房地產(chǎn)價格含義練習 ?1．房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進行分配。 即誰排在最前面，物品就歸誰。 如像有些人那樣發(fā)揚高尚風格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 無論人類社會處于什么階段，只要當一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應如何分配的問題 — 哪些人獲得，哪些人不獲得。 因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。 房地產(chǎn)價格的形成條件 ?二、房地產(chǎn)價格的形成條件 ?（一）有用性 ?一種物品有用，是指它 能夠用來滿足人們的某種需要， 經(jīng)濟學上稱為有使用價值。第三章 房地產(chǎn)價格和價值 ?一、 學習 要求 ?本 章主要介紹 房地產(chǎn)價格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價格、價值的種類以及每種價格、價值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。 房地產(chǎn)價格的形成條件 ?（三）有效需求 ?人們對一種物品有需求，是 指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。 物品分配方式 ?歸納起來，古今中外主要有以下 6種分配方式： ①武力。 ③抽簽。這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。 ⑥價格。（ 2023年考試試題） ?A．有用性、稀缺性、有效需求 ?B．供給、需求、利用狀況 ?C．權(quán)利、租金、利率 ?D．價值、使用價值、供求 ?答案： A 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同 ?一、相同之處 ?房地產(chǎn)價格與機器設(shè)備等一般物品的價格既有相同之處，又有不同的地方。 ?（ 3）房地產(chǎn)價格 形成的時間較長 。 ?房地產(chǎn)同時有兩個價格：一是其本身有一個價格，經(jīng)濟學上稱為 源泉價格 ，即這里的交換代價的價格（也稱為 買賣價格 ，通常 簡稱價格 ）；二是使用它一定時間的價格，經(jīng)濟學上稱為 服務(wù)價格 ，即這里的使用代價的租金（也稱為租賃價格 ，通常 簡稱租金 ）。如果需要求取價格（相當于本金），只要把握租金（相當于利息）與資本化率或報酬率（相當于利息率，通常簡稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率或報酬率，也可求得。一般地說，某種房地產(chǎn)的價格如果上升了，對其需求就會減少；如果下降了，對其需求就會增加。 消費者的收入水平 ?炫耀性物品 是用以 顯示 人們的 身份和社會地位 的物品。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。但對于低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加；相反，則需求就會減少。當一種房地產(chǎn)自身的價格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價格發(fā)生變化時，該種房地產(chǎn)的需求也會發(fā)生變化。 ?某種房地產(chǎn)的 互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。 消費者對未來的預期 ?（ 5） 消費者對未來的預期。當消費者預期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天不買，明天更貴”；相反，就會持幣觀望，減少對房地產(chǎn)的現(xiàn)時需求，因為“今天買進，明天更低”。 ?A．消費者的收入增加 ?B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升 ?C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升 ?D．消費者預期其未來的收入增加 ?E．消費者預期未來的房地產(chǎn)價格上升 ?答案： ABDE 房地產(chǎn)需求曲線 ? （三）房地產(chǎn)需求曲線 ? 房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價格之間的關(guān)系 —— 某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價格的變動而變動。如果在每一價格水平下需求量都增加了，需求曲線就會向右位移；反之，需求曲線就會向左位移。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。 ?A．存量＋新開發(fā)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量－該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量－拆毀量 ?B．存量＋新開發(fā)量＋該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量 ?C．存量＋新開發(fā)量＋空置房量－拆毀量 ?D．存量＋新增竣工量－拆毀量 ?答案： A 決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價格水平 ；②該種房地產(chǎn)的 開發(fā)建設(shè)成本 ；③該種房地產(chǎn)的 開發(fā)技術(shù)水平 ；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 對未來的預期 。 決定房地產(chǎn)供給的因素 ?（ 2） 該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。 ?（ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對未來的預期。 房地產(chǎn)供給練習 ?4．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。如圖 32（ b）所示，以 S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，則整個供給曲線將由 S。 ?圖 33是把圖 31（ a）中的需求曲線和圖 32（ a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。 房地產(chǎn)均衡價格及其形成 房地產(chǎn)均衡價格理論 ?均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容 ，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘?，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上升的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。需求和供給若同時發(fā)生變化，均衡價格和均衡數(shù)量也會發(fā)生變化。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對該房地產(chǎn)的價格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。 在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量 ，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。因此，使用價值是交換價值的前提，即 沒有使用價值肯定就沒有交換價值 。 ?就使用價值與交換價值相對而言， 房地產(chǎn)估價是 評估房地產(chǎn)的 交 換價值。 價值、使用價值、交換價值練習 ?5．房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（ ）。 ?理解成交價格，應對其形成機制的關(guān)系有所了解： ?（ 1） 賣價也可稱為供給價格 ，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時所愿意接受的價格。 ?（ 3） 賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格 。 賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權(quán)的市場。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?嚴格地說 ，正常成交價格的形成條件有以下 7個： ①公開市場。④ 買者和賣 者都不受任何壓力， 完全出于自愿 。 ⑥ 買者和賣者都具有完全信息。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價分為 招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。拍賣出讓 方式由于“價高者得”，所以 最能抬高地價。 ?A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于 ?答案： AB 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?（ 二）市場價格 ?市場價格簡稱市價，是指某種房地產(chǎn)在市場上的 一般、平均水平價格 ，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。 如圖 ?價格與供求是互動的：一方面， 價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的 ；另一方面， 供給量與需求量又受價格的影響 ，通過價格調(diào)節(jié)達到均衡。 但在市場參與者普遍不理性的情況下 ， 市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格 ，例如在投機需求帶領(lǐng)下或在非理性預期下形成不正常的過高價格。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?當房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法和成本法測算出的價值基本一致 。 ?評估價值雖然不是事實 ，但當為交易目的而估價時， 評估價值與成交價格卻有著密切的關(guān)系 。但稱職的估價師所評估出的價值應當是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi) 。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值。 ?（ 4）交易雙方 有較充裕的時間進行交易 — 賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進行了合理時間的展示。 ?征收國有土地上單位和個人的房屋雖然是強制性的， 不符合上述市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進行交易的” ，但因為要“依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益”，所以， 房屋征收估價應當采用市場價值標準 。凡不符合上述市場價值形成條件中任意一條的價值，均為非市場價值。它們是一組按照價值前提或者說是評估價值的本質(zhì)來劃分的價值。 （強制拍賣） ?2．謹慎價值 ?謹慎價值是指在 存在不確定性因素 的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。 非市場價值 ?3．在用價值 ?在用價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值 。 ?4．殘余價值 ?殘余價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。但在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。與此相比，該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。（ ） ?答案： ?7．房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（ ）。這個特定的投資者所要求的最低報酬率， 可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的社會一般報酬率 。 當投資價值大于市場價格時，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，例如為其確定投標報價提供參考依據(jù)。（ ） ?答案： 買賣 價格 ?四、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值 ?買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟行為類型來劃分的房地產(chǎn)價格或價值。 ?在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。 準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金 。 租賃價格 ?實際中的房租可能包含著上述真正的房租構(gòu)成因素之外的費用，例如可能包含 家具設(shè)備使用費 、 物業(yè)服務(wù)費用 、 水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等； 也可能未包含上述真正的房租構(gòu)成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔。 房租還有定額租金、定率租金 （也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金）等。 ?法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括 已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額 、 發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款 以及其他法定優(yōu)先受償款，但 不包括訴訟費用、拍賣費用、估價費用、營業(yè)