【正文】 案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對(duì)不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。f0=+f0（+）f0=%%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。低于這個(gè)比率時(shí)，項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)虧損，高于這個(gè)比率，項(xiàng)目才可能出現(xiàn)盈利。根據(jù)鄭州市目前的市場(chǎng)行情，該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)在合理的限度內(nèi)。0銷售面積收入費(fèi)用BEP收入其他費(fèi)用土地費(fèi)用線性盈虧平衡分析圖 項(xiàng)目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個(gè)或幾個(gè)估計(jì)值發(fā)生變化時(shí)，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。本項(xiàng)目主要進(jìn)行住宅、商鋪的銷售率及投資額對(duì)內(nèi)部收益率的因素敏感性分析，其結(jié)果如下表121：表121 住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售率，商鋪的銷售期，投資額對(duì)內(nèi)部收益率的影響住宅銷售率商鋪銷售率產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第一季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第二季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投 資 不 變100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 5%100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 10%100%%%% %% % % %%95%% % % % % % % % %90%%%%%%%%%%5%10%5%10%5%10%15%20%內(nèi)部收益率因素變動(dòng)幅度銷售率投資從上表可以看出，在投資不變時(shí)，住宅、商鋪的銷售率達(dá)到90%,同時(shí)商場(chǎng)延后一季度售完的情況下，項(xiàng)目都是可行的。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時(shí)，將對(duì)項(xiàng)目的可行性產(chǎn)生很大的影響。用插入法求出最悲觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最悲觀是指商場(chǎng)在項(xiàng)目建成后第三季度售完，住宅、商鋪的銷售率為90%）如下： ＋5%－ 5%=＋%同時(shí)，用插入法求出最樂觀情況下投資上漲的臨界點(diǎn)（所謂最樂觀是指商場(chǎng)在項(xiàng)目建成后售完，住宅、商鋪的銷售率為100%）如下：＋10%－ 5%=＋%當(dāng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率小于12%時(shí)不能滿足行業(yè)基準(zhǔn)要求，此時(shí)該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項(xiàng)目建成后第二季度售完，投資上漲10%時(shí)，%，小于12%，此時(shí)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是不可行的。因此，當(dāng)總投資上漲在（%,%）范圍內(nèi)項(xiàng)目有可能不可行，具體視銷售情況而定；%，內(nèi)部收益率一定小于12%，項(xiàng)目肯定是不可行。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強(qiáng)營(yíng)銷管理，促進(jìn)銷售。 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 風(fēng)險(xiǎn)類型風(fēng)險(xiǎn)集中反映在政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等四個(gè)方面。其中政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)為不可控風(fēng)險(xiǎn)，前者屬于政策面上的，只有隨時(shí)關(guān)注國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息，來提前作出預(yù)測(cè)，做好應(yīng)對(duì)措施。后者與當(dāng)?shù)鼐用竦恼w消費(fèi)水平高低有關(guān)。資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。①政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)國(guó)務(wù)院目前發(fā)出的“八點(diǎn)意見”以及“新八點(diǎn)意見”，沈丘縣政府已經(jīng)在近段時(shí)間內(nèi)，出臺(tái)一系列限制房?jī)r(jià)的政策，其限制對(duì)象將主要是目前成都市場(chǎng)的中高端產(chǎn)品，這將對(duì)我項(xiàng)目今后銷售產(chǎn)生一定的影響。但項(xiàng)目所處地存在電梯洋房的市場(chǎng)空白，在國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)，本項(xiàng)目可以在一定程度上消除這個(gè)不利因素的影響。②資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來損失。在資金的回收方面，我們?cè)阡N售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場(chǎng)，在本項(xiàng)目營(yíng)銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大。③購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于沈丘消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果成都整體房市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。④市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)按照邁克爾。波特的五力競(jìng)爭(zhēng)分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有來自供貨商的競(jìng)爭(zhēng)、顧客競(jìng)爭(zhēng)、己進(jìn)入開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)、潛在進(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)、替代品的競(jìng)爭(zhēng)。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。正如前面我們所分析的，目前已售的樓盤有翰林公館、御景國(guó)際等，這些樓盤在沈丘縣都屬于中高檔樓盤，價(jià)位在30003200元/平米，這些都對(duì)于本案的銷售產(chǎn)生不利，勢(shì)必影響本案在以后的銷售業(yè)績(jī)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是以后主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國(guó)房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。就和諧二號(hào)院所面臨的四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)，只要我們根據(jù)實(shí)際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個(gè)案的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)以及充分利用項(xiàng)目的有利因素，上述四個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)都是可以規(guī)避的。① 如何規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，只有緊密把握國(guó)家政策調(diào)動(dòng)。現(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)買欲望強(qiáng)，房產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)穩(wěn)定。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場(chǎng)波動(dòng)。隨著沈丘縣政府對(duì)本地房市支持力度不斷增強(qiáng)，我們預(yù)測(cè)，未來兩年，沈丘房市仍將走好，且房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。目前，宏觀政策對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目是有利的。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價(jià)格合理、位置較佳的項(xiàng)目都很暢銷。而上街的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)行情一般，我們未來將運(yùn)用以下多種營(yíng)銷手段對(duì)商業(yè)街進(jìn)行推介，以避免資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后就與品牌餐飲、休閑商家進(jìn)行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進(jìn)行溝通，從中挖掘出合作利益點(diǎn)，使商家感受到我們的合作誠(chéng)意，為其量身劃分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有助于順利完成招商工作，同時(shí)，借助商家的口碑效應(yīng)也是對(duì)項(xiàng)目的一次推介。在前期招商工作開展的同時(shí)，可引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司。第一，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進(jìn)商業(yè)街招商和銷售。第二，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司熟悉經(jīng)營(yíng)者對(duì)產(chǎn)品的相關(guān)需求和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議。第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對(duì)外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者和投資者的信心。在河南范圍內(nèi)尋找專門的商業(yè)投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行合作，吸引游資。未引入基金性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，待項(xiàng)目開發(fā)完成后由基金購(gòu)買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營(yíng)等，這樣能保證項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。③ 如何規(guī)避購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的手段是通過切實(shí)有效的營(yíng)銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買欲望，引發(fā)購(gòu)房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。未來，我們將運(yùn)用以下一系列手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，以避免購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。通過對(duì)項(xiàng)目外場(chǎng)及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，加上對(duì)外的有力的宣傳包裝，將項(xiàng)目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達(dá)給受眾，使其感受到我項(xiàng)目與眾不同的格調(diào)。通過頻繁組織現(xiàn)場(chǎng)的各種活動(dòng)(如項(xiàng)目開盤活動(dòng)，各種演藝活動(dòng)、刁‘藝展示、項(xiàng)目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。經(jīng)過一系列的市場(chǎng)行為和營(yíng)銷手段提升項(xiàng)目的人氣和被關(guān)注度，在前的外場(chǎng)環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項(xiàng)目快速成功的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。制定針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目后期市場(chǎng)宣傳及經(jīng)營(yíng)管理的詳細(xì)計(jì)劃，并提出商業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)商業(yè)街的信心。④ 如何規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)所面臨的主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，在樓盤的規(guī)劃、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略等面著手進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，從項(xiàng)目的前期到后期自始至終采取對(duì)策來降低場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，我們采用傳統(tǒng)符號(hào)、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風(fēng)格，出項(xiàng)目的風(fēng)格，在外觀上形成差異。沈丘房市己開始重視“實(shí)景環(huán)境”的營(yíng)造，營(yíng)造成本的過高，勢(shì)必造成成本的上升。此外，消費(fèi)者比較青睞于優(yōu)美、房?jī)r(jià)適中的高性價(jià)比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢(shì)所在。戶型設(shè)計(jì)上，針對(duì)沈丘市場(chǎng)的消費(fèi)觀念，符合基本居住生活要求為主要述求，設(shè)計(jì)合理，以小戶型為主。采用富有創(chuàng)意的，切實(shí)為顧客提供服務(wù)的營(yíng)銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。第13章 結(jié)論及建議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計(jì)計(jì)劃書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對(duì)建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對(duì)設(shè)計(jì)的合理向?qū)?，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)的內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動(dòng)中的一個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)。從這一目的出發(fā)，論文首先對(duì)“和諧二號(hào)院”項(xiàng)目的研究背景及現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃理論方法進(jìn)行了概述、初步了解進(jìn)行投資策劃策劃的意義及方法。然后分別從項(xiàng)目背景、項(xiàng)目所處市場(chǎng)現(xiàn)狀分析、項(xiàng)目規(guī)劃、投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃理論進(jìn)行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團(tuán)有限公司是否開發(fā)該項(xiàng)目提供了重要的決策參考。本文的研究得到以下結(jié)論沈丘縣房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。通過對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)投資環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行分析和對(duì)和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行分析得出，在和諧二號(hào)院項(xiàng)目區(qū)域雖然競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢(shì)，投資該項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益。48參考文獻(xiàn)[1]《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理》編著：趙玉霞 周桂芳 人民交通出版社[2]《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》 編著：劉曉君 中國(guó)建筑工業(yè)出版社[3]《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》 編著：張永岳 崔裴 中國(guó)建筑工業(yè)出版社[4]《項(xiàng)目成本管理》 編著：徐玖平 經(jīng)濟(jì)管理出版社[5]《房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃》 編著：祖立廠 機(jī)械工業(yè)出版社[6]《工程項(xiàng)目管理》 編著：孫海玲 中國(guó)電力出版社