【正文】 上漲。地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變的。地址堅(jiān)實(shí)、承載力較大，有利于建筑使用。工業(yè)房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，通常許視其產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定。房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活滿足程度或社會(huì)影響，因此，房地產(chǎn)坐落的位置不同，價(jià)格有較大的差異。房地產(chǎn)的價(jià)格也是由供給和需求決定，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。計(jì)算需要以綜合分析房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計(jì)算的結(jié)果也往往需要通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)相應(yīng)的投資利息177。底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)A底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。協(xié)議出讓由于是政府部門對(duì)那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會(huì)降低地價(jià)；招標(biāo)方式由于不僅考慮報(bào)價(jià)，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價(jià)最高者，因此有抑制地價(jià)的作用；但單純以報(bào)價(jià)方式投標(biāo)有抬高地價(jià)的作用；在拍賣的場(chǎng)合，由于土地由誰(shuí)取得完全靠報(bào)出的價(jià)格的高低，所以最能抬高地價(jià)。D課稅價(jià)格課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格A買賣價(jià)格買賣價(jià)格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)或買價(jià)、賣價(jià)。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。建筑總面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系，即：樓面地價(jià)＝土地單價(jià)247。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。人們平常所說的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。一般來說，具有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)人員評(píng)估出的價(jià)格，較接近于市價(jià)。公平市價(jià)形成的條件歸納起來有下列七個(gè)(a)公開市場(chǎng)；(b)交易對(duì)象具備市場(chǎng)性(c)交易雙方具備充分信息(d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經(jīng)濟(jì)行為(f)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易(g)正常合理的付款方式B理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格A市場(chǎng)價(jià)格房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，簡(jiǎn)稱市價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的特征。第三章：房地產(chǎn)交易知識(shí)第一節(jié)：在銷售過程中將會(huì)遇到的各類價(jià)格概念，如：房地產(chǎn)價(jià)格、樓面價(jià)格、單位價(jià)格、地面價(jià)格等。房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列四個(gè)：房地產(chǎn)價(jià)格既可表示為代價(jià)的價(jià)格，同時(shí)也可表示為使用和收益代價(jià)的租金房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如本金與利息的關(guān)系。一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他宗房地產(chǎn)構(gòu)成某一地區(qū)，但該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置經(jīng)常在不斷變化，所以房地產(chǎn)價(jià)格是考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，將來能作何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才能形成房地產(chǎn)的今日價(jià)格（或某特定時(shí)間的價(jià)格）。它是已經(jīng)完成了的事實(shí)。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。Ｃ房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說的房?jī)r(jià)。認(rèn)清單位價(jià)格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。容積率弄清樓面地價(jià)的作用有著十分重要的意義。Ｂ使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。B租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。B期望價(jià)期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素房地產(chǎn)價(jià)格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。供給一定，需求增加，則價(jià)格上升；需求減少，則價(jià)格下跌。無(wú)論是坐落在城市或鄉(xiāng)村、中心商業(yè)區(qū)或住宅區(qū)、街角或里地、向陽(yáng)面或背陽(yáng)面均如此。一般來說，要是其位置有利于原料與產(chǎn)品的運(yùn)輸，便利于廢料處理及動(dòng)力的取得，其價(jià)格必有趨高的傾向。在城市土地中，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下，地質(zhì)條件對(duì)地價(jià)的影響較大。一般來說，在城市繁華地段對(duì)面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相應(yīng)較低。地價(jià)與土地形狀成正相關(guān)：土地形狀規(guī)則，地價(jià)就高；土地形狀不規(guī)則，地價(jià)就低。把降水量與地勢(shì)結(jié)合起來看，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響更明顯。這方面的因素有：聲覺環(huán)境噪聲大的地方，房地產(chǎn)價(jià)格必然低下。特別是在城市，隨著外來人口或流動(dòng)人口的增加對(duì)房地產(chǎn)的需求必然加大，從而促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。五、經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄，消費(fèi)，投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)（特別是建筑材料價(jià)格），建筑人工費(fèi)，利息率，居民收入，房地產(chǎn)投資。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。而當(dāng)情況相反時(shí)，那些預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步下跌的投機(jī)者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。房地產(chǎn)價(jià)格政策 房地產(chǎn)價(jià)格政策，有兩類：一類是高價(jià)格政策；一類是低價(jià)格政策。交通管制 某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通便利，但實(shí)際上并不便利，這就是受到了交通管制的限制。 一旦發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)，則戰(zhàn)爭(zhēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)陡然下落，而那些受到戰(zhàn)爭(zhēng)威 脅或影響的地區(qū)，其房地產(chǎn)價(jià)格也有所下降。另一種情況是商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。三、地段：開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。功能要求。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。降低層高，就等于壓縮了生活空間，對(duì)使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。凡建成后未取得《質(zhì)檢合格證書》的建筑，不得交付使用。在商品房預(yù)售階段，購(gòu)房者通過其他方面來了解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè)管理公司名稱、情況；詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等。按照通常的時(shí)常規(guī)則，勢(shì)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者，還是對(duì)其他供貨單位，都有良好的信譽(yù)。第四節(jié) 各類房地產(chǎn)的特點(diǎn)比較：一、房地產(chǎn)按使用性質(zhì)分類：住宅l 民宅l 公寓l 花園別墅公房商鋪廠房、倉(cāng)庫(kù)二、各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較：分別從銷售方式特點(diǎn)、單位面積、坐落地域特點(diǎn)、設(shè)施特點(diǎn)及需求客戶特點(diǎn)等幾方面進(jìn)行比較闡述。設(shè)施：電、水、多條電話線路，商務(wù)服務(wù)。面對(duì)客戶：本地、外地的商品零售商。開發(fā)商或代理商的宣傳品房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商通常把給潛在的房地產(chǎn)消費(fèi)者郵寄或發(fā)送宣傳品作為媒體廣告的輔助手段。另外，開發(fā)公司、承建公司、監(jiān)理公司、代理公司、設(shè)計(jì)公司的名稱也是廣告牌中必不可失的內(nèi)容。購(gòu)房者首先要計(jì)算一下自己家庭的平均月收入，包括每一個(gè)家庭成員的薪金所得，利息收入和各種貨幣補(bǔ)貼等，再計(jì)算家庭的日常開支，包括家庭成員的飲食、穿著、交通、文化娛樂以及教育費(fèi)用等方面的開支；然后還要留下一筆用于醫(yī)療、保險(xiǎn)、預(yù)防意外災(zāi)害等方面的預(yù)備資金。一般情況下。按照國(guó)家稅收規(guī)定，%；契稅的稅率為房屋成交價(jià)的3%；印花稅為合同售價(jià)的1‰；；各地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)的行政性收費(fèi)項(xiàng)目各不相同,收費(fèi)額也不一樣。l 固定性。稅率共分五個(gè)檔次：分別為所載金額的1‰、‰、‰、‰、‰。土地使用稅以納稅人所使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家的，由經(jīng)營(yíng)管理單位繳納，產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納，產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 按揭中的三方關(guān)系是通過三份不同的合同協(xié)議確定的，如圖所示：房地產(chǎn)商購(gòu)房者銀行 （合作協(xié)議） （購(gòu)房合同） 支付房?jī)r(jià)款 建房出售 （借貸合同） 住房?jī)?chǔ)蓄存款和分期還款 申辦個(gè)人購(gòu)房抵押貸款應(yīng)具備的條件。期限越長(zhǎng)，利率越高。12%35%12個(gè)月*貸款年數(shù)。購(gòu)房抵押貸款的最高額度為40萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限為20年。但是并不是選擇抵押貸款期限越長(zhǎng)的就越好。以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，須提交生效的房屋預(yù)售合同，抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。二、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)主要強(qiáng)調(diào)房屋所有人、出租人和承租人的責(zé)任保險(xiǎn)，一般稱為房地產(chǎn)公眾責(zé)任保險(xiǎn)，它主要承保在房屋使用過程中產(chǎn)生的賠償責(zé)任。四、房屋抵押貸款保險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)融資保險(xiǎn)的一種，是為了保障貸款資金安全而由借款人作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險(xiǎn)。第八節(jié) 房地產(chǎn)保險(xiǎn)一、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) 它屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的一種，投保人可以是團(tuán)體、法人、自然人等，與居民有關(guān)的主要是商品住宅保險(xiǎn)和自購(gòu)公有住房保險(xiǎn)。（二）首期付款額的選擇銀行規(guī)定，購(gòu)房貸款最高不得超過房?jī)r(jià)的70%，這意味著必須自備30%的首期付款。另外，購(gòu)買上海市市級(jí)、區(qū)級(jí)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出售的二手產(chǎn)權(quán)房也可通過住房?jī)?chǔ)蓄申請(qǐng)住房抵押貸款。（2）公積金貸款最長(zhǎng)期限為15年。（2）可貸款額度即根據(jù)借款人的收入情況測(cè)算的貸款還款能力。（2）購(gòu)房者持有居住地合法的身份證明。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次扣減10%至30%的余值，具體減除幅度則由省市自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。A大城市（指50萬(wàn)以上至100萬(wàn)人口）。%，%，%。稅率是指納稅額與征稅對(duì)象數(shù)額之間的比例，它是計(jì)算應(yīng)納稅額的尺度，我國(guó)現(xiàn)行稅法的稅率有比例稅率、累進(jìn)稅率和定額稅率三種。第六節(jié) 房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)制度一、稅費(fèi)基本知識(shí)稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)卣魇肇泿呕驅(qū)嵨锏囊环N經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是國(guó)家參與社會(huì)產(chǎn)品和國(guó)民收入分配和再分配的重要手段，也是國(guó)家管理經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要調(diào)節(jié)杠桿。由于購(gòu)房者都是根據(jù)建筑面積付款的，因此，有效面積系數(shù)的大小，意味著購(gòu)房者花同樣的錢，買到的房子的使用面積的多少可能差別很大。了解房屋價(jià)格中的地價(jià)土地的價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中的重要組成部分，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用占20%30%左右。場(chǎng)樣板間建筑物施工完畢后，開發(fā)商會(huì)提供樣板房展示給購(gòu)房者。發(fā)送宣傳品主要是在某