房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)xxxx09第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 22:57本頁面
【正文】 ?潛在供給層次 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?深化住房制度改革，引導(dǎo)消費(fèi)者“愿意”購(gòu)買商品住房，使?jié)撛诘男枨筠D(zhuǎn)變?yōu)橛行枨? ?發(fā)展經(jīng)濟(jì)，增加收入，提高消費(fèi)者“能夠”購(gòu)買商品住房的支付能力 ?理順流通環(huán)節(jié)，完善中介銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供便捷周到的服務(wù) ?規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，降低成本，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，使之與消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，增強(qiáng)購(gòu)房的承受能力 ?完善和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸，支持居民買房 ?重視房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給和總需求動(dòng)態(tài)平衡，促進(jìn)有效需求的形成 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度 ?在房地產(chǎn)的價(jià)值形態(tài)上，努力提高供給價(jià)格與支付能力的吻合程度 ?在房地產(chǎn)供給的時(shí)期性上，努力體現(xiàn)一定超前性 ?在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ? （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，對(duì)未來的預(yù)期就顯得十分必要。 ?金融政策：貨幣供應(yīng)量和利率。因此，有效供給就是適應(yīng)需求的供給，它不僅要求供給總量的有效，而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效。因此，房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)供給不等于有效供給，現(xiàn)實(shí)供給中有部分房地產(chǎn)或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售價(jià)太高，而難以實(shí)現(xiàn)銷售，就不成其為有效供給。因此所謂短期是可以對(duì)房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時(shí)間。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 3）房地產(chǎn)供給的滯后性 ? （ 4）房地產(chǎn)供給的時(shí)期性 ?房地產(chǎn)供給的時(shí)期一般可分為特短期、短期和長(zhǎng)期三種?？罩梅恐饕侵干a(chǎn)者想出售而一時(shí)出售不了的房地產(chǎn)商品。通常也稱其為房地產(chǎn)上市量，其主要部分是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)具備預(yù)售條件的期房。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)供給的層次性 ?房地產(chǎn)供給一般分為三個(gè)層次，現(xiàn)實(shí)供給層次、儲(chǔ)備供給層次和潛在供給層次，這三個(gè)供給層次是動(dòng)態(tài)變化的。 ?房地產(chǎn)供給的這一特點(diǎn)，決定了其受土地供應(yīng)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的制約特別明顯。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。經(jīng)濟(jì)供給 是指在自然供給基礎(chǔ)上土地的開發(fā)利用和多種用途的互相轉(zhuǎn)換。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實(shí)物總量和價(jià)值總量。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （七）嚴(yán)格商品住房預(yù)售許可管理。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（俗稱增量房），也包括過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房）。對(duì)消費(fèi)性需求和投資性需求來說， 主要取決于 對(duì)價(jià)格變化的預(yù)期。利率對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)性需求的影響作用較弱。利率等貨幣政策一般被看作是最有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策 ? 國(guó)家的土地政策、貨幣政策和財(cái)稅政策等對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求，都會(huì)產(chǎn)生很大的影響。 直接影響主要表現(xiàn)為對(duì)住宅的需求，基本上呈正相關(guān)關(guān)系 。 ?房地產(chǎn)本身的價(jià)格 ? 在正常情況下，價(jià)格與需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。 二是國(guó)民收入水平 ，國(guó)民收入水平是制約個(gè)人可支配收入的主要變量，也是反映企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的重要指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)民收入提高將不斷提高對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? ?國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成一種 正相關(guān)關(guān)系 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。這主要是由于不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和階段，對(duì)居民的 消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化 有著不同的影響。 P O Q D1 D2 E 缺乏彈性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)需求的收入彈性 ?房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動(dòng)的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動(dòng)對(duì)收入變動(dòng)的反應(yīng)程度。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?但當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性較大。 Ed= △ Q/Q △ P/P 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在一定幅度內(nèi)變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)需求缺乏價(jià)格彈性。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? 銀發(fā)〔 2023〕 359號(hào) ： 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例 (包括本外幣貸款，下同 )不得低于 20%；對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 財(cái)稅 [2023]174號(hào) 自 2023年 1月 1日至 12月 31日，個(gè)人將購(gòu)買不足 2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅； 個(gè)人將購(gòu)買超過 2年（含 2年）的非普通住房或者不足 2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 2年（含 2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情勢(shì)下，短期投機(jī)性炒作人為抬高房?jī)r(jià)，不利于實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性，一方面，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的滑潤(rùn)劑，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，特別是在供過于求的情勢(shì)下，投資性購(gòu)房能夠擴(kuò)大需求，活躍市場(chǎng) 。是指人們購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了直
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