房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營-第三章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律-資料下載頁
2025-01-06 21:53本頁面
【正文】 能性就比較大，且投機性行為容易迅速蔓延，這種情況下房地產(chǎn)泡沫較容易產(chǎn)生，同時會伴隨過度開發(fā)、銀行資產(chǎn)過多向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。 （四）房地產(chǎn)泡沫的衡量 ? 常用的衡量指標 ?實際價格 /理論價格 ?房地產(chǎn)價格增長率 /實際 GDP增長率 ?房地產(chǎn)價格指數(shù) /居民消費價格指數(shù) ?房價收入比 ?個人住房抵押貸款增長率 /居民平均家庭收入增長率 ?房地產(chǎn)投資需求 /房地產(chǎn)使用需求 ? 由于房地產(chǎn)泡沫問題的復雜性，通常綜合上述指標構(gòu)造出房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價格泡沫的程度。 第五節(jié) 政府對房地產(chǎn)市場的干預 一、政府干預房地產(chǎn)市場的必要性 （一）房地產(chǎn)市場失靈 ? 房地產(chǎn)市場的壟斷性特征， 要求政府制定反壟斷政策，以改善市場效率，平抑壟斷價格。 ? 房地產(chǎn)市場的外部性特征， 需要政府通過稅收、補貼外部性收益－成本內(nèi)部化的措施來提高市場效率。 ? 房地產(chǎn)市場的嚴重信息不對稱問題， 要求政府建立實施有效的信息公開制度，提高市場透明度。 （二）住房問題和住房保障 ?住房兼具商品和公共品的雙重屬性，使得住房保障不僅是經(jīng)濟問題，也是重要的社會問題和政治問題。 ?住房保障是社會保障體系中的一個部分，也是政府維護社會公平的重要職能。 ?幾種典型的保障方式 ?政府直接建房（以英國、香港、新加坡為代表） ?依靠政府財政優(yōu)惠措施，鼓勵非營利機構(gòu)建房（以法國、瑞典、日本為代表） ?對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式 （三）宏觀經(jīng)濟周期循環(huán) ? 房地產(chǎn)業(yè)是重要的宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標對象。房地產(chǎn)市場的運行要受到貨幣政策和財政政策的影響。 （四）房地產(chǎn)價格劇烈波動 ? 房地產(chǎn)價格存在“繁榮與崩潰”規(guī)律，因此政府通過政策干預，以維護房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定。 （五）房地產(chǎn)市場非均衡 ? 房地產(chǎn)市場的總量非均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即 超額需求與超額供給 并存。 ? 房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)非均衡主要表現(xiàn)為不同的子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。 二、政府干預房地產(chǎn)市場的手段 （一）土地供應(yīng)政策 ?土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。 ?土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計劃。 ?通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護的目的是更好地、可持續(xù)地滿足需求。 個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整 居民購房支付能力 當前居民購房需求數(shù)量 房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整 房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平 開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量 外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策及房地產(chǎn)資本市場創(chuàng)新渠道的建立 房地產(chǎn)資本市場的資金供求關(guān)系 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)、投資和消費行為 （二）金融政策 （三）住房政策 ? 政府的住房分配和消費政策，對商品房市場的調(diào)控作用非常明顯 。 （四）城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃可分為五個層次：發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖、詳細藍圖 ? 社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計劃都對土地配置有影響，對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，三者相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。 （五）地價政策 ? 政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣方式，以及必要時的直接行政干預，對地價進行有效調(diào)控。 （六）稅收政策 ? 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。 （七）租金控制 ? 租金作為房地產(chǎn)的租賃價格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象之一。合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)。 三、健全房地產(chǎn)市場行為的措施 （一）健全市場準入制度 ?建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進入市場的資格 ?建立資質(zhì)審查制度的原則： 公開化、標準化 （二）推動行業(yè)誠信體系建設(shè) （三）規(guī)范交易程序 ? 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機、維護市場秩序的有效措施。 （四）加強產(chǎn)權(quán)管理 演講完畢，謝謝觀看！
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