房地產(chǎn)全程策劃理論-房地產(chǎn)評估項目案例分析(ppt67)-管理案例-資料下載頁
2024-08-18 16:46本頁面
【導(dǎo)讀】國務(wù)院第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》及。財政部第14號令公布的《國有資產(chǎn)評。估管理若干問題的規(guī)定》；財政部財評字[1999]91號《關(guān)于印發(fā)<資產(chǎn)評。估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定>的通知》；中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范。意見(試行)》；其他評估相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。2020年9月《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--無形資產(chǎn)》。2020年3月《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對。2020年12月《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見》。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓成為上市公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)。某上市公司的母公司將其控股的房地產(chǎn)。使用成本法，按核實后的成本計開發(fā)項。利用最高最佳使用假設(shè)，忽視法律上允許、技。使用假設(shè)開發(fā)法，將開發(fā)項目可能實現(xiàn)的全部。共22條，自2020年9月實施。無形資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況；無形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命；無形資產(chǎn)的使用范圍和獲利能力；確定具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)；評估無形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。強調(diào)了應(yīng)在報告中披露的事項
【正文】 果加合后減去企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的全部負(fù)債 ， 各項資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法 。 消除了以往對會計科目確定評估方法的尷尬局面 。 ? 提出長期投資項目是否單獨評估的原則 ， 是其對企業(yè)價值的影響程度 ， 而非其是否為委估企業(yè)的控股單位 。 給予評估機構(gòu)根據(jù)重要性原則判斷評估范圍和工作量的可能 。 《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 》 革命性之三 引入了國際上一些成熟的企業(yè)價值評估的理念 ， 使中國的企業(yè)價值評估盡早與國際接軌 。 目前 ， 國外投資人在國內(nèi)投資時 ， 往往不相信國內(nèi)評估師的勝任能力 ， 但限于中國評估市場對國外評估機構(gòu)的資格限制 ， 在中國企業(yè)聘請國內(nèi)評估機構(gòu)的同時 ， 仍聘請外資機構(gòu)對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核 ，由于過去對企業(yè)價值評估沒有一套成熟的體系 ， 國內(nèi)的評估師對評估中出現(xiàn)的問題不能尋求合理的解決途徑 ， 而常常遭到外資機構(gòu)的質(zhì)疑 。 國際企業(yè)價值評估理念的引入 ， 使中國的評估師少走彎路 ， 迎接國際資本市場對國內(nèi)評估業(yè)的挑戰(zhàn) 。 這些先進(jìn)的理念包括： ? 對財務(wù)報告的分析 、 調(diào)整和利用； ? 收益法前提下 ， 對非經(jīng)營性資產(chǎn) 、 負(fù)債和溢余資產(chǎn)進(jìn)行單獨分析； ? 持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價值與清算前提下企業(yè)價值的關(guān)系； ? 多種業(yè)務(wù)狀況下分別分析的原則； ? 控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價； 流動性對企業(yè)價值的影響 。 《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 》 革命性之四 報告披露方面與以往的相關(guān)規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別 。 強調(diào)了報告應(yīng)披露的重要信息 ， 從評估報告使用人的角度 ， 提出對報告披露內(nèi)容的基本要求 。 由于資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則一直未出臺 ， 在該指導(dǎo)意見中指出應(yīng) “ 根據(jù)相關(guān)評估準(zhǔn)則和本指導(dǎo)意見編制并由所在機構(gòu)出具評估報告 ” 。 指導(dǎo)意見從報告披露的內(nèi)容方面進(jìn)行了較為詳細(xì)的規(guī)定 ， 而未對報告形式進(jìn)行任何的規(guī)定 。 與９１號文相比增加的內(nèi)容包括： １ 、 評估報告使用者； ２ 、 價值類型和定義； ３ 、 評估假設(shè)和限制條件； ４ 、 評估程序?qū)嵤┻^程和情況 。 《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 》 尚待解決的問題 一些新的概念如何理解和定義 ， 如有形資產(chǎn) 、 溢余資產(chǎn) 、 控股權(quán) 、 少數(shù)股權(quán) 、 價值比率等 。 盡早出臺相關(guān)釋義 ， 幫助廣大評估師對指導(dǎo)意見形成正確的理解； 實務(wù)上仍存在操作上的困難 ， 如溢價 、 折價 、 流動性等因素的考慮 ， 必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持 ， 而國內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關(guān)研究相對匱乏 。 但這些思路的提出必將引導(dǎo)國內(nèi)企業(yè)價值評估的理論研究和實務(wù)探索 。 與現(xiàn)行法規(guī)的接口問題一直是困擾準(zhǔn)則制定工作的難題 。 如在報告披露方面于 91號文的銜接 、 收益法和市場法評估結(jié)論如何滿足 《 公司法 》 關(guān)于投資注冊資本金的規(guī)定等 。 與未出臺準(zhǔn)則的相互關(guān)系 。 由于評估程序準(zhǔn)則 、 評估報告準(zhǔn)則尚未出臺 ，《 企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見 （ 試行 ） 》 中的相關(guān)內(nèi)容仍需在一系列相關(guān)準(zhǔn)則出臺后得到更全面的理解 。 價值類型的問題仍未得到解決 。 基本準(zhǔn)則將價值類型作為重要觀點提出后 ， 實務(wù)界處在一片茫然的狀態(tài) ， 大部分機構(gòu)不理解價值類型具體的含義 ， 更無法對其進(jìn)行準(zhǔn)確的定義 。 對價值類型進(jìn)行研究 ， 結(jié)合國內(nèi)的評估業(yè)務(wù) ， 定義不同種類的價值類型成為目前評估界急需解決的問題 。 企業(yè)價值評估 —熱點領(lǐng)域 ? 三種角度看企業(yè)價值評估 ? 買方 —協(xié)同效應(yīng)下的最高出價 ? 賣方 —機會成本下的最低售價 ? 公開市場價值 —本質(zhì)上是構(gòu)造企業(yè)（法人實體）的一系列的經(jīng)濟合同與各種契約中蘊含的權(quán)益 企業(yè)價值評估 —三種方法的應(yīng)用 ? 應(yīng)收集盡可能多的資料對企業(yè)進(jìn)行整體分析 ? 應(yīng)優(yōu)先采用收益法評估 ? 在某些領(lǐng)域資本市場已相當(dāng)活躍 ， 應(yīng)考慮采用市場法的可能 ? 側(cè)重于企業(yè)整體清查和資產(chǎn)有效性分析方面，成本法可做為驗證方法使用 企業(yè)價值評估 —應(yīng)關(guān)注的重點 ? 對非經(jīng)營性資產(chǎn)和溢余資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值進(jìn)行單獨分析和估算 ? 采用適當(dāng)?shù)姆椒▽Ρ辉u估企業(yè)的財務(wù)報表進(jìn)行分析 絕對數(shù)量比較分析法 、 比率分析法和比較結(jié)構(gòu)百分比法 ? 如果相關(guān)權(quán)益所有者有權(quán)啟動被評估企業(yè)清算程序時 ， 應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)在清算前提下價值大于在持續(xù)經(jīng)營前提下價值的可能性 ? 在對具有多種經(jīng)營業(yè)務(wù) 、 涉及多種行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行企業(yè)價值評估時 ， 應(yīng)當(dāng)針對各種業(yè)務(wù)類型 ， 分別進(jìn)行評定估算 企業(yè)價值評估 —應(yīng)關(guān)注的重點 ? 在適當(dāng)及切實可行的情況下考慮控股權(quán)和流動性等因素的 溢價和折價 — 企業(yè)整體價值與 1%股權(quán)價值不是簡單的乘數(shù)關(guān)系 ? 當(dāng)對同一評估對象采用多種評估方法時 ， 應(yīng)當(dāng)對取得的各種價值結(jié)論進(jìn)行比較 ， 在分析考慮不同價值結(jié)論的 相對可靠性及所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量 的基礎(chǔ)上 ， 充分利用其專業(yè)判斷來確定最終 的評估結(jié)論 。 ? 某種評估方法的使用可能由于收集信息的不完整 ， 使得該方法不能得出一個絕對的評估結(jié)論 ， 但一個相對的結(jié)論足以對最后確定評估方法產(chǎn)生影響 。 實務(wù)中更需要的是一個經(jīng)過市場檢驗的合理的價值而不是一個通過完美推理計算出的一個價值 。 A科技公司企業(yè)價值 評估案例 案例分析 ? 關(guān)注交易背景 ? 報表分析和資產(chǎn)清查 ? 評估方法 ? 委托方預(yù)測的合理性分析 B生產(chǎn)性企業(yè) 企業(yè)價值評估案例 企業(yè)價值評估存在的問題 ? 整體性資產(chǎn)采用收益法評估應(yīng)具備的條件 ? 貼現(xiàn)現(xiàn)金流模型的應(yīng)用 ? 財務(wù)預(yù)測的一致性和相關(guān)性 ? 虧損企業(yè)是否可以采用收益法評估 企業(yè)價值評估存在的問題 ※ 收益法的前提 ※ 收益法的應(yīng)用要點 ※ 收益法的適用性和局限性 ※ 虧損企業(yè)的企業(yè)價值評估（市場乘數(shù)的應(yīng)用）
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