【正文】 ，但沒(méi)有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算做供給。 房地產(chǎn)需求曲線 ?房地產(chǎn)需求曲線 房地產(chǎn)供給 ?二、房地產(chǎn)供給 ?（一） 房地產(chǎn)供給的含義 ?房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者（即房地產(chǎn)出售者或出租者，下同）在 某一特定的時(shí)間內(nèi) ，在 每一價(jià)格 （或租金，下同） 水平下 ，對(duì)某種房地產(chǎn)所 愿意 并且 能夠 提供出售（或出租，下同）的數(shù)量。如果在每一價(jià)格水平下需求量都增加了，需求曲線就會(huì)向右位移；反之，需求曲線就會(huì)向左位移。如果考慮影響房地產(chǎn)需求量的非該種房地產(chǎn)價(jià)格水平因素，那么需求量不再是沿著需求曲線變動(dòng)，而是整個(gè)需求曲線發(fā)生位移。 ?A．消費(fèi)者的收入增加 ?B．作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 ?C．作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 ?D．消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加 ?E．消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 ?答案： ABDE 房地產(chǎn)需求曲線 ? （三）房地產(chǎn)需求曲線 ? 房地產(chǎn)需求曲線表示房地產(chǎn)的需求量與其價(jià)格之間的關(guān)系 —— 某種房地產(chǎn)的需求量如何隨著該種房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)。 ?由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者的收入高時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格高或者互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的收入會(huì)增加或者該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來(lái)會(huì)上升時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)增多；反之，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會(huì)減少。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉觳毁I(mǎi)，明天更貴”；相反，就會(huì)持幣觀望，減少對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)需求，因?yàn)椤敖裉熨I(mǎi)進(jìn)，明天更低”。例如，消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于其目前的收入水平和當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)其未來(lái)收入增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)漲落的預(yù)期。 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ?（ 5） 消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 因此，一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格低時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。 ?某種房地產(chǎn)的 互補(bǔ)品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品， 如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂(lè)房地產(chǎn)，大城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費(fèi)。某種房地產(chǎn)的 替代品，是指能夠滿足類(lèi)似需要、可替代它的其他房地產(chǎn)， 如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、賓館與寫(xiě)字樓之間就存在著一定的替代關(guān)系。當(dāng)一種房地產(chǎn)自身的價(jià)格保持不變，而與它相關(guān)的物品的價(jià)格發(fā)生變化時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求也會(huì)發(fā)生變化。但是， 人們的消費(fèi)偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時(shí)，該種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加；相反，則需求就會(huì)減少。 消費(fèi)者對(duì)商品的需求產(chǎn)生于其需要或欲望，而消費(fèi)者 對(duì)不同商品 的 需要 或 欲望 又 有強(qiáng)弱緩急之分， 從而形成消費(fèi)者的偏好。但對(duì)于低檔商品來(lái)說(shuō)，其需求量可能隨著收入增長(zhǎng)而下降，即當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，反倒會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。 因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小還取決于消費(fèi)者的收入水平。這類(lèi)特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。 吉芬物品 是指某種 生活必需品 ，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與其價(jià)格成同方向變化。 消費(fèi)者的收入水平 ?炫耀性物品 是用以 顯示 人們的 身份和社會(huì)地位 的物品。由于 需求量與價(jià)格負(fù)相關(guān) 的這種關(guān)系很普遍，經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為需求規(guī)律。一般地說(shuō)，某種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上升了，對(duì)其需求就會(huì)減少；如果下降了，對(duì)其需求就會(huì)增加。 決定房地產(chǎn)需求量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)需求量的因素 ?某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價(jià)格水平 ；②消費(fèi)者的 收入水平 ，③消費(fèi)者的偏好 ；④ 相關(guān)物品的價(jià)格水平 ；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的 預(yù)期 。如果需要求取價(jià)格（相當(dāng)于本金），只要把握租金（相當(dāng)于利息）與資本化率或報(bào)酬率（相當(dāng)于利息率，通常簡(jiǎn)稱利率），將租金資本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握價(jià)格和資本化率或報(bào)酬率，也可求得。而一般的物品，如家具、服裝，主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，很少有租賃價(jià)格。 ?房地產(chǎn)同時(shí)有兩個(gè)價(jià)格：一是其本身有一個(gè)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為 源泉價(jià)格 ，即這里的交換代價(jià)的價(jià)格（也稱為 買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 ，通常 簡(jiǎn)稱價(jià)格 ）；二是使用它一定時(shí)間的價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為 服務(wù)價(jià)格 ，即這里的使用代價(jià)的租金（也稱為租賃價(jià)格 ，通常 簡(jiǎn)稱租金 ）。 ?房地產(chǎn)價(jià)格通常隨交易的需要而個(gè)別形成，并容易受買(mǎi)賣(mài)雙方的個(gè)別情況（如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。 ?（ 3）房地產(chǎn)價(jià)格 形成的時(shí)間較長(zhǎng) 。 ?二、不同之處 ?（ 1）房地產(chǎn)價(jià)格 受區(qū)位 的 影響很大 。（ 2023年考試試題） ?A．有用性、稀缺性、有效需求 ?B．供給、需求、利用狀況 ?C．權(quán)利、租金、利率 ?D．價(jià)值、使用價(jià)值、供求 ?答案： A 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同 ?第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同 ?一、相同之處 ?房地產(chǎn)價(jià)格與機(jī)器設(shè)備等一般物品的價(jià)格既有相同之處，又有不同的地方。 ?在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用：價(jià)格上升，以便抑制過(guò)多的消費(fèi)和擴(kuò)大生產(chǎn)；價(jià)格下降，以便刺激消費(fèi)、減少生產(chǎn)和消除過(guò)多的存貨。 ⑥價(jià)格。 如在傳統(tǒng)的社會(huì)主義計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下憑下達(dá)的指標(biāo)或票證、領(lǐng)導(dǎo)批條子獲得物品。這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。 ④排隊(duì)。 ③抽簽。 ②禮讓。 物品分配方式 ?歸納起來(lái)，古今中外主要有以下 6種分配方式： ①武力。 ?為便于更好地理解價(jià)格，值得進(jìn)一步說(shuō)明的是， 價(jià)格實(shí)質(zhì)上是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?（三）有效需求 ?人們對(duì)一種物品有需求，是 指不僅愿意購(gòu)買(mǎi)它，而且有能力購(gòu)買(mǎi)它。 ?（二）稀缺性 ?一種物品稀缺，是指它的 數(shù)量沒(méi)有 多到 使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。例如，糧食能夠充饑，住宅可以居住。 ?②價(jià)格是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；價(jià)值是凝結(jié)在商品中的一般的無(wú)差別的人類(lèi)勞動(dòng)或抽象的人類(lèi)勞動(dòng)。第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 ?一、 學(xué)習(xí) 要求 ?本 章主要介紹 房地產(chǎn)價(jià)格的含義、形成條件、特征，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值的種類(lèi)以及每種價(jià)格、價(jià)值的含義等的了解、熟悉和掌握程度。 ?二、內(nèi)容講解 ?第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件 ?一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 ?①價(jià)格是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西，它通常用貨幣來(lái)表示，雖然不一定要用貨幣形式來(lái)償付。 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?二、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件 ?（一）有用性 ?一種物品有用，是指它 能夠用來(lái)滿足人們的某種需要， 經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。房地產(chǎn)如果沒(méi)有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有房地產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢(qián)去購(gòu)買(mǎi)或租賃它，從而房地產(chǎn)就不會(huì)有價(jià)格。 因此，說(shuō)一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價(jià)就不能得到，是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。 只有需要而無(wú)支付能力（即想買(mǎi)但沒(méi)有錢(qián)），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢(qián)但不想買(mǎi)），都不能使購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生，從而不能使價(jià)格成為現(xiàn)實(shí)。 無(wú)論人類(lèi)社會(huì)處于什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)對(duì)該種物品究竟應(yīng)如何分配的問(wèn)題 — 哪些人獲得，哪些人不獲得。如小到個(gè)人之間的打架，大到國(guó)家之間的戰(zhàn)爭(zhēng)，物品最后由勝者獲得。 如像有些人那樣發(fā)揚(yáng)高尚風(fēng)格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 即采取隨機(jī)的方式分配物品，誰(shuí)的運(yùn)氣好，物品就歸誰(shuí)。 即誰(shuí)排在最前面，物品就歸誰(shuí)。 ⑤計(jì)劃。但這在實(shí)際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進(jìn)行分配。 即誰(shuí)愿意且能夠付出的金錢(qián)最多，物品就歸誰(shuí)。 房地產(chǎn)價(jià)格含義練習(xí) ?1．房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。它們的相同之處是：①都是價(jià)格， 用貨幣來(lái)表示 ；②都有波動(dòng)， 受供求因素的影響 ；③ 都是按質(zhì)論價(jià) ：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。 ?（ 2）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是 房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 。 房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同之處 ?（ 4）房地產(chǎn)價(jià)格容 易受交易者的個(gè)別情況的影響 。 ?（ 5）房地產(chǎn)價(jià)格 既有交換 代價(jià) 的價(jià)格 ， 又有使用 代價(jià) 的租金 。從而房地產(chǎn)價(jià)格也有廣義的價(jià)格（包括買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格）和狹義的價(jià)格（僅指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）。 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 ?房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類(lèi)似于 本金與利息 的關(guān)系。 具體的求取方法是收益法 ?第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價(jià)格 ?一、房地產(chǎn)需求 ?（一）房地產(chǎn)需求的含義 ?房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠 購(gòu)買(mǎi)（或承租 ，下同）的數(shù)量。它們對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。其他商品的需求量與價(jià)格的關(guān)系一般也如此。 ?需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。因?yàn)檫@種物品只有在高價(jià)位時(shí)才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化。 19世紀(jì)英國(guó)人吉芬發(fā)現(xiàn)，在 1845年愛(ài)爾蘭大災(zāi)荒時(shí)，馬鈴薯價(jià)格上升，但人們對(duì)馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)被稱為“吉芬難題”。 ?（ 2） 消費(fèi)者的收入水平。對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)增加對(duì)該種商品的需求；相反，就會(huì)減少對(duì)該種商品的需求。 消費(fèi)者的偏好 ?（ 3） 消費(fèi)者的偏好。消費(fèi)者的偏好支配著他在使用價(jià)值相同或相似的替代品之間的消費(fèi)選擇。例如，如果城市居民出現(xiàn)了向郊區(qū)遷移的趨勢(shì)，則對(duì)市區(qū)住宅的需求將會(huì)減少，而對(duì)郊區(qū)住宅的需求將會(huì)增加。 ?（ 4） 相關(guān)物品的價(jià)格水平 。 相關(guān)物品的價(jià)格水平 ?與某種房地產(chǎn) 相關(guān)的物品 ，是指該種房地產(chǎn)的 替代品和互補(bǔ)品 。 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果下降，則消費(fèi)者就會(huì)把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上， 從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。 在互補(bǔ)品之間，對(duì)一種物品的消費(fèi)如果多了，對(duì)另一種物品的消費(fèi)也會(huì)多起來(lái)。例如，大城市郊區(qū)的住宅，當(dāng)降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費(fèi)時(shí)，對(duì)其需求就會(huì)增加。 消費(fèi)者的行為不僅受到許多現(xiàn)實(shí)因素的影響，還受到其預(yù)期的影響。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入會(huì)增加時(shí)，就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求；相反，就會(huì)減少現(xiàn)時(shí)需求。這就是通常所講的 “買(mǎi)漲不買(mǎi)落” 。 房地產(chǎn)供求與價(jià)格練習(xí) ?下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（ ）。在圖 31（ a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格（ P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的需求量（ Q），因?yàn)樵趦r(jià)格較高時(shí)需求量減少，在價(jià)格較低時(shí)需求量增加，所以得到的是一條向右下方傾斜的需求曲線（ D）。例如，消費(fèi)者的收入水平、偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會(huì)改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對(duì)房地產(chǎn)的需求量。如圖 31（ b）所示，以 Do為基礎(chǔ)，如果消費(fèi)者的收入水平提高，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量增加，所以整個(gè)需求曲線將由 Do向右位移到 D1；如果消費(fèi)者的收入水平下降，因?yàn)樵谙嗤膬r(jià)格水平下需求量減少，所以整個(gè)需求曲線將由 Do向左位移到 D2。形成供給有兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 愿意供給 ，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者 有能力供給 。 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)供給是指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。 房地產(chǎn)供給 ?在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的潛在供給量為： ?潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量＋其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開(kāi)發(fā)量 ?3．現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（ ）。它們對(duì)房地產(chǎn)供給量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。 供給量與價(jià)格正相關(guān)的這種關(guān)系，被稱為供給規(guī)律。 在某種房地產(chǎn)的價(jià)格水平不變的情況下， 當(dāng)其開(kāi)發(fā)建設(shè)成本上升 ，例如土地、建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備、建筑人工等投入要素中的一種或幾種價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率就會(huì)下降，從而會(huì)使該種 房地產(chǎn)的供給減少 ；相反，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給增加。 在一般情況下， 開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高 可以降低開(kāi)發(fā)成本，增加開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì) 開(kāi)發(fā)更多的房地產(chǎn) 。 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的 市場(chǎng)看好 ，例如，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)會(huì)上升，則開(kāi)發(fā)商在制定投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí) 會(huì)增加開(kāi)發(fā)量 ，從而會(huì)使未來(lái)的供給增加，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者會(huì)把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)留著不賣(mài)，待價(jià)而沽，從而會(huì)減少房地產(chǎn)的現(xiàn)期供給；如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期是悲觀的，則結(jié)果則會(huì)相反。 ?需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整， 房地產(chǎn)供給缺乏彈性。 ?A．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 ?B．消費(fèi)者的預(yù)期 ?C．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本 ?D．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平 ?E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 ?答案： ACDE 房地產(chǎn)供給曲線 ?（三）房地產(chǎn)供給曲線 ? 房地產(chǎn)供給