【正文】 費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等由承租人負(fù)擔(dān)。 ?真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險(xiǎn)費(fèi)；⑦房地產(chǎn)稅（是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收。 準(zhǔn)成本租金是指接近但還達(dá)不到成本租金水平的租金 。 租賃價(jià)格 ?商品租金也稱為全價(jià)租金，是指以房地產(chǎn)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金 ，由房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。 ?在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。 租賃價(jià)格 ?（二）租賃價(jià)格 ?租賃價(jià)格通常稱為 租金 。（ ） ?答案： 買賣 價(jià)格 ?四、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值 ?買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值是一組房地產(chǎn)交易或有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為類型來劃分的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值。 投資價(jià)值練習(xí)題 ?8．在評(píng)估 投資價(jià)值 時(shí)，折現(xiàn)率是（ ）。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高購買價(jià)格，例如為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。 當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格低于其心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資；反之，他們將向市場(chǎng)出售過去所投資的房地產(chǎn) 。 當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資（購買）；反之，說明不值得投資（購買）。另外，不同的投資者對(duì)未來凈收益的估計(jì)，有的可能是樂觀的，有的可能是悲觀的；而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是客觀的。這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率， 可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率 。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來評(píng)估 — 價(jià)值是預(yù)期未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。（ ） ?答案： ?7．房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（ ）。 在某一時(shí)點(diǎn)， 市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。與此相比，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者（市場(chǎng)上抽象的一般投資者，他代表了市場(chǎng)上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。這里所講的投資價(jià)值指的是后者。但在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，雖然該餐廳也不會(huì)繼續(xù)經(jīng)營下去，但要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，并據(jù)此給予拆遷補(bǔ)償。 例如，某個(gè)針對(duì)特定品牌進(jìn)行了裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時(shí)，該種裝飾裝修不但不會(huì)增加該餐廳的價(jià)值，反而會(huì)減少該餐廳的價(jià)值。 ?4．殘余價(jià)值 ?殘余價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值。 在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值。 非市場(chǎng)價(jià)值 ?3．在用價(jià)值 ?在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值 。 謹(jǐn)慎價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。 （強(qiáng)制拍賣） ?2．謹(jǐn)慎價(jià)值 ?謹(jǐn)慎價(jià)值是指在 存在不確定性因素 的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的價(jià)值。由于房地產(chǎn)難以變現(xiàn)，如果交易時(shí)間較短（如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期），則其最可能的價(jià)格較低，因此 快速變現(xiàn)價(jià)值通常低于市場(chǎng)價(jià)值。它們是一組按照價(jià)值前提或者說是評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的價(jià)值。 非市場(chǎng)價(jià)值主要有 快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值 。凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。 ?A．賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息 ?B．賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象 ?C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià) ?D．賣方和買方追求各自利益的最大化 ?E．賣方和買方急于完成交易 ?答案： AD ?9．城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，其行為不符合市場(chǎng)價(jià)值形成中的交易雙方自愿進(jìn)行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。 ?征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋雖然是強(qiáng)制性的， 不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的” ，但因?yàn)橐耙婪ńo予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益”，所以， 房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 。 市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值 ?市場(chǎng)價(jià)值還有一些隱含條件，包括：① 最高最佳使用 ；②繼續(xù)使用 （對(duì)于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場(chǎng)參與者的 集體觀念和行為 。 ?（ 4）交易雙方 有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易 — 賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示。 ?（ 2）交易雙方是 出于利己動(dòng)機(jī) 進(jìn)行交易的 — 交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益。這是一組按照價(jià)值前提或者說評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價(jià)值。但從理論上講， 一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)值＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。但稱職的估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi) 。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?在這種情況下，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值往往會(huì)成為房地產(chǎn)的成交價(jià)格。 ?評(píng)估價(jià)值雖然不是事實(shí) ，但當(dāng)為交易目的而估價(jià)時(shí)， 評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)格卻有著密切的關(guān)系 。 換句話說，如果市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值大大高于收益法測(cè)算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估或者存在一定的泡沫。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法、收益法和成本法測(cè)算出的價(jià)值基本一致 。 ?從某種意義上講， 成本法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最低賣價(jià)（主要從賣家角度） ， 收益法測(cè)算出的價(jià)值傾向于最高買價(jià)（主要從買受人的角度）， 市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值傾向于成交價(jià)格 。評(píng)估價(jià)值可以根據(jù)所采用的估價(jià)方法的不同而有不同的稱呼。 ?就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言， 房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。 但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下 ， 市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長時(shí)期脫離理論價(jià)格 ，例如在投機(jī)需求帶領(lǐng)下或在非理性預(yù)期下形成不正常的過高價(jià)格。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?凡是影響真實(shí)需求與真實(shí)供給的因素，如居民收入、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本等的變化，都可能使市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生波動(dòng)。 如圖 ?價(jià)格與供求是互動(dòng)的：一方面， 價(jià)格是由供給力量與需求力量相互作用決定的 ；另一方面， 供給量與需求量又受價(jià)格的影響 ，通過價(jià)格調(diào)節(jié)達(dá)到均衡。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有許多詞來表達(dá)它，如價(jià)值、內(nèi)在價(jià)值、自然價(jià)值、自然價(jià)格等。 ?A．高于 B．等于 C．低于 D．不高于 E．不等于 ?答案： AB 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?（ 二）市場(chǎng)價(jià)格 ?市場(chǎng)價(jià)格簡(jiǎn)稱市價(jià)，是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的 一般、平均水平價(jià)格 ，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)）。造成這種差異的原因，主要是三種出讓方式的地價(jià)形成機(jī)制不同、地塊位置的好壞不同，（ 拍賣、招標(biāo)出讓的地塊一般位置較好 ）、缺乏經(jīng)驗(yàn)、人為因素的干擾及管理體制約缺陷等。拍賣出讓 方式由于“價(jià)高者得”，所以 最能抬高地價(jià)。在目前國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓來看， 協(xié)議出讓方式由于是政府對(duì)于那些需要扶持的高科技項(xiàng)目等提供土地的方式， 一般會(huì)降低地價(jià) 。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?成交價(jià)格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)分為 招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)和協(xié)議成交價(jià)。⑦ 適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 。 ⑥ 買者和賣者都具有完全信息。這又被稱為 “ 經(jīng)濟(jì)人假定 ” ；其含義有二，即 “ 人是理性的，也是自私的 ” 。④ 買者和賣 者都不受任何壓力， 完全出于自愿 。 ③眾多的買者和賣者。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?嚴(yán)格地說 ，正常成交價(jià)格的形成條件有以下 7個(gè)： ①公開市場(chǎng)。 ?成 交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將 成交價(jià)格區(qū)分為正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格 。 賣方市場(chǎng)是求大于供、相對(duì)短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場(chǎng)。因此，在一筆成功的房地產(chǎn)交易中最低賣價(jià)、最高買價(jià)、成交價(jià)三者的關(guān)系為： ?最高買價(jià) ≥ 成交價(jià) ≥ 最低賣價(jià) 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?實(shí)際的成交價(jià)將落在這一區(qū)間的某個(gè)位置，至于是剛好為最低賣價(jià)或最高買價(jià)還是在它們之間， 取決于買賣雙方相對(duì)的議價(jià)能力和技巧，特別是該種房地產(chǎn)市場(chǎng)是處于買方市場(chǎng)還是賣方市場(chǎng)。 ?（ 3） 賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格 。 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?（ 2） 買價(jià)也可稱為需求價(jià)格 ，是站在買者的角度，指買者購買房地產(chǎn)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。 ?理解成交價(jià)格，應(yīng)對(duì)其形成機(jī)制的關(guān)系有所了解： ?（ 1） 賣價(jià)也可稱為供給價(jià)格 ，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產(chǎn)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。（ ） ?答案： √ 成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?二、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值 ?（一）成交價(jià)格 ?成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆房地產(chǎn)交易中 交易雙方實(shí)際達(dá)成交易 — 買者同意支付、賣者同意接受，或者買者付出、賣者收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。 價(jià)值、使用價(jià)值、交換價(jià)值練習(xí) ?5．房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（ ）。就如同對(duì)古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價(jià)，如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì)，肯定評(píng)估不出其真實(shí)的價(jià)值。 ?就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言， 房地產(chǎn)估價(jià)是 評(píng)估房地產(chǎn)的 交 換價(jià)值。例如空氣，缺了它人們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價(jià)值。因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，即 沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值 。 價(jià)值、使用價(jià)值、交換價(jià)值 ?任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需要。 在現(xiàn)代社會(huì)，交換價(jià)值通常用貨幣來衡量 ，因此，交換價(jià)值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值分為使用價(jià)值和交換價(jià)值。至于其他類型的房地產(chǎn)供求狀況對(duì)該房地產(chǎn)的價(jià)格有無影響及其影響的程度，要視這些供求狀況的波及性如何而定。 房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性 ?四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性 ?在理論上可把房地產(chǎn)的供求狀況分為以下 4種類型：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況；②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況；④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。需求和供給若同時(shí)發(fā)生變化，均衡價(jià)格和均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化。 當(dāng)供給一定時(shí)，如果需求增加，則價(jià)格上升；如果需求減少，則價(jià)格下降。 房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成 房地產(chǎn)均衡價(jià)格理論 ?均衡價(jià)格理論是價(jià)格原理的核心內(nèi)容 ，它表明：均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過?；蚨倘保瑢?dǎo)致賣者之間或買者之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上升的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。因此，正點(diǎn)是供求均衡點(diǎn)，其所對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量是消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者都愿意接受的價(jià)格和數(shù)量的組合。 ?圖 33是把圖 31（ a）中的需求曲線和圖 32（ a）中的供給曲線結(jié)合在一起所形成的。 房地產(chǎn)供給曲線 房地產(chǎn)均衡價(jià)格 ?三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格 ?在其他條件不變的情況下，需求曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是消費(fèi)者愿意并且能夠接受的房地產(chǎn)價(jià)格與數(shù)量的組合，供給曲線上的每一個(gè)點(diǎn)都是房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意并且能夠提供的房地產(chǎn)數(shù)量與價(jià)格的組合。如圖 32（ b）所示，以 S0為基礎(chǔ)，如果房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升，則整個(gè)供給曲線將由 S。在圖 32（ a）中，根據(jù)習(xí)慣，以縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格（ P），橫坐標(biāo)軸表示該種房地產(chǎn)的供給量（ Q），因?yàn)樵趦r(jià)格較低時(shí)供給量減少，在價(jià)格較高時(shí)供給量增加，所以得到的是一條向右上方傾斜的供給曲線（ S）。 房地產(chǎn)供給練習(xí) ?4．房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。 供給因素總結(jié) ?由上可知，當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格高時(shí)，當(dāng)該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本低或開發(fā)技術(shù)水平提高時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會(huì)下降時(shí)，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)增多；反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常會(huì)減少。 ?（ 4） 房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)未來的預(yù)期。 ?（ 3） 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平。 決定房地產(chǎn)供給的因素 ?（ 2） 該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本。一般地說，某種 房地產(chǎn)的價(jià)格越高 ，開發(fā)該種房地產(chǎn)就越有利可圖，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意 開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越多 ；相反，房地產(chǎn)開發(fā)商愿意開發(fā)的數(shù)量就會(huì)越少。 ?A．存量＋新開發(fā)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量－該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量－拆毀量 ?B．存量＋新開發(fā)量＋該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量＋拆毀量 ?C．存量＋新開發(fā)量＋空置房量－拆毀量 ?D．存量＋新增竣工量－拆毀量 ?答案： A 決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?（二）決定房地產(chǎn)供給量的因素 ?某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的 價(jià)格水平 ；②該種房地產(chǎn)的 開發(fā)建設(shè)成本 ；③該種房地產(chǎn)的 開發(fā)技術(shù)水平 ；④房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者 對(duì)未來的預(yù)期 。即 市場(chǎng)供給是所有房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者供給的總和。如果房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)雖然有提供出售的愿望