【正文】 基本思路 剩余法又稱假設開發(fā)法、倒算法或預期開發(fā)法。剩余法是將被估房地產開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值 測算被 估房地產價值的方法。 售樓價格表面是售樓的價格其實也包含了樓價和地價。 若求地價則用：售樓價 － 屬于樓的所有的費用，剩下的則是地的價格。 二、適用范圍 ? 。 。 。 ? 房地產中地價的單獨評估。 三、計算公式 地價 ＝預期樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售 費用 － 利息－稅費－ 利潤 利息 ＝（地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用 ） 利息率 利潤 ＝（地價 + 建筑費用 + 專業(yè)費用 ） 利潤率 四、操作步驟 ? （ 1） 調查待估宗地的基本情況； ? （ 2） 確定待估宗地的最有效利用方式； ? （ 3） 估計開發(fā)建設周期和投資進度安排； ? （ 4） 估算開發(fā)完成后的土地總價值或房地產總價值； ? （ 5） 估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤； ? （ 6） 確定待估宗地的土地價格。 五、 應用舉例 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為兩年，建筑費用為 3000 元 / 平方米，專業(yè)費為建筑費的 10% 建筑費和專業(yè)費在建設期內均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為 9000 元 / 平方米，銷售費用為樓價的 % ，銷售稅費為樓價的 % ，當?shù)劂y行年貸款利率為 6% ，開發(fā)商要求的投資利潤率為 10% 。 試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價 。 應用舉例 分析 （一）確定評估方法 現(xiàn)已知樓價的預測值和各項開發(fā)成本及費用，可用剩余法評估，計算公式為： 地價 = 樓價 － 建筑費 － 專業(yè)費 － 利息 － 銷售稅費 － 利潤 （二）計算樓價 樓價 =2022 9000=45000000( 元 ) （三）計算建筑費和專業(yè)費 建筑費 =3000 2022 =15000000( 元 ) 專業(yè)費 = 建筑費 10%=15000000 10% =1500000 ( 元 ) 應用舉例 分析 （四）計算銷售費用和稅費 銷售費用 =45000000 %=1125000( 元 ) 銷售稅費 =45000000 %=2925000( 元 ) （ 五）計算利潤 利潤 = （地價 + 建筑物 + 專業(yè)費） 10% =（地價 +16500000 ） 10% （六）計算利息 利息 =地價 [（ 1+6%） 2－ 1]＋（ 15000000 ＋ 1500000） [（ 1+6%） 1－ 1] = 地價 +990000 應用舉例 分析 （七）求取地價 地價 =45000000 － 16500000 － 1125000 － 2925000 － 地價 － 1650000 － 地價 － 990000 地價 =21810000/ =17824452( 元 ) （ 八）評估結果 單位地價 =17824452/2022 =8912 （元 / 平方米） 樓面地價 =8912 247。 =3565 （元 / 平方米） 第七節(jié) 基準地價系數(shù)修正法在房地產評估中的應用 ? 一、基準地價的含義 ? 二、基準地價測算的基本思路 ? 三、基準地價的特點與作用 ? 四、基準地價修正系數(shù)法的基本思路 ? 五、準地價修正系數(shù)法 適用范圍 ? 六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序 一、基準地價的含義 基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。 基準地價是任何一個城市，最基準的地價，是由政府確定的，按照區(qū)域和用途測算的 單位土地面積的價格， 基準地價測算出來之后，某一塊地，在轉讓時先轉換成標定地價，然后 再 由標定地價轉為土地使用權出讓底價，在政府與開發(fā)商談判轉讓給開發(fā)商，如果進入二級市場，需要作評估 。 基準地價不同于宗地地價，它有一個重要特點，是特定區(qū)域的平均價格，因而基準地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。 二、基準地價測算的基本思路 如何利用基準地價，基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的，要利用已知的基準地價，考慮到基準地價和評估價之間口徑上的差異，并還原，利用調整的系數(shù)，把基準地價修正為二級市場的評估價。 三、基準地價的特點與作用 ? （一）基準地價的特點 （二）基準地價的作用 四、基準地價修正系數(shù)法的基本思路 根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。 基準地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用功能的土地，在正常的房地產市場中，應當具有相似的價格。 五、準地價修正系數(shù)法 適用范圍 ，即該城市具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。 行宗地地價評估，因此，可快速方便地進行大面積的數(shù)量眾多的土地價值評估。 地價及其修正系數(shù)的精度，因此，該方法一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。 六、基準地價修正系數(shù)法估價的程序 （一）收集、整理土地定級估價成果資料 （二）確定修正系數(shù)表 （三）調查宗地地價影響因素的指標條件 （四）制定被估宗地因素修正系數(shù) （五）確定被估宗地使用年期修正系數(shù) （六）確定期日修正系數(shù) （七）確定容積率修正系數(shù) （八）評估宗地地價 被估宗地地價 = 待估宗地所處地段的基準地價 年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其它因素修正系數(shù) 第八節(jié) 路線價法在房地產評估中的應用 ? 一、路線價估法的含義和理論依據(jù) ? 二、路線價估法的計算公式 ? 三、路線價估價法的適用范圍 ? 四、路線價估價法的程序 ? 五、深度百分率表 ? 六、路線價法則介紹 ? 七、路線價法的應用舉例 一、路線價估法的含義和理論依據(jù) （一）路線價估法的含義 路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，并依此單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。適合大面積的評估大量的土地。比較快速、簡捷。 （二）路線價估法的理論依據(jù) 從經(jīng)濟學講，土地的價值是隨著土地的遠近而遞減，離街道越遠價值就會 遞 減。 比如說有一條街道，有一塊地，那么這塊地離主街道近的部分，其價值就高，離主街道遠的部分價值就低。離主街道越遠價值就越低。 二、路線價估法的計算公式 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形關地、袋地等，則需按下列公式計算： 三、路線價估價法的適用范圍 四、路線價估價法的程序 （一）路線價區(qū)段劃分 （二）標準宗地的確定 路線價法在國外比較實行，一般實用英尺，所以標準宗地一般的長度，一般是按照 100 英尺為標準計算。 （三）路線價的評估 （四）深度百分率表的制作 （五）計算宗地價值 深度百分率表的制作 以四三二一法則舉例說明：定一個標準的宗地，標準深度。 假如說臨街，假如說標準深度是 100 英尺，把它均分為四個等分，每一部分的深度是 25 英尺，第一部分深度的價值是多少呢？所謂說，四三二一法則，就是說，第一個 25 英尺，它的面積僅僅是標準宗地總面積的 1/4 。價值相當于全部宗地價值的百分之四十。雖然真正的面積只占總面積的 1/4， 25 ％，但是由于離街道近，所以占總價值的 40% 。第二塊區(qū)段同樣是 25 英尺，面積也是總面積的 1/4 ，但是它的價值比第一塊低。因為它離街道比第一塊遠。所以占總價值的 30%，也就是 。第三塊宗地的價值相當于全部價值的 20% ，第四塊，離的比較遠，所以只占總價值的 10% 。 如果有第五塊的話，它將占總價值的 9%，第六塊占 8％。 五、深度百分率表 深度百分率分三種： 第一種：單獨深度百分率。 如：第一段叫 A1，第一個 25英尺，單獨深度百分率， 40%。第二段叫 A2， 25英尺， 30％。第三段A3， 20%。第四段 A4， 10%。第五段 A5， 9%，第六段 A6， 8%。是呈遞減的。 第二種：累計深度百分率。 第一段 A1 單獨深度百分率是百分之四十。累計到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段， A2是 30%，那么累計深度百分率是 70% 。 深度百分率表 第三種：平均深度百分率。 平均深度百分率 = 累計深度百分率 標準深度247。 宗地深度 表 5—3深度百分率表制作示例 單位（ % ） 深度（英尺） 25 50 75 100 125 150 175 200 單獨深度百分率 40 30 20 10 9 8 7 6 累計深度百分率 40 70 90 100 109 117 124 130 平均深度百分率 160 140 120 100 78 六、路線價法則介紹 ? 七、路線價法的應用舉例 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，如 下 圖，深度分別為 25英尺， 50英尺， 75 英尺， 100英尺和 125英尺，寬度分別為 10英尺， 10英尺， 20英尺， 20英尺， 30英尺。路線價為 2022元 /英尺，設標準深度為 100英尺，試運用 “四三二一 ”法則，計算各宗土地的價值。 A=2022 10=8000( 元 ) B=2022 10=14000( 元 ) C=2022 20=36000( 元 ) D=2022 20=40000( 元 ) E=2022 （ + ） 30=65400( 元 ) 路線價法的應用舉例