【正文】 案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。f0=+f0（+）f0=%%時，項目即可保本。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。根據(jù)鄭州市目前的市場行情，該項目的風(fēng)險在合理的限度內(nèi)。0銷售面積收入費用BEP收入其他費用土地費用線性盈虧平衡分析圖 項目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項目主要進行住宅、商鋪的銷售率及投資額對內(nèi)部收益率的因素敏感性分析，其結(jié)果如下表121：表121 住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售率，商鋪的銷售期，投資額對內(nèi)部收益率的影響住宅銷售率商鋪銷售率產(chǎn)權(quán)式酒店在項目建成后 第一季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項目建成后 第二季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項目建成后 第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投 資 不 變100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 5%100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 10%100%%%% %% % % %%95%% % % % % % % % %90%%%%%%%%%%5%10%5%10%5%10%15%20%內(nèi)部收益率因素變動幅度銷售率投資從上表可以看出，在投資不變時，住宅、商鋪的銷售率達到90%,同時商場延后一季度售完的情況下，項目都是可行的。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時，將對項目的可行性產(chǎn)生很大的影響。用插入法求出最悲觀情況下投資上漲的臨界點（所謂最悲觀是指商場在項目建成后第三季度售完，住宅、商鋪的銷售率為90%）如下： ＋5%－ 5%=＋%同時，用插入法求出最樂觀情況下投資上漲的臨界點（所謂最樂觀是指商場在項目建成后售完，住宅、商鋪的銷售率為100%）如下：＋10%－ 5%=＋%當(dāng)項目內(nèi)部收益率小于12%時不能滿足行業(yè)基準要求，此時該項目在財務(wù)上是不可行的。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項目建成后第二季度售完，投資上漲10%時，%，小于12%，此時項目在財務(wù)上是不可行的。因此，當(dāng)總投資上漲在（%,%）范圍內(nèi)項目有可能不可行，具體視銷售情況而定；%，內(nèi)部收益率一定小于12%，項目肯定是不可行。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強營銷管理，促進銷售。 風(fēng)險規(guī)避和控制措施 風(fēng)險類型風(fēng)險集中反映在政策調(diào)控風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險、市場競爭等四個方面。其中政策調(diào)控風(fēng)險、購買力風(fēng)險為不可控風(fēng)險，前者屬于政策面上的，只有隨時關(guān)注國家對于房產(chǎn)市場的各種信息，來提前作出預(yù)測，做好應(yīng)對措施。后者與當(dāng)?shù)鼐用竦恼w消費水平高低有關(guān)。資金變現(xiàn)風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。①政策調(diào)控風(fēng)險針對國務(wù)院目前發(fā)出的“八點意見”以及“新八點意見”，沈丘縣政府已經(jīng)在近段時間內(nèi)，出臺一系列限制房價的政策，其限制對象將主要是目前成都市場的中高端產(chǎn)品，這將對我項目今后銷售產(chǎn)生一定的影響。但項目所處地存在電梯洋房的市場空白，在國家進行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時，本項目可以在一定程度上消除這個不利因素的影響。②資金變現(xiàn)風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。在資金的回收方面，我們在銷售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場，在本項目營銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險較大。③購買力風(fēng)險購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟制中，需求是一個非常不定的因素。由于沈丘消費者的購買力是不斷發(fā)生變的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果成都整體房市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。④市場競爭風(fēng)險按照邁克爾。波特的五力競爭分析，市場競爭有來自供貨商的競爭、顧客競爭、己進入開發(fā)商的競爭、潛在進入者的競爭、替代品的競爭。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場競爭主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競爭。正如前面我們所分析的，目前已售的樓盤有翰林公館、御景國際等，這些樓盤在沈丘縣都屬于中高檔樓盤，價位在30003200元/平米，這些都對于本案的銷售產(chǎn)生不利，勢必影響本案在以后的銷售業(yè)績。在市場競爭中所產(chǎn)生的風(fēng)險也是以后主要面臨的風(fēng)險。 規(guī)避風(fēng)險的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。就和諧二號院所面臨的四個主要風(fēng)險，只要我們根據(jù)實際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個案的經(jīng)驗教訓(xùn)以及充分利用項目的有利因素，上述四個主要風(fēng)險都是可以規(guī)避的。① 如何規(guī)避政策風(fēng)險規(guī)避政策風(fēng)險，只有緊密把握國家政策調(diào)動。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場消費者購買欲望強，房產(chǎn)市場走勢穩(wěn)定。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場波動。隨著沈丘縣政府對本地房市支持力度不斷增強，我們預(yù)測，未來兩年，沈丘房市仍將走好，且房價保持穩(wěn)定增長態(tài)勢。目前，宏觀政策對和諧二號院項目是有利的。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風(fēng)險目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價格合理、位置較佳的項目都很暢銷。而上街的商業(yè)物業(yè)市場行情一般，我們未來將運用以下多種營銷手段對商業(yè)街進行推介，以避免資金變現(xiàn)風(fēng)險。項目完成規(guī)劃設(shè)計后就與品牌餐飲、休閑商家進行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進行溝通，從中挖掘出合作利益點，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營場所，有助于順利完成招商工作，同時，借助商家的口碑效應(yīng)也是對項目的一次推介。在前期招商工作開展的同時，可引進專業(yè)的經(jīng)營管理公司。第一，專業(yè)的經(jīng)營管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進商業(yè)街招商和銷售。第二，專業(yè)的經(jīng)營管理公司熟悉經(jīng)營者對產(chǎn)品的相關(guān)需求和消費者消費習(xí)慣，對商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議。第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強經(jīng)營者和投資者的信心。在河南范圍內(nèi)尋找專門的商業(yè)投資機構(gòu)或個人進行合作，吸引游資。未引入基金性質(zhì)的機構(gòu)，待項目開發(fā)完成后由基金購買，再進行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等，這樣能保證項目長期經(jīng)營的穩(wěn)定。③ 如何規(guī)避購買力風(fēng)險規(guī)避購買力風(fēng)險的手段是通過切實有效的營銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費群的購買欲望，引發(fā)購房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。未來，我們將運用以下一系列手段對項目進行營銷，以避免購買力風(fēng)險。通過對項目外場及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計，加上對外的有力的宣傳包裝，將項目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達給受眾，使其感受到我項目與眾不同的格調(diào)。通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(如項目開盤活動，各種演藝活動、刁‘藝展示、項目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。經(jīng)過一系列的市場行為和營銷手段提升項目的人氣和被關(guān)注度，在前的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項目快速成功的銷售，實現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。制定針對整個項目后期市場宣傳及經(jīng)營管理的詳細計劃，并提出商業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營者對項目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強投資和經(jīng)營商業(yè)街的信心。④ 如何規(guī)避市場競爭風(fēng)險針對所面臨的主要的市場競爭者，在樓盤的規(guī)劃、項目定位、營銷策略等面著手進行相應(yīng)的應(yīng)對措施，從項目的前期到后期自始至終采取對策來降低場競爭風(fēng)險。在項目的規(guī)劃設(shè)計上，我們采用傳統(tǒng)符號、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風(fēng)格，出項目的風(fēng)格，在外觀上形成差異。沈丘房市己開始重視“實景環(huán)境”的營造，營造成本的過高，勢必造成成本的上升。此外，消費者比較青睞于優(yōu)美、房價適中的高性價比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢所在。戶型設(shè)計上，針對沈丘市場的消費觀念，符合基本居住生活要求為主要述求，設(shè)計合理，以小戶型為主。采用富有創(chuàng)意的，切實為顧客提供服務(wù)的營銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。第13章 結(jié)論及建議房地產(chǎn)項目投資策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項目的總體規(guī)劃立項之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗確定設(shè)計內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計計劃書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析，研究項目任務(wù)書對設(shè)計的合理向?qū)?，制定和論證建筑設(shè)計依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計的內(nèi)容，并尋找達到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。房地產(chǎn)項目投資策劃是進行項目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。從這一目的出發(fā)，論文首先對“和諧二號院”項目的研究背景及現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項目投資策劃理論方法進行了概述、初步了解進行投資策劃策劃的意義及方法。然后分別從項目背景、項目所處市場現(xiàn)狀分析、項目規(guī)劃、投資估算、項目財務(wù)分析、項目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項目策劃理論進行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團有限公司是否開發(fā)該項目提供了重要的決策參考。本文的研究得到以下結(jié)論沈丘縣房地產(chǎn)市場前景良好。通過對和諧二號院項目的經(jīng)營投資環(huán)境和市場機會進行分析和對和諧二號院項目區(qū)域現(xiàn)狀進行分析得出，在和諧二號院項目區(qū)域雖然競爭會很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢，投資該項目將會產(chǎn)生較好經(jīng)濟效益。48參考文獻[1]《房地產(chǎn)財務(wù)管理》編著：趙玉霞 周桂芳 人民交通出版社[2]《工程經(jīng)濟學(xué)》 編著：劉曉君 中國建筑工業(yè)出版社[3]《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》 編著：張永岳 崔裴 中國建筑工業(yè)出版社[4]《項目成本管理》 編著：徐玖平 經(jīng)濟管理出版社[5]《房地產(chǎn)營銷策劃》 編著：祖立廠 機械工業(yè)出版社[6]《工程項目管理》 編著：孫海玲 中國電力出版社