房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)xxxx09第三章房地產(chǎn)市場-wenkub
2023-01-25 22:57:00 本頁面
【正文】 大差異。房地產(chǎn)需求既包含了對房產(chǎn)的需求，也包含了對地產(chǎn)的需求，是對房地產(chǎn)統(tǒng)一體的需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的運行 ? ?從房地產(chǎn)買賣關(guān)系中，政府（一級土地市場、 作為土地所有者代表 出現(xiàn)。較長的生產(chǎn)周期決定了房地產(chǎn)供給的滯后性，這種滯后性又導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和供給的風(fēng)險性。 ? 既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的 交易行為 ，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等 各類經(jīng)濟(jì)活動 ，房地產(chǎn)市場是所有這些交換和流通關(guān)系的綜合，體現(xiàn)了市場中的當(dāng)事人之間錯綜復(fù)雜的 經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系 。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)適用 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 第三章 房地產(chǎn)市場 視頻： REICO2023年中國房地產(chǎn)市場報告（ 注意市場內(nèi)容） 房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)危機(jī) （ 2023年房地產(chǎn)引起） 上海出臺 14條措施 促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展（ 調(diào)控） 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場的類別和特點 ? ? ?買賣雙方進(jìn)行交易的專門場所（狹義）； ?買者和賣者相互作用并共同決定商品、勞務(wù)的價格和交易數(shù)量的機(jī)制（西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點）； ?交易活動的總和（流通中發(fā)生的交換關(guān)系的總和）（廣義）。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 運行的載體 （市場經(jīng)濟(jì)條件下） ? 房地產(chǎn)業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和必要前提 ? 房地產(chǎn)企業(yè)運行不可缺少的外部環(huán)境 ? 完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要保證（基礎(chǔ)性、關(guān)聯(lián)性決定的， 2023年次貸危機(jī)也是明證） ?房地產(chǎn)市場 同生產(chǎn)資料市場、生活資料市場、金融市場、勞動力市場、技術(shù)市場和信息市場一樣，也 是社會主義市場體系中一個不可缺少的重要組成部分。 ?用途確定性：從土地用途開始 ?供給稀缺性：土地不可再生（只有一個地球） 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)需求具有層次性：生產(chǎn)經(jīng)營及消費存在不同的需求，同時具有投資性，從而具有投機(jī)性。而 不是社會管理者、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者 ）、土地和房產(chǎn)開發(fā)商、各種企事業(yè)單位和個人。 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會對房地產(chǎn)市場的總需求，而在 某一時期 內(nèi) 全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量 ，包括實物總量和價值總量。 —— 由此引起對土地、對空間固定的需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?—— 企業(yè)在投資決策時，要認(rèn)真分析本區(qū)域的房地產(chǎn)市場需求，使供給與地區(qū)需求相適應(yīng)；同時，地區(qū)政府在處理供求關(guān)系時，必須根據(jù)地區(qū)市場需求，組織本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)供給和需求的總量平衡。從檔次結(jié)構(gòu)看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結(jié)構(gòu)看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。如果考慮窮人，我作為一個企業(yè)的管理者就是錯誤的。 ?2）消費性需求。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?房地產(chǎn)投資性需求的作用有兩重性，一方面，它是市場經(jīng)濟(jì)的滑潤劑，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，特別是在供過于求的情勢下，投資性購房能夠擴(kuò)大需求，活躍市場 。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 財稅 [2023]174號 自 2023年 1月 1日至 12月 31日，個人將購買不足 2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅； 個人將購買超過 2年（含 2年）的非普通住房或者不足 2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過 2年（含 2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 Ed= △ Q/Q △ P/P 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從一般意義上講，當(dāng)房地產(chǎn)價格在一定幅度內(nèi)變動時，房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。 P O Q D1 D2 E 缺乏彈性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)需求的收入彈性 ?房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從特殊意義上講，不同的房地產(chǎn)商品，其需求的收入彈性是不同的。 二是國民收入水平 ，國民收入水平是制約個人可支配收入的主要變量，也是反映企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的重要指標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民收入提高將不斷提高對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費性需求。 直接影響主要表現(xiàn)為對住宅的需求，基本上呈正相關(guān)關(guān)系 。利率等貨幣政策一般被看作是最有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。對消費性需求和投資性需求來說， 主要取決于 對價格變化的預(yù)期。未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ?從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總量和價值總量。因此，從總體上說，城市土地的供給是有限的、剛性的。 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 許遠(yuǎn)明 ? （ 2）房地產(chǎn)供給的層次性 ?房地產(chǎn)供給一般分為三個層次，現(xiàn)實供給層次、儲備供給層次和潛在供給層次，這三個供給層次是動態(tài)變化的。空置房主要是指生產(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)商品。因此所謂短期是可以對房地產(chǎn)供給產(chǎn)生較小幅度變化影響的一段時間。因此，有效供給就是適應(yīng)需求的供給，它不僅要求供給總量的有效，而且要求供給結(jié)構(gòu)的有效。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，對未來的預(yù)期就顯得十分必要。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運行所追求的重要目標(biāo)。 ? 土地市場流通的土地，主要是城市土地。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)， 是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn) ，亦包含相應(yīng)的 土地使用權(quán) 在內(nèi)。物業(yè)管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 ?物業(yè)管理市場的特點 ? （ 1）服務(wù)性 ? （ 2）契約性 ? （ 3）雙向選擇性 ? （ 4）職能的雙重性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院
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