第三章房地產(chǎn)估價的原則和程序-資料下載頁
2024-11-19 22:11本頁面
【正文】 估價原則 （九）估價方法 （十）估價結果 （十一）估價人員 （十二）估價作業(yè)日期 （十三）估價報告應用的有效期,?,房地產(chǎn)估價技術報告 （一）個別因素分析 詳細說明、分析估價對象的個別因素 （二）區(qū)域因素分析 詳細說明、分析估價對象的區(qū)域因素 （三）市場背景分析 詳細說明、分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、 現(xiàn)在和可預見的未來 （四）最高最佳使用分析 詳細分析、說明估價對象最高最佳使用 （五）估價方法選用 詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由 （六）估價測算過程 詳細說明測算過程，參數(shù)確定等 （七）估價結果確定 詳細說明估價結果及其確定的理由,?,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序,估價報告書的審核、確認、交付及收費事項,審核確認：涉及國家稅費、國有資產(chǎn)權益的房地產(chǎn)估價，叫政府有關主管部門確認，其余按股價合同規(guī)定的期限交付給委托方確認。,收費： 差額定率分檔累進計收——房地產(chǎn)、一般宗地。 參照《基準地價評估收費標準》協(xié)商確定——城鎮(zhèn)基準地價,?,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序,估價報告書的審核、確認、交付及收費事項,房地產(chǎn)價格評估收費標準,?,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序,估價報告書的審核、確認、交付及收費事項,宗地地價評估收費標準,?,基準地價評估收費標準,第三節(jié) 房地產(chǎn)估價的程序,估價報告書的審核、確認、交付及收費事項,?,估價資料歸檔,保存的資料應包括： ①委托估價合同 ②向委托人出具的估價報告（包括附件） ③實地查勘紀錄 ④估價項目來源和接洽情況 ⑤估價種的不同意見或修改意見 ………………,對估價資料的保存時間一般應在15年以上。,?,總結與討論,房地產(chǎn)估價的概念,房地產(chǎn)估價的必要性,房地產(chǎn)估價的原則,房地產(chǎn)估價的程序,?,最高最佳使用原則與合法原則沖突的案例,深圳華強北商圈：銷售額達到280億元華強北在有限的空間里聚集著巨大的人流、物流和資金流。華強北商業(yè)街南北長約930米、東西寬1560米，占地面積只有1.45平方公里。步行穿過華強北主街只要10分鐘的時間，可是平均每天有50萬人次的客流匯集到這里，相當于一座中等城市城區(qū)人口的總數(shù)。這里每天都推出最新的時尚產(chǎn)品，引進最前衛(wèi)的營銷業(yè)態(tài)，也上演著最激烈的商戰(zhàn)。華強北商圈商業(yè)經(jīng)營單位560家，總經(jīng)營面積80萬平方米。其中大型商場超過25家，經(jīng)營面積在1萬平方米以上的特大型商場22家，私營納稅戶1.6萬家，從業(yè)人員15萬人。2005年商圈銷售額達到280億元，超過北京的王府井、上海的南京路。,?,華強北商圈位于福田區(qū)，其前身是生產(chǎn)電子、通訊、電器產(chǎn)品為主的工業(yè)區(qū)，擁有廠房40多棟。 1998年，深圳市政府開始對華強北商業(yè)街進行改造，華強北區(qū)域迅速由工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型為區(qū)域商業(yè)中心，在短短幾年內(nèi)成為與東門并列成為深圳市的市級商圈。 盡管華強北已經(jīng)成為深圳市的市級商圈，但由于歷史的原因，片區(qū)內(nèi)許多商業(yè)用房在產(chǎn)權資料上登記的房屋用途仍然是早期的工業(yè)廠房。若按照合法性原則與最高最佳使用原則，這些商業(yè)用房應該按工業(yè)用途來評估。 現(xiàn)今華強北商圈主要商業(yè)街的街鋪租金為6001000元/平方米月，平均收益價格為8萬元/平方米左右。若按照工業(yè)用途評估，其租金收益為40元/平方米月左右，收益價格僅為4000元/平方米左右。評估價格與市場價格相差巨大。,最高最佳使用原則與合法原則沖突的案例,
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