【正文】 通過對和諧二號院項目的經(jīng)營投資環(huán)境和市場機(jī)會進(jìn)行分析和對和諧二號院項目區(qū)域現(xiàn)狀進(jìn)行分析得出，在和諧二號院項目區(qū)域雖然競爭會很激烈，總體將保持發(fā)展良好的態(tài)勢，投資該項目將會產(chǎn)生較好經(jīng)濟(jì)效益。然后分別從項目背景、項目所處市場現(xiàn)狀分析、項目規(guī)劃、投資估算、項目財務(wù)分析、項目投資決策等方面利用房地產(chǎn)項目策劃理論進(jìn)行了全程系統(tǒng)投資策劃研究，為河南德尚置業(yè)集團(tuán)有限公司是否開發(fā)該項目提供了重要的決策參考。房地產(chǎn)項目投資策劃是進(jìn)行項目投資決策的依據(jù)，是建設(shè)活動中的一個獨立環(huán)節(jié)。采用富有創(chuàng)意的，切實為顧客提供服務(wù)的營銷策略及體現(xiàn)人本關(guān)懷的業(yè)管理，讓住戶及投資者均能在這兒享受到其他樓盤所不能享受到的特別的務(wù)。此外，消費(fèi)者比較青睞于優(yōu)美、房價適中的高性價比樓盤，而些都是本案的優(yōu)勢所在。在項目的規(guī)劃設(shè)計上，我們采用傳統(tǒng)符號、延續(xù)地方文脈為主的后現(xiàn)代派建筑，主要是傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合，采用西南穿斗式木構(gòu)民居的建筑風(fēng)格，出項目的風(fēng)格，在外觀上形成差異。制定針對整個項目后期市場宣傳及經(jīng)營管理的詳細(xì)計劃，并提出商業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營者對項目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強(qiáng)投資和經(jīng)營商業(yè)街的信心。通過頻繁組織現(xiàn)場的各種活動(如項目開盤活動，各種演藝活動、刁‘藝展示、項目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。未來，我們將運(yùn)用以下一系列手段對項目進(jìn)行營銷，以避免購買力風(fēng)險。未引入基金性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，待項目開發(fā)完成后由基金購買，再進(jìn)行統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等，這樣能保證項目長期經(jīng)營的穩(wěn)定。第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強(qiáng)經(jīng)營者和投資者的信心。第一，專業(yè)的經(jīng)營管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進(jìn)商業(yè)街招商和銷售。項目完成規(guī)劃設(shè)計后就與品牌餐飲、休閑商家進(jìn)行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進(jìn)行溝通，從中挖掘出合作利益點，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營場所，有助于順利完成招商工作，同時，借助商家的口碑效應(yīng)也是對項目的一次推介。② 如何規(guī)避資金變現(xiàn)風(fēng)險目前，沈丘縣住宅銷售情況良好，價格合理、位置較佳的項目都很暢銷。隨著沈丘縣政府對本地房市支持力度不斷增強(qiáng)，我們預(yù)測，未來兩年，沈丘房市仍將走好，且房價保持穩(wěn)定增長態(tài)勢?，F(xiàn)階段，沈丘縣房產(chǎn)市場消費(fèi)者購買欲望強(qiáng)，房產(chǎn)市場走勢穩(wěn)定。就和諧二號院所面臨的四個主要風(fēng)險，只要我們根據(jù)實際情況，采取適當(dāng)措施，并綜合其他開發(fā)個案的經(jīng)驗教訓(xùn)以及充分利用項目的有利因素，上述四個主要風(fēng)險都是可以規(guī)避的。在市場競爭中所產(chǎn)生的風(fēng)險也是以后主要面臨的風(fēng)險。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場競爭主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競爭。④市場競爭風(fēng)險按照邁克爾。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)制中，需求是一個非常不定的因素。結(jié)合沈丘房產(chǎn)市場，在本項目營銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險較大。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失。但項目所處地存在電梯洋房的市場空白，在國家進(jìn)行房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整時，本項目可以在一定程度上消除這個不利因素的影響。資金變現(xiàn)風(fēng)險、市場競爭風(fēng)險可以通過公司的努力，來盡量趨利避害。其中政策調(diào)控風(fēng)險、購買力風(fēng)險為不可控風(fēng)險，前者屬于政策面上的，只有隨時關(guān)注國家對于房產(chǎn)市場的各種信息，來提前作出預(yù)測，做好應(yīng)對措施。這就要求建設(shè)單位必須控制好投資，節(jié)約成本，加強(qiáng)營銷管理，促進(jìn)銷售。如住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店銷售95%，商鋪在項目建成后第二季度售完，投資上漲10%時，%，小于12%，此時項目在財務(wù)上是不可行的。但是當(dāng)投資額度發(fā)生變化時，將對項目的可行性產(chǎn)生很大的影響。0銷售面積收入費(fèi)用BEP收入其他費(fèi)用土地費(fèi)用線性盈虧平衡分析圖 項目敏感性分析敏感性是指影響方案的因素中一個或幾個估計值發(fā)生變化時，引起方案經(jīng)濟(jì)效果的相應(yīng)變化，以及變化的敏感程度。低于這個比率時，項目將會出現(xiàn)虧損，高于這個比率，項目才可能出現(xiàn)盈利。進(jìn)行盈虧平衡分析，找出這種臨界值，判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，為決策提供依據(jù)。第12章 項目不確定性分析本項目的不確定分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。 清償能力分析通過對“借款還本付息計算表”（附表7）和“資金來源與運(yùn)用表”（附表5）的計算，考察項目計算期內(nèi)財務(wù)狀況。，見附表3。根據(jù)該表計算的評價指標(biāo)有所得稅前后的財務(wù)內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期。第11章 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價主要對項目的財務(wù)盈利能力、項目的清償能力以及項目的不確定性三個方面進(jìn)行分析，以確定項目在財務(wù)上是否可行。最終的修正系數(shù)為同一案例各修正因素系數(shù)的乘積。① 修正因素的確定三個案例與本項目在結(jié)構(gòu)上比較接近，功能上相同，但在以下方面存在差異：1） 區(qū)域因素2） 交易情況 3） 交易時間4) 個別因素因此，本項目將從以上四個方面對案例進(jìn)行價格修正。市場比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等六個步驟。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進(jìn)行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。表91 投資估算表 單位：萬元序號項 目金 額1樓位價格 2建安工程費(fèi) 3建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 4開發(fā)管理費(fèi) 5預(yù)備費(fèi) 6建設(shè)期利息 7總投資 項目資金籌措，%；擬從銀行借款10000萬元，%，考慮上浮10%，%（實際利率），對于本項目，為了體現(xiàn)資金的流向，擬按季度計算，%，其計算如下：季度利率=1=% 為了準(zhǔn)確把握項目的投資情況，把項目分季度所需投資詳見表92。）：3000元/平方米建安工程費(fèi)： 78255++ =③建設(shè)監(jiān)理費(fèi)建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程費(fèi)的1%計算得：④開發(fā)管理費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)按建安工程費(fèi)的3%計算得：⑤預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)按建按工程費(fèi)和開發(fā)管理費(fèi)的3%計算得：⑥建設(shè)期利息建設(shè)期利息為：，詳見附表1。本項目地上建筑面積為45000m2。 項目總投資的估算項目的總投資包括土地費(fèi)用、工程前期費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建安工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期利息等項。電話5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報（周四）1000份單頁夾報大河報、周口日報短信10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111上海運(yùn)輸人群、溫州商貿(mào)城客戶、一峰客戶、富都客戶、潁河家園客戶等客戶人群；夾報1000份單頁夾報大河報、周口日報物料制作單頁完成10萬一府傾城家天下157銅板紙杯100008盎司紙杯手提袋5000250g手提袋檔案袋1000200g 檔案袋信封1000157g 信封名片5盒/人普通名片紙外銷工作派單持續(xù)進(jìn)行20人單頁派發(fā) 縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)可借助儀式向外部發(fā)布項目正式推出市場的信息，也可借助大規(guī)模慶典儀式來吸引大量傳媒記者，同時，還可邀請政府人士或社會知名人士參加，以獲得良好的社會宣傳效果。高臺闊府，一邸私藏。沈丘縣政府東隔壁5302222/1111縣城100元以上話費(fèi)人群；夾報（周四）1000份單頁夾報大河報、周口日報短信10萬條一府傾城家天下。地址：沈丘縣政府東隔壁電話： 5302222/1111吉祥路、縣府街、和諧路、德尚路、建行路口、東關(guān)路口等；短信（十五）10萬條低密度、名流圈、貴族域！和諧2號院，行政新區(qū)最核心，三大公園立體環(huán)繞，兩梯兩戶三房公開品鑒，一府傾城！沈丘縣政府東鄰5302222/1111公務(wù)員、教師、醫(yī)院、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各企業(yè)名錄、投資人群、鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人群、話費(fèi)200元以上客戶；短信10萬條高臺闊府，一邸私藏。電話5302222/1111沈丘有線電視臺19個頻道每天滾動播出跨街條幅20條主題：高臺闊府，一邸私藏。高臺闊府，一邸私藏。② 項目正式推出儀式項 目時 間數(shù) 量內(nèi) 容備 注現(xiàn)場包裝精神堡壘1銷售中心 指示牌鋼架、鋁塑板工地圍墻項目、價值、交通信息噴繪、打釘CF片1項目價值三維描述 2分鐘視頻46寸電視1臺廣告推廣電視飛播70字一府傾城家天下。樓書的封面很重要，它反映了所介紹項目的品質(zhì)，或者說至少會就項目品質(zhì)給投資者留下較深刻的印象。因此，采取銷售促進(jìn)的方法也是非常必要的。這樣既有利于吸引購房者，又有利于本項目快速進(jìn)入市場。此方法適用于銷售的前期和尾期。通過這些有效的激勵方法來調(diào)動促銷人員的積極性，激發(fā)他們的潛力，發(fā)揮他們的最大效能，獲取更好的銷售業(yè)績。同時，還要讓促銷人員走出公司，去了解特殊促銷技術(shù)、策略和程序。促銷人員在與顧客進(jìn)行面對面的、無障礙的洽談過程中，能更具體、更全面地了解顧客的要求，收集到更準(zhǔn)確地有關(guān)信息。3）櫥窗在一些大商場或人口流動頻繁的超市內(nèi)外，運(yùn)用藝術(shù)設(shè)計，把小區(qū)的整體規(guī)劃和基本戶型陳列在商場或超市的櫥窗內(nèi)，能很好的擴(kuò)大宣傳范圍。⑤ 戶外媒體1）墻壁在項目施工現(xiàn)場四周的圍墻上，可以通過簡單的圖畫和醒目的文字來突出建筑物的特色，以便吸引周邊或過路的購房者。另外，還可以根據(jù)市場調(diào)研時所收集到的被調(diào)查人員的聯(lián)系方式，以Email的形式向其宣傳本項目。3）計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)隨著網(wǎng)絡(luò)的迅速普及，有相當(dāng)一部分購房者是通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房地產(chǎn)信息的。2）通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。② 廣告媒體③印刷媒體印制大量的單頁及廣告條幅。此時，在宣傳的內(nèi)容上，除了體現(xiàn)項目的特色外，還應(yīng)展示出樓盤熱銷的場面和銷售進(jìn)度。在前一期的宣傳和銷售基礎(chǔ)上，會有更多的購房者進(jìn)入項目的銷售過程中。由于本階段是項目剛剛進(jìn)入市場階段，所以，一定要加大宣傳力度，以便為后期的銷售起到推動作用。同時，選擇業(yè)績優(yōu)秀、綜合實力強(qiáng)的廣告代理商，通過各大傳播媒體進(jìn)行宣傳。銷售初期：在這一階段，項目的整體規(guī)劃及景觀都無法以實體形式體現(xiàn)出來，購房者無法從施工現(xiàn)場獲取到整個小區(qū)的最終規(guī)劃景象。