房地產(chǎn)估價原則與培訓(xùn)課件-資料下載頁
2025-01-06 21:36本頁面
【正文】 第五節(jié) 估價時點原則（掌握）（ 4）估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價值。l 例：評估拆遷中的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價 —— 在評估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格時，應(yīng)特別注意兩點：l 估價時點應(yīng)當(dāng)與評估被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格的估價時點一致；l 估價對象狀況如期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中約定的為準(zhǔn)，并將拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議作為估價報告的一個附件 29第五節(jié) 估價時點原則（掌握）（ 5）估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況下。30第六節(jié) 替代原則（熟悉） 含義：l 替代原則要求估價結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。l 原因：根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。31第六節(jié) 替代原則（熟悉） 在具體的房地產(chǎn)估價中替代原則指明了下列兩點： （ 1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的求知價格； （ 2）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。32第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則（熟悉） 含義： 謹(jǐn)慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)遵守的一項原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 33第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則（熟悉） 《抵押估價指導(dǎo)意見》中關(guān)于遵守謹(jǐn)慎原則的要求： （ 1）在運(yùn)用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查看； （ 2）在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊；34第七節(jié) 謹(jǐn)慎原則（熟悉） （ 3）在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費用，選取的報酬率或資本化率不應(yīng)偏低； （ 4）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時，不就高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤。35演講完畢，謝謝觀
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