【正文】 可以接受專家提供的專業(yè)服務(wù)，聘請律師可以給自己把關(guān)，避免以后可能出現(xiàn)的巨額經(jīng)濟損失，還是很值得的。第六節(jié) 房產(chǎn)相關(guān)稅費制度一、稅費基本知識稅收是國家為實現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強制地、無償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟活動，是國家參與社會產(chǎn)品和國民收入分配和再分配的重要手段，也是國家管理經(jīng)濟的一個重要調(diào)節(jié)杠桿。稅收具有下列顯著特征：l 強制性。國家稅收，是由稅法直接規(guī)定的，納稅人必須依法納稅，自覺履行納稅義務(wù)。否則，就要受到法律制裁。l 無償性。國家以稅收形式取得財政收入是無償征收，是一種單方的法律行為。l 固定性。國家稅收，是按照稅法規(guī)定的比例或數(shù)額征收。稅率是指納稅額與征稅對象數(shù)額之間的比例，它是計算應(yīng)納稅額的尺度，我國現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進稅率和定額稅率三種。二、稅種與標(biāo)準(zhǔn)契稅根據(jù)法律規(guī)定，凡房屋的買賣、典當(dāng)、贈與或交換的承受人均應(yīng)憑房地產(chǎn)所有權(quán)證和當(dāng)事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下：買賣契稅，按買價征收6%（地方補貼3%）典契稅率，按典價征收3%贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補貼3%）印花稅印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而制定、領(lǐng)受的應(yīng)稅征收的一種稅。印花稅的納稅人為應(yīng)稅憑證的書立人、領(lǐng)受人或使用人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證，具體包括以下幾項：A購銷、加工承攬、建設(shè)工程勘探設(shè)計、建筑安裝工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運輸、包儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)等合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。B產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所有C營業(yè)帳簿D權(quán)利、許可證照E經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。A對一些載有金額的憑證，采用比例水利。稅率共分五個檔次：分別為所載金額的1‰、‰、‰、‰、‰。B對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，每件繳納一定數(shù)額的稅款。%，%，%。土地增值稅土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。作為普通消費者個人所購房產(chǎn)，如果僅用于自己居住使用，不用繳納土地增值稅；只有在購房者再轉(zhuǎn)讓經(jīng)營此房產(chǎn)，并獲得一定的增值收益時，才有必要繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。土地增值稅的征收實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%的部分，未超過100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%的部分，未超過200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為200%土地使用稅土地使用稅或稱城鎮(zhèn)土地使用稅，是以城鎮(zhèn)的國有土地為征稅對象，以使用土地的面積為計稅依據(jù)，向使用國家土地的單位和個人征收的稅種。土地使用稅在批準(zhǔn)建制的城市和縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)開征，在這些行政區(qū)域國有土地的使用單位和個人，都是土地使用稅的納稅人。土地使用稅以納稅人所使用的土地面積為計稅依據(jù)。土地使用稅實行定額稅率（即固定稅額），國家規(guī)定大、中、小城市每平方米土地的幅度稅額，由各省、自治區(qū)、直轄市在這個幅度內(nèi)確定個體的固定稅額。A大城市（指50萬以上至100萬人口）。B中等城市（指20萬以上至50萬人口）。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是在城鎮(zhèn)內(nèi)向房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于國家的，由經(jīng)營管理單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。因此，除房屋產(chǎn)權(quán)人外，承典人、房產(chǎn)代管人、使用人也能成為房產(chǎn)稅的義務(wù)納稅人。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，具體減除幅度則由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房屋如出租，則可以年租金為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。營業(yè)稅凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、咨詢、中介、信息服務(wù)及房地產(chǎn)出租都必須交納營業(yè)稅，營業(yè)稅是對中國境內(nèi)經(jīng)營交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)或有轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)行為的單位和個人，按其營業(yè)額所征收的一種稅，其中金融保險業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)稅率為5%。第七節(jié) 購房貸款一、購房貸款形式（一）按揭按揭即個人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住房的融資行為，實際上是為了幫助供房者(開發(fā)商)和購買者完成住房買賣而由銀行提供貸款支持的融資業(yè)務(wù)活動。 按揭的前提條件是：購房者必須將購入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必須回購擔(dān)保。 按揭中的三方關(guān)系是通過三份不同的合同協(xié)議確定的，如圖所示：房地產(chǎn)商購房者銀行 （合作協(xié)議） （購房合同） 支付房價款 建房出售 （借貸合同） 住房儲蓄存款和分期還款 申辦個人購房抵押貸款應(yīng)具備的條件。（1）借款人必須是具有獨立民事行為能力的個人。（2）購房者持有居住地合法的身份證明。（3）與開發(fā)商簽訂了購房協(xié)議，并已支付首期購房款。（4）同意以所購房產(chǎn)作抵押。（5）具備令貸款銀行滿意的財務(wù)狀況。 購房貸款的額度、期限與利率。銀行根據(jù)借款者的資信程度、收入狀況、申請借款金額等確定額度，額度即按揭率，最高為七成，期限最長為二十年。期限越長，利率越高。（1）可貸額度=家庭月收入總額*（40%50%）*12個月*貸款年數(shù)。（2）可貸款額度即根據(jù)借款人的收入情況測算的貸款還款能力。（3）按揭貸款最高限額為40萬元，同時不超過所購房產(chǎn)合同價格的70%。（4）房產(chǎn)開發(fā)商與銀行訂有《商品房銷售貸款合作協(xié)議》，銀行將根據(jù)協(xié)議條款規(guī)定的貸款成數(shù)和年限，結(jié)合借款人的還款能力計算可貸額度。 按揭貸款手續(xù)流程及相關(guān)費用。（二）職工住房公積金貸款申辦公積金貸款應(yīng)具備的條件：凡按照上海市住房公積金制度正常交存公積金的企事業(yè)單位在職員工（包括外資、合資企業(yè)的中方員工），憑本人和同戶親屬的公積金交存證明，可以向銀行提出辦理職工購房貸款的申請。公積金貸款的額度、期限與利息：（1）可貸額度=每月家庭公積金匯繳總額247。12%35%12個月*貸款年數(shù)。貸款最高額度為10萬元，同時不得超過所購房產(chǎn)合同價格的70%。（2）公積金貸款最長期限為15年。（3）公積金貸款的利率比商業(yè)性貸款利率低。積金貸款手續(xù)流程及相關(guān)費用。（三）住房儲蓄貸款 選擇了建設(shè)銀行的住房儲蓄就能在得到存款利息的同時得到將來申請購房抵押貸款的權(quán)利。參加住房儲蓄滿半年以上，其存款達到規(guī)定數(shù)額和期限即可獲得申請購房抵押貸款的資格，規(guī)定數(shù)額和期限為：存款達到一萬元以上（含一萬元），實際存期滿一年以上（含一年）；或存款達到二萬元以上（含二萬元），實際存期滿半年以上（含半年）。住房儲蓄和購房抵押貸款的存、貸的比例也為存一貸五，貸款期可相當(dāng)于存款實際已存期限的五倍。購房抵押貸款的最高額度為40萬元，貸款最長期限為20年。通過住房儲蓄申請住房抵押貸款的商品房房源沒有什么限制，只要開發(fā)商能提供相應(yīng)的《上海市商品房注冊登記表》（現(xiàn)房）或《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售許可證》（期房），并同意協(xié)辦貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)抵押手續(xù)的，都能通過住房儲蓄申請住房抵押貸款。另外，購買上海市市級、區(qū)級房產(chǎn)交易市場出售的二手產(chǎn)權(quán)房也可通過住房儲蓄申請住房抵押貸款。已辦理過住房抵押貸款的住房儲蓄存單可以提前支取，也可以到期支取、續(xù)存或轉(zhuǎn)存。存款利息分別按提前支取或到期支取計算支付。二、選擇貸款形式應(yīng)考慮的問題（一）貸款期長短的選擇貸款期長短的選擇，主要取決于購房者的經(jīng)濟能力及投資偏好。一般而言，貸款期越長，每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額越高。不少專家認為，假如選擇一個期限較長的抵押貸款，每月還款額相對就少，因此就有較多的資金累積用于改善生活品質(zhì)或做其他方面的投資，而且購房者還可以根據(jù)自己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以避免長期的利息負擔(dān)。但是并不是選擇抵押貸款期限越長的就越好。期限越長的抵押貸款所支付的利息月多。（二）首期付款額的選擇銀行規(guī)定，購房貸款最高不得超過房價的70%，這意味著必須自備30%的首期付款。如果抵押貸款比例不到30%，則首期付款額會更高。在目前房價較高，收入相對較低的情況下，對于工薪階層而言，儲蓄夠首期付款額也有困難，因而選擇最高的抵押貸款比例是明智的。在負債能力范圍內(nèi)，選擇最高的抵押率，最小的首期額，是最佳的明智之舉。（三）房抵押貸款合同的簽訂申請購房抵押貸款應(yīng)由借款人與貸款人簽訂兩份合同，抵押合同和抵押貸款合同。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：抵押人、抵押權(quán)人的名稱或個人姓名、住所；主債權(quán)是種類、數(shù)額；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價值；抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；抵押期限；抵押權(quán)滅失的條件；違約責(zé)任；爭議解決方式；抵押合同訂立的時間與地點；雙方約定的其他事項。以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的房屋預(yù)售合同，抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。同時在申請抵押貸款是還應(yīng)簽定借款交通，借款合同應(yīng)當(dāng)約定貸款金額、利率、支付方式、還本付息方式、還款期、貸款用途、違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項。第八節(jié) 房地產(chǎn)保險一、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險 它屬于財產(chǎn)保險的一種，投保人可以是團體、法人、自然人等，與居民有關(guān)的主要是商品住宅保險和自購公有住房保險。商品住宅保險是為購買商品住宅的人提供的使其在所購住宅遇到意外損失時能及時得到經(jīng)濟補償?shù)碾U種。自購公房保險，是對居民因房改從而購買原租住的公房的險種。兩種險種的責(zé)任相同，都是對因自然災(zāi)害而造成的保險財產(chǎn)的損失進行賠償。所保的財產(chǎn)只能是房屋及其附屬設(shè)備和室內(nèi)裝修材料等財產(chǎn)。保險期一般為一年，可續(xù)保。二、房地產(chǎn)責(zé)任保險主要強調(diào)房屋所有人、出租人和承租人的責(zé)任保險，一般稱為房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險，它主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任。三、房地產(chǎn)人身保險主要指房屋被保險人遭受因房屋造成的意外傷害而死亡或永久致殘，由保險人支付保險金額的險種。四、房屋抵押貸款保險屬于房地產(chǎn)融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險。所謂房屋抵押貸款保險，就是申請房屋抵押貸款的人應(yīng)貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而將抵押房屋投保的險種。房屋抵押貸款的保險內(nèi)容：（1）投保人是辦理房屋抵押貸款的房屋所有人；（2）保險財產(chǎn)為抵押貸款所購買的房屋；其他因裝修、購置而附屬于房屋餓有關(guān)財產(chǎn)不屬投保范圍；（3）保險期限，與貸款期限一致，在抵押期間，如果借款人中斷保險，貸款銀行有權(quán)代保，一切費用由借款人負擔(dān)；（4）保險金額及保險費，以所購房屋價格確定保險金額，保險費每年計收一次；（5）被保險人義務(wù)；（6）損失賠償。45 / 45