房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)-第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律-資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:53本頁(yè)面
【正文】 能性就比較大，且投機(jī)性行為容易迅速蔓延，這種情況下房地產(chǎn)泡沫較容易產(chǎn)生，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)、銀行資產(chǎn)過(guò)多向房地產(chǎn)行業(yè)集中等現(xiàn)象。 （四）房地產(chǎn)泡沫的衡量 ? 常用的衡量指標(biāo) ?實(shí)際價(jià)格 /理論價(jià)格 ?房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率 /實(shí)際 GDP增長(zhǎng)率 ?房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) /居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) ?房?jī)r(jià)收入比 ?個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率 /居民平均家庭收入增長(zhǎng)率 ?房地產(chǎn)投資需求 /房地產(chǎn)使用需求 ? 由于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的復(fù)雜性，通常綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格泡沫的程度。 第五節(jié) 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù) 一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性特征， 要求政府制定反壟斷政策，以改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部性特征， 需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼外部性收益－成本內(nèi)部化的措施來(lái)提高市場(chǎng)效率。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重信息不對(duì)稱問(wèn)題， 要求政府建立實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)透明度。 （二）住房問(wèn)題和住房保障 ?住房兼具商品和公共品的雙重屬性，使得住房保障不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重要的社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題。 ?住房保障是社會(huì)保障體系中的一個(gè)部分，也是政府維護(hù)社會(huì)公平的重要職能。 ?幾種典型的保障方式 ?政府直接建房（以英國(guó)、香港、新加坡為代表） ?依靠政府財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房（以法國(guó)、瑞典、日本為代表） ?對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式 （三）宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán) ? 房地產(chǎn)業(yè)是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)對(duì)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行要受到貨幣政策和財(cái)政政策的影響。 （四）房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng) ? 房地產(chǎn)價(jià)格存在“繁榮與崩潰”規(guī)律，因此政府通過(guò)政策干預(yù)，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定。 （五）房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的總量非均衡表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即 超額需求與超額供給 并存。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)非均衡主要表現(xiàn)為不同的子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。 二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 （一）土地供應(yīng)政策 ?土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。 ?土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。 ?通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是更好地、可持續(xù)地滿足需求。 個(gè)人住房抵押貸款價(jià)值比率的調(diào)整 居民購(gòu)房支付能力 當(dāng)前居民購(gòu)房需求數(shù)量 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤(rùn)水平 開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量 外商投資政策、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的資金供求關(guān)系 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和消費(fèi)行為 （二）金融政策 （三）住房政策 ? 政府的住房分配和消費(fèi)政策，對(duì)商品房市場(chǎng)的調(diào)控作用非常明顯 。 （四）城市規(guī)劃 ? 城市規(guī)劃可分為五個(gè)層次：發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖、詳細(xì)藍(lán)圖 ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、城市規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃都對(duì)土地配置有影響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行起重要作用，三者相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)劃體系。 （五）地價(jià)政策 ? 政府通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量、調(diào)整與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣方式，以及必要時(shí)的直接行政干預(yù)，對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效調(diào)控。 （六）稅收政策 ? 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。 （七）租金控制 ? 租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一。合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。 三、健全房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施 （一）健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度 ?建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場(chǎng)的資格 ?建立資質(zhì)審查制度的原則： 公開(kāi)化、標(biāo)準(zhǔn)化 （二）推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè) （三）規(guī)范交易程序 ? 用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。 （四）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 演講完畢，謝謝觀看！
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