【正文】 適用條件 —— 是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化 操作步驟（ 7個） 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料； 估算潛在毛收入； 估算有效毛收入； 估算運營費用； 估算凈收益； 選用適當(dāng)報酬率或折現(xiàn)率； 選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。 搜集資料 主要收集收益實例資料：如涉及有效毛收入、合理運營費用和市場收益率水平的信息等有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料，是否帶有租約。 例如住宅： ? 該地價區(qū)段同類型住宅的平均收益水平，經(jīng)營稅費，以確定年平均凈收益 ? 該地銀行一年期貸款利率，同類型住宅的租金與售價比率，同行業(yè)平均凈收益等以確定資本化率。 ? 該住宅的土地使用權(quán)期限，建成年代，耐用年限，重置價格，平均房屋空置率，實際新舊程度，結(jié)構(gòu)類型等 對出租的房地產(chǎn)：可供出租的面積，租金水平，出租率，空置率，運營費用，管理費等資料。 —— 有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料 實質(zhì) —— 以房地產(chǎn)在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產(chǎn)在估價時點的價值 收益價格 = ? ? ?????????? nYYA111難點 —— A、 求取凈收益時扣除項目的準(zhǔn)確界定，如何從各種要素創(chuàng)造的總收益中剝離出由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益？實際中把不是由房地產(chǎn)本身所創(chuàng)造的收益當(dāng)作 “運營費用” B、 報酬率 的確定 公式選擇錯誤 ? ??? ??ni iyiiaV1n— 收益年限（自估價時點起至未來可獲收益的年限） ai— 房地產(chǎn)未來第 i年的凈收益（假設(shè)發(fā)生在年末） 凈收益的測算錯誤 凈收益 =（潛在毛收入 空置等造成的收入損失） 運營費用 =有效毛收入 運營費用 ①出租型房地產(chǎn)的凈收益 凈收益 =有效毛收入 （維修費 +管理費 +保險費 +租金） ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的凈收益 ③有形收益和無形收益 ④實際收益和客觀收益 ⑤租約限制的租賃收入 ⑥采用過去若干年或未來若干年（如 35年）的租金平均值或市場比較法求取租金。 ⑦正常凈收益（客觀收益），不是實際收益 ⑧重復(fù)計算：大堂價值、飯店自己的辦公室、裝修價值（含設(shè)備價值） 收益年限的確定錯誤 ①單獨土地、單獨建筑物 ②房地合一估價 ? 建筑物經(jīng)濟耐用年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 ? 建筑物經(jīng)濟耐用年限短于土地剩余使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理： 先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年取超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑折舊和土地取得費用的攤銷。 易犯錯誤點 報酬率的確定錯誤 ①報酬率實質(zhì)上是一種投資的收益率（報酬率應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益同等風(fēng)險投資的收益率， 估價中不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值） ②報酬率的求取方法 ● 市場提取法 ● 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 ● 投資收益率排序插入法 ● 抵押貸款與自有資金的組合法 房地產(chǎn)價格（投資額） =抵押貸款額 +自有資金額 房地產(chǎn)凈收益（投資收益） =抵押貸款 +自有資金額 房地產(chǎn)價格資本化率 =抵押貸款額 抵押貸款利率 +自有資金額 自有資金收益率 ro=mr m+（ 1m） re 土地與建筑物的組合法 房地產(chǎn)價格 =土地價格 +建筑物價格 房地產(chǎn)凈收益 =土地收益 +建筑物收益 房地產(chǎn)價格 綜合資本化率 =土地價格 土地資本化率 +建筑物價格 建筑物資本化率 BLBBLLo vvvrvrr???不要漏算經(jīng)營率（空置率），凈收益應(yīng)以年為單位 ③報酬率的確定是否合理 ,土地 \建筑物 \綜合報酬率三者對比看 ④報酬率的確定是否說明了理由 其他錯誤 ● 不要漏算空置率 \出租率，凈收益應(yīng)以年為單位 ● 未說明收益的未來變化趨勢 ● 管理費 \保險費 \維修費 \稅費 (兩稅一費 \房產(chǎn)稅 )的計費基礎(chǔ) \ 費率計算錯誤 ? 假設(shè)開發(fā)法 概念 —— 是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 理論依據(jù) —— 是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。 適用對象 —— 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。 適用條件 —— 估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是惟一實用的估價方法。 房地產(chǎn)資料庫 房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單 長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。 操作步驟 —— 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳期的開發(fā)利用方式 估計開發(fā)經(jīng)營期 預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 搜集資料 弄清土地的位置： 土地所在城市的性質(zhì)、所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落狀況，如周圍環(huán)境，進出交通的便利與否等 —— 選擇最高最佳的土地用途。 弄清土地的狀況： 面積大小，形狀，平整程度，基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度，地質(zhì)和水文狀況等。 —— 為估算開始成本，費用等。 弄清政府的規(guī)劃限制： 用途，建筑高度，容積率 —— 為確定最佳最高利用方式。 弄清將擁有的土地權(quán)利： 包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)），使用年限，可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓出租抵押等的有關(guān)規(guī)定。 —— 為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，租金等選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途，規(guī)模，檔次等的確定。最重要的是選擇最佳的用途。 實質(zhì) —— 特別選用于“待開發(fā)房地產(chǎn)” → “再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)”。本質(zhì)上可看作是市場法原理和成本法原理的綜合運用 傳統(tǒng)方法的公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 － 開發(fā)成本 － 管理費用 － 投資利息 － 銷售稅費 － 開發(fā)利潤 － 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 難點 —— 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價格、投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（售、租、自用） A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的公式中折現(xiàn)率包含資金的利息（ 安全收益 ）＋開發(fā)利潤（ 風(fēng)險收益 ），二者隱含在折現(xiàn)過程中，其公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值折現(xiàn)值－續(xù)建 開發(fā)成本折現(xiàn)值（含管理費用）－銷售 稅 \費－購買待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 B 、 扣除項的確定 :已經(jīng)投入的費用應(yīng)包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi) C、 開發(fā)經(jīng)營期 =開發(fā)期（前期、建造期） ＋經(jīng)營期 注意起止點 D、傳統(tǒng)方法下 計息項目 =待開發(fā)房地產(chǎn)的價值（ V）＋開發(fā)成本＋管理費用＋ V稅費率（ 該項易漏計 ） 銷售稅費 \銷售費用 \開發(fā)利潤不計息 E、計息期的 長短設(shè)定 起點 是該項費用發(fā)生的時間點， 終點 通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點 ? 基準(zhǔn)修正法 概念 —— 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。 理論依據(jù) —— 是以替代原理為基礎(chǔ)的 適用對象及條件 —— 政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)。 操作步驟 —— 一般分為 5個步驟： 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料 查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價 進行交易日期修正 進行土地狀況修正 求出估價對象宗地的價格 實質(zhì) —— 市場法的變異，基準(zhǔn)地價就是“可比實例”的價格。 宗地價格 =基準(zhǔn)地價 （ 1177。修正系數(shù) ） T W Y 難點 —— 是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價的價格內(nèi)涵。 應(yīng)收集的一般資料 一般資料的收集 — 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料 — 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料 市場供求 — 類似房地產(chǎn)的交易，成本，收益實例資料 — 反映估價對象狀況的資料 房地產(chǎn)權(quán)益、實物、區(qū)位的資料 具體資料如下： 房地產(chǎn)權(quán)屬證書，有關(guān)證件 土地：國有土地使用權(quán)證，土地他項權(quán)利證書 房屋： 房屋所有權(quán)證，房屋共有權(quán)證，房屋他項權(quán)證。 規(guī)劃（限制）要求，條件： 兩證，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，方案批準(zhǔn)通知。 對土地： 用途，建筑高度，容積率，建筑密度，綠地率，退紅線，坐落，面積，形狀，四至，地勢，周圍環(huán)境景觀。 利用現(xiàn)狀： 基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整程度等。 對建筑： 坐落，面積，層數(shù)，高度，結(jié)構(gòu)，設(shè)備，裝修，公共設(shè)施配套完整程度，平面布置，外觀，建成年月，維修保養(yǎng)程度，利用現(xiàn)狀。 期房： 建設(shè)單位，勘察設(shè)計，施工監(jiān)理，預(yù)計交付使用日期。 供求情況： 有效需求，供給市場資料。 土地及房屋的利用現(xiàn)狀，是否符合規(guī)劃規(guī)定用途。 估價師評估時了解估價對象的哪些情況： 土地權(quán)屬狀況 房屋產(chǎn)權(quán)狀況 該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃發(fā)求 土地使用基本狀況 建筑物基本狀況 八、第三大題（指錯題）答題技巧： （一）考核的知識點 ? 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》全部要求 ? 各種估價方法的綜合運用能力 （二）答題技巧及思路 A 報告書格式不完整的錯誤 ? 整個報告書漏項（ 8項） ? 估價報告書漏項（ 13項） ? 估價技術(shù)報告書漏項（共 7項） B 報告書中內(nèi)容描述不完整的錯誤 對估價對象描述不清 （ 1）沒有說明估價對象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。 （ 2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚 （ 3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚 行文、譴詞造句不當(dāng) （術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊） 邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （ 1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由） 寫作有錯誤 （ 1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。 （ 2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。 （ 3）表達(dá)形式不規(guī)范 綜合察看 對照估價規(guī)范看估價報告安全是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫