【正文】 本文的研究得到以下結(jié)論沈丘縣房地產(chǎn)市場前景良好。第13章 結(jié)論及建議房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃就是研究如何科學(xué)地制定建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃立項(xiàng)之后的依據(jù)問題，擯棄單純依靠經(jīng)驗(yàn)確定設(shè)計(jì)內(nèi)容及依據(jù)(設(shè)計(jì)計(jì)劃書)的不科學(xué)、不合理的傳統(tǒng)方法，利用對建設(shè)目標(biāo)所處社會(huì)環(huán)境及相關(guān)因素的邏輯數(shù)理分析，研究項(xiàng)目任務(wù)書對設(shè)計(jì)的合理向?qū)?，制定和論證建筑設(shè)計(jì)依據(jù)，科學(xué)地確定設(shè)計(jì)的內(nèi)容，并尋找達(dá)到這一目標(biāo)的科學(xué)方法。沈丘房市己開始重視“實(shí)景環(huán)境”的營造，營造成本的過高，勢必造成成本的上升。經(jīng)過一系列的市場行為和營銷手段提升項(xiàng)目的人氣和被關(guān)注度，在前的外場環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項(xiàng)目快速成功的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅回籠，并取得較好的效益。③ 如何規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)的手段是通過切實(shí)有效的營銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的購買欲望，引發(fā)購房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。第二，專業(yè)的經(jīng)營管理公司熟悉經(jīng)營者對產(chǎn)品的相關(guān)需求和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，對商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議。而上街的商業(yè)物業(yè)市場行情一般，我們未來將運(yùn)用以下多種營銷手段對商業(yè)街進(jìn)行推介，以避免資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。沈丘縣作為周口的重要衛(wèi)星城市，房市緊隨周口市場波動(dòng)。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施在房產(chǎn)投資開發(fā)過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險(xiǎn)更是在所難免。波特的五力競爭分析，市場競爭有來自供貨商的競爭、顧客競爭、己進(jìn)入開發(fā)商的競爭、潛在進(jìn)入者的競爭、替代品的競爭。③購買力風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。②資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。后者與當(dāng)?shù)鼐用竦恼w消費(fèi)水平高低有關(guān)。因此，當(dāng)總投資上漲在（%,%）范圍內(nèi)項(xiàng)目有可能不可行，具體視銷售情況而定；%，內(nèi)部收益率一定小于12%，項(xiàng)目肯定是不可行。本項(xiàng)目主要進(jìn)行住宅、商鋪的銷售率及投資額對內(nèi)部收益率的因素敏感性分析，其結(jié)果如下表121：表121 住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售率，商鋪的銷售期，投資額對內(nèi)部收益率的影響住宅銷售率商鋪銷售率產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第一季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第二季度售完產(chǎn)權(quán)式酒店在項(xiàng)目建成后 第三季度售完100%95%90%100%95%90%90%95%100%投 資 不 變100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 5%100%%%% %%%%%%95%%%% %%%%%%90%%%% %%%%%%投 資 增 加 10%100%%%% %% % % %%95%% % % % % % % % %90%%%%%%%%%%5%10%5%10%5%10%15%20%內(nèi)部收益率因素變動(dòng)幅度銷售率投資從上表可以看出，在投資不變時(shí)，住宅、商鋪的銷售率達(dá)到90%,同時(shí)商場延后一季度售完的情況下，項(xiàng)目都是可行的。f0=+f0（+）f0=%%時(shí)，項(xiàng)目即可保本。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論項(xiàng)目在控制好投資，節(jié)約成本，加強(qiáng)營銷管理，促進(jìn)銷售的情況下，從盈利能力、清償能力以及不確定分析等方面的分析結(jié)果可以看出本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。% ，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=12%），；%，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（基準(zhǔn)收益率=12%）。修正系數(shù)計(jì)算如下：表101 修正系數(shù)計(jì)算可比實(shí)例比較因素A翰林公館3400元/m2B御景國際3000元/m2C貽豐園2800元/m2區(qū)域因素100/100100/99100/101交易情況100/100100/100100/100交易時(shí)間102/100102/100103/100個(gè)別因素100/100100/98100/99修正系數(shù)③ 權(quán)重的確定因“翰林公館”和“御景國際”與本項(xiàng)目較為接近，對項(xiàng)目的影響較大，對各案例的權(quán)重確定如下：翰林公館：；御景國際：；貽豐園：④比準(zhǔn)價(jià)格的確定根據(jù)以上結(jié)果，確定各案例的比準(zhǔn)價(jià)格確定如下：案例一比準(zhǔn)價(jià)格：3400 ＝ 3468 元/m2案例二比準(zhǔn)價(jià)格：3000 ＝ 3150 元/m2案例三比準(zhǔn)價(jià)格：2800 ＝ 2884 元/m2⑤項(xiàng)目最終合理比準(zhǔn)價(jià)格的確定項(xiàng)目的價(jià)格為以上三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格的加權(quán)平均，計(jì)算如下：項(xiàng)目比準(zhǔn)價(jià)格 ＝ 3468＋3000＋2884＝3164元/m2依據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，考慮到“低價(jià)入市”的銷售策略，綜合確定本項(xiàng)目的高層住宅入市均價(jià)為3100元/m2，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目配套設(shè)施日趨完善，項(xiàng)目人氣逐漸上漲，因此項(xiàng)目價(jià)格也可逐步上調(diào)。 住宅價(jià)格確定 選擇案例從可比案例中選擇與本項(xiàng)目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的有：“翰林公館”、“御景國際”“貽豐園”兩個(gè)案例。表92 投資使用計(jì)劃表 單位：萬元時(shí) 間2008年2009年2010年合 計(jì)第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度資本金銀行貸款資金回籠再生產(chǎn)合計(jì)第10章 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測 銷售價(jià)格預(yù)測本項(xiàng)目的住宅價(jià)格定位采用市場比較法，商鋪價(jià)格定位采用市場比較法與收益還原法相結(jié)合的方法。股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的樓位價(jià)格：120045000=5400萬元②建安工程費(fèi)根據(jù)《河南省建筑工程綜合概預(yù)算定額（2008）》，結(jié)合鄭州市類似工程的實(shí)際造價(jià)確定本項(xiàng)目單位造價(jià)指標(biāo)(包括室外裝修費(fèi))如下：住宅：商業(yè)：2300元/平方米地下建筑（177。第8章 項(xiàng)目物業(yè)管理方案 物業(yè)管理模式建議因本物業(yè)是高檔公寓的定位，在物業(yè)管理上要突出特色服務(wù)，提供的服務(wù)包括：家居清潔 汽車清潔 代聘鐘點(diǎn)工 代購商品 代定車船票 郵政服務(wù) 住宅外觀清洗 花匠服務(wù) 訂餐 地毯清洗 賓館預(yù)約服務(wù) 代辦快遞服務(wù) 代辦搬家 商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) 代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)：周界報(bào)警系統(tǒng) 紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)入戶門窗防盜系統(tǒng) 煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng)輸配電監(jiān)測系統(tǒng) 照明監(jiān)測系統(tǒng) 緊急求助按鈕 第9章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 總投資估算的原則① 盡可能地反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；②盡量符合節(jié)約和穩(wěn)妥的原則；③對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備費(fèi)中考慮；④依據(jù)政府相關(guān)職能部門的規(guī)定及行業(yè)要求。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。和諧2號院，新區(qū)低密度豪宅公開品鑒。和諧2號院，行政新區(qū)低密度豪品華宅，兩梯兩戶三房接受咨詢。 其他促銷方法① 精品樓書樓書是在樓盤銷售時(shí)詳細(xì)介紹本項(xiàng)目的資料，通常印成精美考究的小冊子。在項(xiàng)目銷售初期，可對購房者實(shí)行折價(jià)或者提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的裝修服務(wù)等優(yōu)惠策略。在銷售期間，對業(yè)績好的促銷人員要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)：如發(fā)放獎(jiǎng)金或?qū)Τ~完成部分進(jìn)行提成等。 人員促銷在現(xiàn)代營銷觀念指導(dǎo)下，人員促銷的作用不僅僅是幫助出售現(xiàn)有物品，而是要配合企業(yè)的整體營銷活動(dòng)來滿足顧客需求。使用這種方法既能節(jié)約成本，又能加大宣傳。因此，通過發(fā)送本項(xiàng)目的相關(guān)文字或圖像信息到手機(jī)、掌上通信設(shè)備和移動(dòng)通訊工具中，可以起到更好的宣傳作用。同時(shí)，也要適當(dāng)?shù)販p少廣告篇幅與時(shí)間，加大廣告頻率，及時(shí)更新前期的廣告畫面，注重自身品牌的宣傳。強(qiáng)銷期和持續(xù)期：在這一時(shí)期，小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃已初具規(guī)模，購房者可以直接到現(xiàn)場觀看和了解本項(xiàng)目的具體情況。因此，本期的主要精力要集中放在解決人們對本項(xiàng)目不認(rèn)識或不熟悉的問題上，采用大篇幅、長時(shí)間、有特色的專題廣告宣傳。促銷的方式主要有廣告促銷、人員促銷、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系促銷以及其他方式促銷等。② 在強(qiáng)銷期間，銷售中心應(yīng)不斷地播放廣告錄像，同時(shí)，請求合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處等有關(guān)人員到現(xiàn)場辦公，使現(xiàn)場銷售氣氛顯得更加濃厚。在樓盤正式推出前10天，應(yīng)在各大具有影響力的媒體上做大量的廣告宣傳，拓寬影響范圍，并開始接受內(nèi)部認(rèn)購，到10天后再正式公開發(fā)售。每一階段的銷售策略具體實(shí)施如下：在2012年年初在這一期內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施、綠化及景觀等工程都無法充分地展現(xiàn)出來，周邊的環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步完善。市場調(diào)查表明，大部分的購房者認(rèn)為自己所居住小區(qū)智能化程度應(yīng)達(dá)到有安全監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控、小區(qū)局域網(wǎng)、寬帶接入、家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等要求。目前，越來越多的購房者更加注重的是房屋售后的物業(yè)管理和服務(wù)水平。他們更關(guān)心的是房屋質(zhì)量過硬、產(chǎn)品物有所值、合同信守兌現(xiàn)、物業(yè)管理到家。因此，在安排施工進(jìn)度時(shí)，需要適當(dāng)?shù)目紤]雨雪的因素。 采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)方案 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 ① 及時(shí)完成有關(guān)的施工準(zhǔn)備工作，為正式施工創(chuàng)造良好條件。 房地產(chǎn)銷售的目標(biāo)客戶主要包括三類人群：一般置業(yè)者、房地產(chǎn)炒家、商業(yè)物業(yè)投資者。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑用地面積：32畝總建筑面積：45000m2容積率：建筑密度：36. %綠地率：40%總建筑層數(shù)：地上16層，地下1層建筑高度：地上車庫加車位：174個(gè)總住戶：104戶第5章 項(xiàng)目投資經(jīng)營方案①