【導(dǎo)讀】線，方法運用過程中應(yīng)注意的問題等。對估價依據(jù)、估價所考慮的因素、采用的價值。準(zhǔn)及估價方法均有影響。估價對象在不同的時點狀態(tài)是不同的。⑥以上各項在確定技術(shù)路線時要全面考慮相關(guān)事項。各原則均對價格進(jìn)行限定，共同構(gòu)成價格的框架。③集體土地未經(jīng)征用不得出讓。④相鄰關(guān)系、共同所有、區(qū)分所有。⑤土地所有權(quán)下的租賃權(quán)，擁有期內(nèi)占有、使用、收益權(quán)。應(yīng)以合法原則為前提。先用收益法求出帶有舊建筑物的房地價，再用成本法求V建，二者相減得V地。

　　

【正文】 報告中作特別說明，說明它對估價結(jié)果的影響或估價結(jié)果對其的依賴性。 假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性取決于： ?是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。 ?是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。 ?良好的社會環(huán)境也影響著假設(shè)開發(fā)法的效果。①要有一個 明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；⑤要有一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計劃。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： ①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ②選擇最佳的開發(fā)利用方式； ③估計開發(fā)建設(shè)期； ④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求取）； ⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； ⑥進(jìn)行具體計算。 假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的公式： ①求生地價值的公式： A 適用于將生地建成房屋的公式： 生地價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息 －銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 B 適用于將生地開發(fā)成熟地的公式： 生地價值 =開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息 －銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 ②求毛地價值的公式： A 適用于將毛地建成房屋的公式： 毛地價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 －由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息 －銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 B 適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式： 毛地價值 =開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息 －銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 此資料來自 , 大量管理資料下載 ③求熟地價值的公式： 熟地價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息 －銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 ④求在建工程價值的公式： 在建工程價值 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售 稅費 －續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 ⑤求舊房價值的公式： 舊房價值 =裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費 －裝修改造投資利潤－買方購買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 運用現(xiàn)金流量法應(yīng)注意： ① 開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準(zhǔn)確； ② 各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確； ③ 各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確。 假設(shè)開發(fā)法各項費用的求?。? ?開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢 的時間。分為開發(fā)期和租售期。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務(wù)。 ?開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。 ?開發(fā)成本、管理費用、銷售費用。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據(jù)當(dāng)前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地 產(chǎn)價值的一定比率來估算。 ?投資利息。應(yīng)把握： ①應(yīng)計利息的項目。包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費（一般假設(shè)在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。銷售費用一般不計息。②計息周期的長短。③計息方式（單利或復(fù)利）；④利率的高低；⑤計息周期；⑥名義利率和實際利率。 ?開發(fā)利潤。通常以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。 ?投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。通常按待開發(fā)房 地產(chǎn)價值的一定比率估算。 ?折現(xiàn)率。是采用現(xiàn)金流量法時確定的一個參數(shù)。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。 ?計算中的其他問題。在運用假設(shè)開發(fā)法時不應(yīng)忽略某些無形收益。 P239249 計算 ******方法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題： ? 開發(fā)完成后的價值測算方法是否正確，依據(jù)是否充分，收益率的確定理由是否充分； ? 折現(xiàn)率（是利息率和利潤率的結(jié)合）的確定是否說明理由； ? 利息的計算是否有誤； ? 費用確定中是否有遺漏，費用確定 是否有依據(jù)，是否重復(fù)計算； ? 利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。 ? 估價時點的確定是否正確（購地日期、建設(shè)期、經(jīng)營期限的確定）； ? 公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。 五、 基準(zhǔn)地價修正法：是建立基準(zhǔn)地價的過程?；鶞?zhǔn)地價的價格內(nèi)涵，是出讓？劃撥？生地？熟地？ 第五部分 不同估價目的下的估價：（《基本制度與政策》《案例分析》） 針對不同的估價目的進(jìn)行房地產(chǎn)估價時要考慮的一個首要問題，是確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)，而不是選擇估價方法。 一、 土地使用權(quán)出讓價格評估（法規(guī) P3135） 法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定。 此資料來自 , 大量管理資料下載 出讓方式及價格管理。采取拍賣、招標(biāo)、協(xié)議方式出讓。采取協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。通常不低于按照土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等所對應(yīng)的正常成本價格。 國有土地使用權(quán)出讓評估的特點： ①土地出讓拍賣底價評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機(jī)、底價 都由土地供應(yīng)方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達(dá)到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標(biāo)的，另行拍賣；與強(qiáng)制拍賣則不同，強(qiáng)制拍賣底價評估時要考慮其短期強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。 ②估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標(biāo)底價估價時點為宗地招標(biāo)出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時，補(bǔ)交土地 使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。 ③不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法。國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。拍賣方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取市場比較法、假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法；協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)時，宜重點選取成本法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 ④搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性。注意所選取的可比實例和待估宗地有相同的土地利用方式和處于相同特征的同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)。 成本法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估上的應(yīng)用。 《 規(guī)范》規(guī)定，土地取得費用包括：①征地（土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費及地上附著物和青苗補(bǔ)償費）和房屋拆遷補(bǔ)償費（被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費、購建拆遷安置用房費、安置補(bǔ)助費、被拆遷單位或個人停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費、房屋拆遷服務(wù)費及管理費、政策規(guī)定的其他有關(guān)稅費）；②土地使用權(quán)出讓金或者地價款；③有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。 二、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（法規(guī) P128136， P129P133新） 法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?施細(xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。 轉(zhuǎn)讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括： ① 以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ② 一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ③ 因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； ④ 以房地產(chǎn)抵債的； ⑤ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 轉(zhuǎn)讓評估的特點。 ①從估價時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點則在估價作業(yè)日期之后。 ②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托 ，是一種自愿行為。 ③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。 宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定（土地出讓金 按規(guī)定全額上交財政。相當(dāng)于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機(jī)關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的， 50%上交財政， 50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。），同時在報告中予以說明。 此資料來自 , 大量管理資料下載 三、 房地產(chǎn)租賃價格評估（法規(guī) P137145） 法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。 不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定。 住宅用房地租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生 產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 私房租賃價格管理規(guī)定。 房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租必須經(jīng)出租人同意，簽訂轉(zhuǎn)租合同，出租人必須在轉(zhuǎn)租合同上簽署意見。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租 賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或終止。 租賃價格評估特點。 ①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。 住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。 ②租約對租金估價有一定的影響。 租賃房屋已訂立租約時，應(yīng)對租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)；如租約所約定的租金與市場租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大（或高或低），租金明顯存在不合理性，則 應(yīng)重新評估其租金值。租期最長為 20 年。 ③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。 ④幾種租金內(nèi)涵。成本租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅）、商品租金（折舊費、維修費、管理費、利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租、利潤）、市場租金（商品租金根據(jù)供求關(guān)系形成）。 評估方法。市場比較法、收益法、成本法。 ①收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關(guān)鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。注意租金的內(nèi)涵是什么，代收代繳的水、電費是否 在內(nèi)，在計算收益時要注意租金的價格內(nèi)涵。 ②成本法評估時的成本構(gòu)成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。 四、 房地產(chǎn)抵押價值評估（法規(guī) P145156） 法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和其他有關(guān)規(guī)定。 價值標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響。 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵 押。 ①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。 設(shè)定抵押的原則。 ①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng) 將抵押時國有土地上的房屋同時此資料來自 , 大量管理資料下載 抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。 設(shè)定抵押的限定條件。 ①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限； ②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過