【正文】 括房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)信息咨詢?nèi)蟛糠? ? 從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)，包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、顧問公司、房地產(chǎn)代理策劃或營銷公司、房地產(chǎn)中介或置換公司、房地產(chǎn)估價所和 房地產(chǎn)交易中心或交易所 等 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的作用 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù)市場對于加快房地產(chǎn)商品的交易，理順流通環(huán)節(jié)，拓展房地產(chǎn)市場，有著其他市場不可替代的作用 ? 發(fā)達的中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場成熟的重要標志 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)中介服務(wù)市場的培育 ? （ 1）大力發(fā)展中介機構(gòu)，構(gòu)建大型房地產(chǎn)中介企業(yè) ? （ 2）規(guī)范管理，提高中介機構(gòu)服務(wù)質(zhì)量 ? （ 3）加強人才培訓，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神和行業(yè)的整體實力及形象 ? （ 4）加強現(xiàn)代化建設(shè)，提高經(jīng)營管理水平。特別是要建立和完善房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，進一步發(fā)展網(wǎng)上交易、電子商務(wù) 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?房地產(chǎn)金融市場是指與房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)、流通、消費相聯(lián)系的資金融通活動的領(lǐng)域和場所，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)互相融合和滲透的產(chǎn)物 ?房地產(chǎn)金融市場的具體業(yè)務(wù)包括： ? 房地產(chǎn)生產(chǎn)性開發(fā)貸款 ? 證券（股票、債券）融資 ? 房地產(chǎn)信托 ? 住房消費信貸即購房抵押貸款 ? 住房公積金 ? 房地產(chǎn)保險 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)金融市場的作用 ? 房地產(chǎn)金融市場對于支持房地產(chǎn)開發(fā)特別是住宅建設(shè)，提高購房能力，擴大住宅消費，改善居住條件發(fā)揮著十分重要的作用 ? 房地產(chǎn)金融市場也是國家實施宏觀調(diào)控的重要手段 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?物業(yè)管理市場的涵義 ? 物業(yè)管理市場是物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)業(yè)主或使用人所提供的商品性勞務(wù)活動的市場，本質(zhì)上是一種服務(wù)性市場。物業(yè)管理市場有兩個主體，其供給主體是各類物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)服務(wù)企業(yè)；需求主體是業(yè)主或非業(yè)主使用人 ?物業(yè)管理市場的特點 ? （ 1）服務(wù)性 ? （ 2）契約性 ? （ 3）雙向選擇性 ? （ 4）職能的雙重性 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢 ? 一是物業(yè)管理企業(yè)化 ? 二是物業(yè)管理專業(yè)化 ? 三是物業(yè)管理社會化 ? 四是物業(yè)管理市場化 ? 五是物業(yè)管理智能化 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?傳遞信息的功能 ?優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能 ?促進勞動生產(chǎn)率提高的功能 ?調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能 ?理順流通環(huán)節(jié)的功能 ?促進住房消費和優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?房地產(chǎn)市場運行機制的內(nèi)涵 ? 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易關(guān)系的總和。要使房地產(chǎn)交易關(guān)系得以形成，必須具備下列三個要素：一是房地產(chǎn)交易主體， 包括供給主體（賣方）和需求主體（買方）。供給主體即從事房地產(chǎn)交易的賣方當事人，包括國有土地使用權(quán)的法人代表，房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、中介商，以及與房地產(chǎn)交易有關(guān)的一般企業(yè)、金融機構(gòu)和居民等等。需求主體即房地產(chǎn)買方當事人，包括購買生產(chǎn)經(jīng)營性用房和購買居住用房的消費者。二是 房地產(chǎn)交易客體 —— 土地或物業(yè)。三是房地產(chǎn) 交易法規(guī)及其監(jiān)督者 、市場管理者 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)市場的主要運行機制 ?動力機制 ?動力機制就是在房地產(chǎn)企業(yè)的動力和經(jīng)濟利益之間產(chǎn)生相互制約和相互協(xié)調(diào)的一種內(nèi)在聯(lián)系的市場運行形式和手段。 ?價格機制 ?價格機制就是指使價格規(guī)律發(fā)揮作用的市場運行的形式和手段，即由市場上供求關(guān)系的變動引起的價格的上下波動的表現(xiàn)形式，以及通過價格波動的作用促使供求趨向一致，價格與價值趨向均衡的手段 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?供求機制 ?供求機制就是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關(guān)系的市場運行的形式和手段 ?競爭機制 ?競爭機制就是市場競爭的形式和手段。主要是指發(fā)生在同類房地產(chǎn)商品的不同房地產(chǎn)企業(yè)間，為爭奪市場、資金、人才及先進技術(shù)等，通過價格競爭、質(zhì)量競爭、服務(wù)競爭等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價格戰(zhàn)勝對手的行為方式 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? ?在現(xiàn)實房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)商品的交易和流通實際上是在三個具有不同運行特征的層次上進行的 ? 房地產(chǎn)一級市場的涵義及其特征 ? 房地產(chǎn)一級市場主要是 土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓 的市場，是由以土地使用權(quán)縱向出讓為內(nèi)容的土地批租市場、土地租賃市場，以及同步進行的土地征購市場組成 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)二級市場的含義及其特征 ?房地產(chǎn)二級市場主要是房地產(chǎn)增量市場 ?土地開發(fā)企業(yè)在合同規(guī)定的批租期內(nèi)，將已開發(fā)好的土地按批租合同規(guī)定的用途和其他使用要求在此市場上進行有償轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租給土地使用者，也可直接興建商品房出售或出租 ?新近建造完畢的建筑物在此市場上向廣大用戶出售或出租。房地產(chǎn)二級市場主要是新增的商品房市場 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)三級市場的含義及其特征 ?房地產(chǎn)三級市場主要是房地產(chǎn)存量市場 ?土地使用者之間將自己的土地使用權(quán)，在批租合同規(guī)定期限內(nèi)，按合同要求或補辦批租手續(xù)、補交地價在橫向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押 ?原有房地產(chǎn)用戶將自己擁有的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在市場上進行再轉(zhuǎn)讓 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ?房地產(chǎn)一、二、三級市場的有機聯(lián)系 ?在中國，房地產(chǎn)一級市場的交易量將在很大程度上決定二級市場的交易量，從而將帶動三級市場的交易 ?二、三級市場上的國有土地使用權(quán)的橫向轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，都要受第一次土地批租合同條款的種種制約 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 ? 一級房地產(chǎn)市場是二、三級房地產(chǎn)市場借以產(chǎn)生、發(fā)展的基礎(chǔ)。二、三級房地產(chǎn)市場則是一級房地產(chǎn)市場商品化借以實現(xiàn)的必然延伸和結(jié)果，二、三級房地產(chǎn)市場的活躍和健康發(fā)展則是一級房地產(chǎn)市場的土地批租順利進行和一級市場的進一步完善與擴大的條件 ? 從發(fā)展趨勢看，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋總量的不斷增加，存量房交易量將逐步增多，房地產(chǎn)三級市場將日趨繁榮 建設(shè)管理與房地產(chǎn)學院 許遠明 演講完畢，謝謝觀看！